房产继承和赠与的税收问题

龚  伟 

前　　言

房产过户除了买卖，还有其他的方式，其中继承和赠与被问及最多的问题。很多人对着两种方式过户的办理及税费征收方面疑惑颇多，特别是亲属之间的房产过户，不知道赠与省钱还是继承省钱？

案例：皮女士的疑惑

皮女士早年与前夫离婚，当时年仅6岁的儿子判给了前夫并一直随前夫在老家生活。如今儿子即将大学毕业，因为离婚后一直没有抚养儿子，为了弥补对儿子的愧疚之情，皮女士决定将自己在广州市天河区的一条住房给儿子。经向业内人士了解，皮女士将房产给儿子的方式有两种：一是将房产无偿赠与给儿子；二是通过继承的方式将房产留给儿子。但继承和赠与两种方式过户除办理手续有区别外，税费征收也存在很大的不同，如何才能以最省钱的方式办妥房产过户呢？皮女士陷入了深深的疑惑……今天我们将通过对房产继承和赠与的分析来为皮女士答疑解惑。

第一部分：房产过户攻略之——继承

一、继承的概念：

“继承”一词通常有两个方面的意思，其一是，接续前人未完的事业。如：继承先烈的遗志等；其二是，权利人合法拥有死者遗产的权利。我们今天所讲的房产继承仅指后者，也就是继承人继承被继承人生前的合法拥有房产，继承开始的时间为被继承人死亡之时。房产继承的法律依据：《 中华人民共和国继承法》第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：

   （一）公民的收入；

   （二）公民的房屋、储蓄和生活用品；

   （三）公民的林木、牲畜和家禽；

   （四）公民的文物、图书资料；

   （五）法律允许公民所有的生产资料；

   （六）公民的著作权、专利权中的财产权利；

   （七）公民的其他合法财产。

二、继承类型：法定继承、遗嘱继承及遗赠：

（一）法定继承：

法定继承又称为无遗嘱继承，是相对于遗嘱继承而言的，是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式，故法定继承也被称为非遗嘱继承。对于法定继承法律不但规定了可以继承的标的物——被继承人的合法财产及权利，而且还具体规定符合条件的法定继承人。通常来说，法定继承的继承人按照与被继承人的血缘亲疏关系可以大体可以分为第一顺序继承人和第二顺序继承人，继承开始后有第一顺序继承人的，第二顺序继承人就无权继承。继承人的顺序按照《 中华人民共和国继承法》第十条之规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”值得注意的是，这里的“子女”包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。“父母”包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。“兄弟姐妹”包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

互动问题：按照继承法的规定，祖父母、外祖父母为孙子女和外孙子女的第二顺序法定继承人，那么反过来说，孙子女和外孙子女是否为祖父母、外祖父母的第二顺序法定继承人呢？

答案：孙子女和外孙子女不是为祖父母、外祖父母的第二顺序法定继承人。究其原因就是因为我国继承法设立代位继承制度，即孙子女、外孙子女可以通过代位继承的方式取得第一顺序继承人资格继承祖父母、外祖父卖的遗产。

何为代位继承呢？《 中华人民共和国继承法》第十一条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”这就是所谓的代位继承，父母先于祖父母、外祖父母死亡的，孙子女、外孙子女可直接继承其父母应当继承的份额。

除代位继承外孙子女、外孙子女继承祖父母、外祖父母遗产的方式还有转继承。所谓转继承是指继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡时，继承人有权实际接受的遗产归由其法定继承人承受的一项法律制度。在转继承中，代继承人实际接受其有权继承的遗产的继承人称为转继承人，于继承开始后遗产分割前死亡的继承人称为被转继承人。由此我们不难看出，代位继承和转继承的区别就是继承人是继承开始前死亡还是继承开始后死亡，继承开始前死亡的，代位继承；继承开始后遗产分割前死亡的，转继承。

转继承的法律依据：《 最高人民法法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第五十二条：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。

