业主卖房必看的12招 教你如何卖到好价钱买家又开心

在二手房交易过程中，很多人都把业主当成一个怪物来对待，生怕业主坑人、害人，似乎业主就是一个蛮横不讲理的存在物，正是因为这种观念，业主的维权意识越来越淡薄，而买家的各种购房指南，购房条例都很齐全而且明确，二者对比鲜明。

然而现实生活中我们会经常看到，很多儿女不在家的老人四处找中介帮忙卖房，更惨的还掉进买家的坑里面去了，年轻人不懂卖房流程可以很快地去学习，但是上了年纪的老人一时间是很难接受那么多新知识的，所以，卖房知识的普及很有必要。知识就先学着呗，万一以后你当了业主要卖房呢？

本文将为大家一一解读卖房的十二个注意事项。

一. 卖房之前首先要先了解市场行情。要了解市场行情，可以去一些专业的房产网站比如房天下等众多大型网站。

一般房产网站每天都会有海量的房产资讯和各种购房指南推送，有时间可以看看。另外作为房产平台，可以直接选择一些知名的经纪人，然后打电话咨询，这是快速的便捷的方式。也可以咨询已经卖了房，或者买了房的亲戚朋友，借鉴他们的经验。

二. 怎么报价、定价？建议报价、定价前要去一些大型的口碑好的中介公司去了解行情，房子所处的地段配置以及市场行情都决定着房子到底可以报多少价钱。

其实，没有人可以确切地说，你这套房值多少钱，很多人因为报价太高而没有买家来买，浪费时间精力，有的却报价过低，后亏本卖出去，买家是高兴了，自己却闷闷不乐。所以呢，报价定价之前要先了解具体的行情，可以去一些大型中介公司了解情况，也可以电话问一些专家，也可以参考同一个小区，或者交通配套相似的二手房。

地段、房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景，包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

我们可以详细来看一下这些要素具体是怎样的：如是多层则3-4层单价高，2、5层次之，底层和顶层又次之。一般来说，同一幢房屋楼层好的与次的单价差价在200-400元之间，当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右，一般来说，顶层的价格未必就是高的，顶层往下第二层往往价格高。

在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。

同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价低。

三. 放盘，很多时候你花多少时间卖出一套房也取决于放盘的面广不广，放盘的方式是怎样的。

首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理好选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。

在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘，可以依靠亲朋好友相互转告物色买家，上专业房产网站发布信息，还可以通过报纸广告媒体发布信息，但相比之下中介是快的放盘渠道但多家放盘是方便。

四. 客户看房 ，要想卖个好价钱印象很重要，所以客户来看房前，可以稍微地整理一下室内的物品，如果邮必要的话还可以花一点钱，自己粉刷一下，房屋看起来比较新，保养好，还能提高不少价钱。

不过看房的过程是挺煎熬的，因为你有可能一天接到几十个电话，很吵很烦。还有有些客户喜欢批评房子，以降低价格，面对这样的客户，你也不要着急，要冷静应对。

五. 选择大型中介公司很重要！

很多人不关注房地产市场，等到自己要卖房的时候就去街边小铺找一些小门店，小中介，那些不知名的小型中介公司在服务质量上有待考证。要选中介就要选大型的知名中介，要了解现在的中介市场，一般选择成交量排在前三位的比较有保障。

据了解，现在广州二手房中介前三位的是房天下、链家、满懿，有需要的亲可以在他们的网站上看看。

六. 到底选择代理还是一般代理？两种代理方式各有利弊

目前委托中介销售二手房一般有两种方式：代理方式和一般方式。选取代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介。而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，代理合同更能保证交易的安全性。一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。不过像房天下广州二手房这样的大型中介公司却不提倡代理，他们认为，很多中介公司用代理绑住了客户，但在服务质量上却大打折扣。

七 .代理有效期宜短不宜长

如果签了一份代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?

代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

八. 跳过中介卖房有风险。

有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。

九 . 不能签“到手价”

据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。

二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后，业主、买家和中介好签订三方协议，也就是居间合同，这也可防止不良中介公司人员从中压价。

十. .心平气和报房价

由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。

十一 .合同细节要讲清

一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定二手房买卖合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

十二. 注意！注意！注意！

目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。

需要注意的是，房产产权证是整个房产交易的核心，业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业的情况不熟悉，在交易过程中会造成不必要的麻烦。

业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款，而业主急于把房子卖掉，在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完，物业的产权转换就已经发生了变化，也就是说，业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。