记者 ｜ 王雅洁
“从申请到放款一个多月，房贷利率4.1%!”9月25日，济南“新市民”蒋女士告诉经济导报记者，她刚刚在济南购买的首套房，房贷利率享受到了8月下调后最新LPR减20个基点。这一好消息超出了她的预期。
从“因城施策”到“一城一策”，地方政府以较大自主权优化楼市政策，让不少刚性和改善性住房需求得到释放。9月15日，济南对楼市调控政策再进行适度调整。那么，调整后的济南楼市贷款政策落地情况如何?购房者有没有享受到政策福利?日前，在政策调整期间购房的蒋女士接受了经济导报记者的采访，听她讲述济南楼市新政下的购房经历。
01
首付几成由购房资格审查认定
二手房实际首付或更多
国家政策导向下，近期各地稳地产、稳民生相关政策相继发布。8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”。8月31日，国务院常务会议再次对房地产行业“一城一策”作出部署。进入9月，各地“一城一策”陆续跟进，如9月15日，济南、青岛同时出台楼市新政，宣布调整限购政策。楼市新政出台背景下，像蒋女士等刚需房、改善房购房者果断出手了。
“今年5月、9月济南两轮楼市调控，为我们刚需房的购置提供了有力支持。今年7月底，我通过房屋中介向银行提交了贷款申请证明文件，8月25日银行信息显示审批通过。其间，接到几次通知，让补充证明材料。”面对经济导报记者，蒋女士回忆此次向银行申请房贷的过程，“9月13日上午，补充完最后一个证明文件后，下午就放款了。”在她看来，如果材料准备齐全，贷款周期会更快些。
经济导报记者了解到，蒋女士购买的这套房是位于济南二环以内历下区的二手房，这也是蒋女士落户济南后购买的首套住房。2021年5月，她以投靠子女将外市户口迁至济南，打算在济养老的她动了购房的心思，开始关注楼市政策。
“孩子是独生子，在济南工作生活，所以想住得近一些。但户口迁过来以后，咨询发现，当时济南购房政策是‘认房又认贷’，虽然我在济南没有房产，但在外地有过房贷记录。按当时政策无论此前房贷还清与否，再在济南买房只能按二套房认定，需交六成首付，贷款利率也高。”蒋女士听说，针对济南“新市民”有贷款、购房等扶持政策，她多方咨询也未有进展。
很快，事情迎来了转机。2022年5月，济南对楼市调控政策进行适度调整，不再将长清区、章丘区列入限购范围。支持养老及多子女家庭合理住房需求，可增购一套住房;公积金贷款额度重新提至70万元。
“今年5月的这一轮政策调整，释放了部分刚需、养老及改善房的需求。认房不认贷，首套房首付三成、二套房四成的新政，尤其满足了蒋女士这类‘新市民’的购房需求。”为蒋女士办理购房事宜的房屋中介王琳在接受经济导报记者采访时介绍，今年7月，她为蒋女士找到合适的房源后，首先带蒋女士去房管部门做了购房资质审核。
经过相关审核流程，蒋女士被认定在济南无房产，符合首套房三成首付的条件。但在蒋女士购买二手房申请贷款过程中，她发现，二手房的实际首付比购房资质审定的“三成首付”要多一点。
“二手房贷款实操过程中，银行会先对房产出具对应估值，再据估值的七成比例为首套房购房者发放贷款。目前，银行二手房估值是取该区域(或小区楼盘)的成交平均值，这就会出现评估价低于实际成交价的情况。那么，银行实际放款金额就会低于成交价的七成，首付款就需要购房者补足差价部分。”一直做二手房业务的王琳举了个例子，“例如客户购买的这套住宅，成交价为3万元/平方米，银行估值在2.6万元/平方米，就会存在每平方0.4万元的差价。这实际上是银行针对二手房做出的风险评估。”
02
购房过程中巧遇LPR下调
还清贷款后享受到首套利率
9月，济南迎来年内第二次楼市调控。这也是自2016年10月济南施行楼市限购政策近六年以来的首次大范围调整。这次限购范围调整后，历城区、槐荫区、天桥区、长清区以及济南高新区放开限购。限购调整不包括二环内市中区以及蒋女士购房的历下区。此轮限购调整后，贷款政策情况如何?日前，经济导报记者向银行及房屋中介了解情况，建设银行、农业银行等少部分银行已经出台了限购后的贷款政策，但大部分银行贷款调整还未出台。
“每次政府出台楼市调控政策后，银行信贷政策的跟进是购房者最关注的。”济南一家城商行信贷业务经理刘小川告诉经济导报记者，部分大行会第一时间向总行申请政策调整，也有部分银行的信贷调整需结合自身业务实际，同时也是观望行业情况。
“蒋女士7月底向银行提交贷款申请材料时，济南个人住房贷款利率首套执行4.25%，二套房贷款利率执行5.05%。这是根据在当时五年期LPR4.45%基础上，执行央行减20个基点的优惠政策而来的。”王琳表示，“今年8月LPR出现下调，五年期贷款利率降至4.30%，这意味着个人住房贷款利率再一次迎来新变化。”
经济导报记者注意到，8月LPR调整后，济南个人住房贷款利率随之跟进，首套执行4.1%，二套房贷款利率执行4.9%。对此，王琳直言，“LPR出现调整后，济南部分新楼盘纷纷跟进。但当时蒋女士的贷款办理正在进行中，最终执行什么利率，并不确定。”
“二手房交易的贷款银行政策各有不同。”刘小川解释，“大部分银行是按照审批签约时的LPR利率来执行，也有少数银行是按照放款时的LPR利率。蒋女士此次申请房贷的银行是招商银行，该行是按照放款时的基准利率来执行的。”
经济导报记者发现，在购房过程中，政策预期与落地执行，还有一些实操新情况。蒋女士告诉经济导报记者，虽然目前济南限购区域内对首套房和二套房的首付资格认定是认房不认贷，但银行对购房者发放的贷款利率是“认贷”的，无论未还清贷款的房产是否在济南，都按二套房利率发放。
“在办理贷款时，有一个插曲。银行发现我在外地有一笔房贷未还清。随即告知我，如不还清，在济南购买的首套房只能按二套利率放贷。”蒋女士查看了信贷记录，显示她在山东老家还有一笔十几万元的房贷余额，年利率是5.8%。“前几年买房的时候，都是基准利率加点，即使现在转换了LPR，基准利率也一直在降，但加点数不变。”蒋女士和家人商量后，把此前外地的贷款还清，选择在济南购置的这套住房享受首套房利率。
9月13日，蒋女士收到了银行放款的信息。信息显示，蒋女士办理的业务品种为二手楼住房贷款，基准利率类别为贷款市场报价利率(LPR)，年利率(单利)4.1%。
编辑 ｜ 戴岳
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