二套房贷款 最低首付比例降至4成

新华社图

　　商报记者 郭欣欣 梁龄 薛哲

　　实习生 黎智菡 冉雪

　　30日，央行发布《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知“干货”包括：拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商贷购买普通自住房，最低首付款比例降为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　随后，财政部网站公布调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

　　楼市新政

　　1

　　二手房营业税调整

　　调整前 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　调整后 3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　算账

　　一套价值100万住房

　　持两年卖出省5.6万营业税

　　按照目前的国家相关政策，房地产交易中的营业税税率为5.6%。

　　如果一套价值100万元的住房，仅仅持有2年，按调整前的政策，准备卖出时，应缴纳营业税5.6万元。如果按照调整后政策，在持有两年时，则可以免交5.6万元的营业税。

　　2

　　二套房首付比调整

　　调整前 最低首付款比例为60%，北上广深最低首付款比例为70%。

　　调整后 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　算账

　　购价值200万元住房首付少付40万

　　以一套200万元的住房进行分析，如果按调整前的政策，首付款需要120万元，而按照调整的政策计算，首付款则需要80万元。

　　3

　　公积金贷款首付比调整

　　调整前 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

　　调整后 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　分析

　　购买首套普通自住房没有户型大小限制

　　新政对购买首套普通自住房没有户型大小限制，同时对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭放宽了。

　　楼市影响

　　二手房营业税“五改二”

　　重庆估计有5万套受益

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“二套房首付比例并非之前传言的下调至五成，而是直接降至四成。可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。”

　　营业税免征“五改二”直接关系“真金白银”。重庆中原地产总经理肖仁启表示，此举对二手房市场是极大的利好，对重庆而言，起码有5万套二手房将因此受益。

　　按照最新的规定，个人转让普通住房营业税免征年限，从3月31日起，由5年降低为2年；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，非普通住宅差额征收营业税的年限也是5年，肖仁启表示，以此推算，受影响最大的应该是2010年至2013年之间成交的商品房，过去它们在二手房市场成交时，按调整前政策都要按相应的规定缴纳营业税，而现在则可以免征或者差额征收。

　　肖仁启称，在二手房交易成本中，营业税占据了较大的比重，直接制约了二手房的成交，尤其是在一手房市场不断打折促销的情形，一、二手房的价格甚至出了倒挂，以前为了稳定房地产市场，政府也出台过同样的政策，事实证明，对促进二手房市场的交易，都起到了很大的作用，同时，也间接地促进一手房市场上改善性需求的入市。

　　肖仁启估计，2010年至2013年三年间，重庆每年商品房成交规模在2000万平方米以上，其中商品住宅占到7~8成，三年下来应该有50万套住宅的存量，考虑有10%~20%的比例，起码有5万套二手房将由此受益。

　　如同硬币的另一面，亦有业内人士认为，此类营业税政策的改变，对于二手房的价格将形成正反两面的作用。比如说，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。

　　新闻纵深

　　新政出台不等于大规模救市

　　系列新政出台，对楼市可谓是“及时雨”。“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。”民生证券研究院执行院长管清友说。

　　但从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，房地产复苏周期分几个阶段：政策松动——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹，目前看，销售仍未企稳，投资反弹更需时日。

　　今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。

　　业内人士认为，稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说，现在楼市政策新思路的一个特点是：政府负责保低端，其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。

　　银行反响

　　或按个人资信

　　确定首付比例

　　楼市新政出台，银行反响如何？昨日，市内多家商业银行表示，会按最低首付款比例为不低于40%来执行，不过，可能不会“一刀切”，而是根据个人资信状况综合评定差异化确定首付比例。

　　“银行执行政策一方面受房贷政策影响，最重要是受市场资金，即央行信贷额度影响。在当前环境下，预计央行将继续为市场注入资金。因此预计银行会执行最低下限4成的规定。”昨日，市内一大型国有商业银行人士分析认为，不过，银行的下调比例或许不会整齐划一。记者注意到，在央行等三部委下发的文件中，只是规定二套房的最低首付款比例为不低于40%，具体首付比例和利率水平由银行根据实际情况确定。换句话说，虽然二套房新规已将首付比例最低下限下降至四成，但具体是否执行仍需银行自行确定。

　　“银行可能不会一刀切，而是根据不同客户的资信条件进行综合评定来给出他的首付比例。”市内另一家大型股份制商业银行人士分析说，今后，同一银行不同的二套房贷款客户首付比例可能不同。

　　对于市民普遍关心的二套房房贷利率走势，银行业内人士预计二套房贷款利率将继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，因为二套房的贷款人更优质。

　　市民理财

　　适量配置

　　地产股和银行股

　　二套房贷新政对市民理财将带来哪些影响？全金融搜索平台融360理财分析师张懿望表示，二套房新政对于地产股来讲是一个利好。首先对于想投资股市的投资者来讲，目前来看股市是一个比较好的选择，可以适当配置一些业绩较好的地产股和银行股，结合互联网金融这一热点来选择股票。第二，对于已经拥有多套住房同时又担心股市风险的人来讲，可以适当配置一些指数基金、挂钩股市的银行理财产品。

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