法定继承案例分析：

郑某有三子一女，均已成年。2001年冬，郑某的大儿子因患癌症，医治无效死亡，留有两个儿子(即郑某的两个孙子)。2003年春，郑某去世，遗有两个儿子，一个女儿。当时因故遗产没有分割。2005年，郑某的两个儿子又在一次车祸中不幸死亡，各自遗有一个女儿(即郑某的两个孙女)。2006年准备处理郑某的财产，郑某的女儿、两个孙子、两个孙女为继承遗产发生纠纷。

问：1. 郑某的两个孙子有无继承权？

2. 郑某的两个孙女有无继承权？ 　　

3. 郑某的女儿如果有子女，他们有无继承权？

答案：一、案例中，郑某的两个孙子根据代位继承法律制度享有继承权。案情显示两个孙子满足代位继承的所有法律要件：1.被代位继承人郑某的大儿子于2001年冬死亡，早于2003年春死亡的被继承人郑某。2.被代位继承人郑某的大儿子是被继承人郑某的子女。3.被代位继承人郑某的大儿子没有丧失继承权。4.代位继承人郑某的两个孙子是被代位继承人郑某大儿子的晚辈直系血亲。综上，郑某的两个孙子是代位继承人，享有继承权。

二、郑某的两个孙女根据转继承法律制度享有继承权。案例中的案情显示两个孙女满足转继承的所有法律要件：1.被转继承人郑某的两个儿子于2005年在车祸中死亡，而郑某已于2003年死亡，继承已经开始，但是因故没有分割遗产。满足被转继承人在被继承人死亡以后，遗产分割以前死亡的要件。2.被转继承人郑某的两个儿子没有丧失继承权或放弃继承权。3.转继承人郑某的两个孙女分别是两个被转继承人郑某两个儿子的合法继承人。综上，郑某的两个孙女是转继承人，具有继承权。

三、如果郑某的女儿有子女，他们是不享有继承权的。这就是因为郑某的女儿在遗产分割时并没有死亡，其作为第一顺序继承人能够参加继承，不能发生代位继承或转继承的情况，因此，郑某女儿的子女不能享有继承权。

（二）遗嘱继承：

遗嘱继承又称“指定继承”，是按照被继承人所立的合法有效的遗嘱而承受其遗产的继承方式。遗嘱继承在《 中华人民共和国继承法》第十六条做了详细规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”从该法律规定中我们可以看出，遗嘱继承必须符合以下两个条件：一是，必须在法定继承人范围内指定继承人；二是，遗嘱必须是立遗嘱人的真实意思表示。

依据遗嘱书写方式的不同可以分为自书遗嘱和代书遗嘱。其中，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。因此，除非在危机情况下，一般不建议订立口头遗嘱。为了增加遗嘱的公正性和客观性，立遗嘱时可以采取公证方式订立遗嘱。

现实操作中如果同一房产被继承人做出了数个内容不同的遗嘱，应该以那一份为准办理房产过户呢？根据我国继承法的规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。

若遗嘱无效，则不能按照遗嘱的规定将房产过户给继承人，《 中华人民共和国继承法》第二十二条规定了下列几种遗嘱无效的情形：

1、无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。

2、遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。

3、伪造的遗嘱无效。

4、遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。

遗嘱继承案例分析：

郭某曾立下书面遗嘱，将其全部遗产3间房屋和2万元存款给长子郭甲继承。但弥留之际，郭某看到过甲似乎在窃笑，巴不得自己赶快死， 便宣布把自己的全部遗产给次子郭乙继承。当时在场人员有护士小王，郭甲、郭乙。

问：两个遗嘱以哪一份为准?为什么？

答案：书面遗嘱有效，而口头遗嘱无效。因为口头遗嘱不符合两个或者两个以上见证人在场见证的条件，依据《 继承法》，见证人不能是继承人或者与继承人有利害关系的人。本案中，只有一人即护士小王符合见证人的条件，其他人则不能作为见证人。

（三）遗赠：

遗赠是指被继承人生前通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠予给国家、集体或者法定继承人以外的人的一种民事法律行为。遗赠和遗嘱继承的最主要区别就是接受遗产的人是否为法定继承人，非法定继承人为遗赠，反之则是遗嘱继承。由于遗赠和赠与在房产过户中没有本质区别，故将在房产赠与部分阐述，在此不再赘述。

