2022年楼市仍处于动荡期，今年准备买房的刚需家庭，一定要提高警觉性，如果不想让几十万首付打水漂，要提前确认好这5件事情：

　　第一，确认开发商的经营情况

　　泰禾、恒大、宝能、当代、蓝光发展、奥园、阳光城等百强房企资金暴雷，购房者在选房时会主动远离这些已经被负面新闻缠身的房企。不过现在更棘手的情况是，还有诸多表面风光、实则千疮百孔的开发商们，让刚需购房者们防不胜防。这种情况下想要了解房企的经营情况，不能只看每年的年度财报，不排除一些房企为了提振市场消费信心会在数据上造假，这里给大家分享一个屡试不爽的方法：

　　房产销售不景气的时候，开发商会主动寻求中介帮忙卖房，并承诺给出高于其他楼盘的佣金，这时，房产中介受利益的驱使，便会疯狂为该楼盘推客，但事后开发商却一反常态，找借口拒绝返佣，这种情况下，中介公司便会终止与开发商的合作，其实，就目前的情况来看，开发商对中介的依赖程度高，不敢轻易得罪大型中介公司，如果开发商卸磨杀驴、拒绝返佣，可能是企业已经走到了无法挽救的紧要关头，用不了多长时间就会传出债务违约的负面新闻，去年恒大的负面新闻爆发之前，就有这非常类似的发展轨迹，所以，买房不仅要提前半年到一年做功课，还要学会和房产中介做朋友，他们为你提供的信息，或许能帮你避免很多麻烦事。

　　第二，确认自己的购房资质

　　2022年楼市调控进入新阶段，由过去的收紧逐渐转为宽松，据不完全统计，3月以来，已有包括郑州、哈尔滨、青岛等6个城市松绑或取消“两限”政策，楼市调控松绑的城市名单还在不断拉长，这里提醒购房者要注意两点：

　　首先，取消限购、限售、限贷政策的仅仅是个别城市，并没有全国推行，购房者不要被居心不良的销售子虚乌有的说辞蒙蔽了，买房之前一定要仔细研读买房城市的限购政策，核实自己是否具备购房资质；

　　其次，一定不要伪造购房资格。虽然房地产行业不景气、房子价格不合理，但房子和婚姻、教育、户口以及城市资源捆绑，大多数刚需绕不开买房这一现实问题，一些没有购房资格或者想要二套变首套的人，就会通过伪造社保缴费年限或者办理假离婚证的方式买房，一旦被银行以及房管局发现，只能终止交易，购房者不仅损失定金，想要回首付款，也需要跟开发商扯皮很久，可能会耽误买房时机。

　　退一步说，如今房地产行业遇冷明显，降低购房门槛已经成为趋势，目前不满足购房资质的人，可以一边积攒购房资格，一边等待购房门槛降低，况且，当前房价仍面临这下行压力，没必要冒着被处罚的风险违规购房。

　　第三，确认自己的贷款资质

　　我国的房价收入比已经远超合理水平，现在大多数人买房只能依靠贷款，银行不是慈善机构，为了避免借款人出现断供情况，在放款之前，会对购房者进行严格的审查，主要包括征信报告，银行流水、收入证明这几项内容。

　　其中征信报告是从央行的官网或者其他商业银行网点打印，详细记载了借款人5年来的贷款和还款信息，如果存在连续3次累计6次逾期还款记录，房贷申请将会被直接拒绝。

　　银行还会要求借款人提供半年到一年内的银行流水，流水包括工资流水，转账流水和自存流水等等，流水所体现的收入要能覆盖名下所有贷款的两倍，否则房贷申请会被银行拒绝。

　　收入证明是比较次要的一项内容，由于是贷款人本单位开具，造假空间很大，通常只会作为辅助参考资料。如果你有贷款买房计划，一定要提前维护好自己的征信和银行流水。否则，没有贷款资质也无法顺利买房。

　　第四，确认预售资金监管账户

　　商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。预售资金必须用于项目建设，设置该账户的目的主要有两个，一方面，可以规范房企资金使用方式，保障项目如期交付，避免出现延期交房和楼盘烂尾现象；另一方面，对房企资金链进行施压，有利于倒逼房企降价促销。

　　但在实际生活中，由于监管不严和购房者认知不足等多种原因，绝大多数房企都存在违规操作现象，虚设监管账户或者挪用预收资金，将全部预售资金都收入囊中，用来扩大企业版图，如果最终这笔钱血本无归，损失最大的不是开发商，而是掏空积蓄、背上负债买房的房奴。

　　提醒所有准备买房的人，买房之前一定要核实资金是否打入预售资金账户，通常房产预售证上会注明预售资金监管账户和开户行，不过预售证都可以造假，更别说监管账户了，还需要进一步核实监管账户的真实性，可以通过房管局官网或者拨打开户行热线电话的方式，进一步确认其真实性。

　　第五，确认贷款失败的处理办法

　　交了定金和首付之后就可以办理贷款了，即使做了相当充足的准备，也不排除有贷款失败的可能，通常因为购房者个人原因导致的贷款失败，定金不退，首付即使可以退还，整个周期相当漫长，少则半年多则一年。

　　所以，购房者要和开发商提前约定好贷款失败的处理办法，且一定要具体到退款的时间，比如房贷审批失败后30个工作日，一定是事件＋时间的形式，否则，仅约定房贷审批失败后，就属于无效约定，开发商可以无限免责。