遗赠的法律依据：《 中华人民共和国继承法》第十六条第三款：公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。

三、继承过户流程和费用：

（一）继承过户流程图：

（二）继承权公证、遗嘱公证办理：

A、办理继承权公证须提供的资料：

1、继承人的身份证、户口簿或其他身份证明原件。

2、被继承人的死亡证明。

3、被继承人的婚姻状况证明。

4、被继承人的财产凭证（如房产所有权证、存折）原件。

5、被继承人生前有遗嘱的须符合法律规定的形式。在境外办理的遗嘱须经遗嘱检验部门检定及外交认证）。

6、被继承人人事档案管理部门出具的全部合法继承人情况的证明。

7、继承人放弃继承权的，应提供《放弃继承权声明书》。

8、继承人中有人死亡的，应提供已故继承人的死亡证明；继承人失踪多年的，应按《 民法通则》规定，向人民法院申请宣告该继承人失踪或死亡。

9、公证员要求的与此项公证有关的其他证件或材料。

B、办理遗嘱公证须提供的资料：

1、立遗嘱人的身份证、户口簿或其他身份证明原件。

2、受益人的身份证或其他身份证明复印件。

3、立遗嘱人的婚姻状况证明原件。

4、立遗嘱人的财产凭证（如房产所有权证）原件。

5、立遗嘱人与受益人有亲属关系的，应提交亲属关系证明原件。

6、立遗嘱人须亲自到公证处申办，不得委托他人代办。

7、公证员要求的与此项公证有关的其他证件或材料。

（三）公证收费标准：

（四）办继承过户的条件及税费标准：

A、办理继承过户登记须提供的资料及条件：

B、继承过户的税费标准：

1、营业税：

根据《 财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》财税[2009]111号文件规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人免征营业税，从以上规定可以看出房屋免征营业税的范围不仅包括法定继承人还包括遗嘱继承人和受遗赠人。

2、个人所得税：

根据《 财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3、契税：

根据《 国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）一、对于《 中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《 中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

4、印花税：

根据《 关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税【2008】137号文）规定，个人销售购买住宅暂免征收印花税。目前，广州对继承房产也参照此规定，暂免征收印花税（不含权证印花税），房产继承环节基本免税。

C、办理房产继承过户的费用：

综上所述， 在房产继承过户中当事人仅需支付公证费、房屋登记费和权证印花税等。

第二部分：房产过户攻略之——赠与

一、赠与的概念：

“赠与”是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的一种行为。这种行为的实质是财产所有权的转移。赠与行为一般要通过法律程序来完成，即签订赠与合同和交付赠与物。通常来说，除了经过公证和公益、道德义务性质的赠与合同外，其他赠与合同均为实践性合同。所谓实践性合同，也就是说仅仅签订了合同尚未实际履行的情况下，赠与人随时可以反悔而撤销赠与承诺。

法律依据为：《 中华人民共和国合同法》第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

顾名思义，房产赠与也就是房产所有人（赠与人）将房屋无偿给予受赠人，且将房产过户给受赠人一种法律行为。由于房产属于不动产，根据《 中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，赠与房产必须办理房地产权转移登记手续（即“过户”），房产占有（或者使用权）的转移并不是完成赠与房产的标志。在完成房产过户登记之前，赠与人随时有权撤销赠与。除此之外，根据《 中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

房产赠与案例分析：

王先生和叶女士结婚时，王先生答应经自己的婚前房产赠与给叶女士，并签订了赠与合同。结婚后两人一直居住在该房屋内，但一直未办理房屋过户手续。后来王先生和叶女士结因感情不和离婚，叶女士起诉要求王先生继续履行房产赠与合同。

问：叶女士的诉讼请求是否可以得到法院支持？

答案：法院驳回了叶女士的诉讼请求。理由：依据《 物权法》、《 合同法》的相关规定，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证的赠与外，房屋过户前赠与人随时可以撤销房产赠与。

二、房产赠与的类型：

按照受赠人的不同房产继承可以分为亲属之间的赠与和非亲属间的赠与两种。其中非亲属间的房产赠与办理过户与房屋买卖过户时，在程序上和税收上没有区别，这里不再赘述。今天我们重点讨论一下亲属间的房产赠与（以下涉及的房产赠与在无特殊说明的情况下仅指亲属间的房产赠与）。

三、房产赠与过户的流程及须提供的资料：

根据《 国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）的规定，个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《 财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。因此自2015年7月1日起赠与双方现场办理赠与房产登记的无需再对赠与文书进行公证，但是在个人赠与房产纳税申报材料中必须提供经公证的赠与双方亲属关系证明书。

登记收件资料：

四、房产赠与过户涉及的税费：

房产赠与过户登记主要牵涉税费由公证费和登记过程中的税费等两部分构成，具体税费明细如下：

（一）公证费用：

（二）亲属间房产赠与的税费：

  注：三代以内的旁系血亲是指兄弟姐妹和源于共同祖父母、外祖父母的堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹、叔、伯、姑、舅、姨等亲属的总称。

练习题：

假设价值200万元的房产做继承财产公证（或者赠与合同公证），应缴纳多少元公证费？

答案：A、16000元             B、17400元

正确答案为B（计算方式：20万×1.2%+30万×1%+150万×0.8%=17400元）

第三部分：房产继承与赠与的优劣

以房产继承和赠与的方式办理过户登记各有利弊，两种方式的最大区别在办理过户登记的前提条件不同、税费各异，业主只有根据自己的实际情况选择适合自己的过户方式。以下将从房产继承和赠与过户条件和税费两个方面来分析其各自的优劣：

一、房产继承和赠与的条件及优劣：

（一）房产继承的条件及优劣：

1、继承时间：房产继承必须以被继承人死亡为前提，且自继承人死亡之时发生继承关系；

2、继承人的范围：包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；

3、继承过户中的公证：财产继承公证、遗嘱公证（遗嘱继承）；

4、与赠与相比房产继承过户中的税费较少。

（二）房产赠与的条件及优劣：

1、房产赠与不受时间限制，只要双方自愿随时可以办理房产赠与手续；

2、赠与对象没有限制；

3、为了免税房产赠与需办理亲属关系公证；

4、与继承相比房产赠与涉及的税费较多。

二、房产继承和赠与的税费比较：

前言中我们讲到了皮女士的疑惑，现在我们就以分析房产继承和赠与之间的税费区别来为皮女士答疑解惑，找到一种最省钱的过户方式。为了便于计算假设皮女士的房屋为住房且价值200万元，以继承或者赠与方式将该房屋过户到其儿子名下的费用分别如下表：

注：根据《国家税务总局 关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）的规定，个人将房产无偿赠与特定亲属的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书。

我的这次讲座结束，谢谢大家！

作者简介：

   龚伟，广东润科律师事务所合伙人（律师执业证号：14401201010237908），西南政法大学法学学士，西北大学工商管理硕士（MBA），广州市房地产协（学）会专家委员、广州市海珠区政协委员、广州民革社会与法制委员会委员、广州市海珠区审计局特约审计员、广东省环境保护基金会法律事务委员会委员、孙中山研究会理事。曾先后在合生创展、广州富力、广东珠光等知名地产公司任法务部经理、项目拓展总监等，还先后在《中国房地产》、《南方房地产研究》、《广州房协•阳光家园》、《广东省法学会房地产法学研究会论文汇编（2012）》等杂志（刊物）发表了《城市综合体开发模式初探》、《社会力量参与保障性住房建设的四种模式》、《房地产项目收购模式及税务筹划》、《房地产项目收购的模式、利弊及风险》、《公租房建设模式思考》、《集体土地建设保障房的法律思考》、《向不合理的税费说不——以二手房交易为例》、《规避限购借名买房 卖方风险不可小觑》、《拆迁“钉子户”斗法 谁是赢家》等专业文章100余篇。