二手房交易过户12大流程

买二手房比新房要费时间，买新房证件齐全，可能1个月就能搞定。但按揭贷款买二手房，正常进度也要个2个月，如果赎楼和贷款耗时就更多了。

按揭贷款买二手房，从开始到结束有12个步骤，分别是：

了解买房政策 → 选房看房→ 签合同、交定金 → 房产评估 → 办房产委托公证 → 首付资金监管→ 按揭贷款 → 卖家赎楼 → 签过户合同 → 交税领新证 → 房产抵押贷款→ 交房

接下来，暖暖将依次说每个步骤的要点。

按揭贷款买二手房流程详解

1. 了解买房政策

现在的房子，不是有钱就能买。一二线城市基本实行限购政策，二手房也在限购范围。所以，买房第一步，要知道自己有没有购房资格。

拿深圳来说吧，外地人在上海买房，至少要交5年社保或个税。上户在无房的情况下，亿万富豪顶多也只能在深圳买2套。

按揭贷款买二手房流程-限购政策

除了超一线城市深圳、北京、上海、广州外，其他热门城市同样实行限购政策，如：杭州、南京、武汉、长沙、佛山、成都、宁波等。当然，不限购的城市和区域，可以忽略这条。

2. 选房看房

当你有资金、有资格买房，接下来就可以选房和看房了。

选房可通过买房网站或app选，一般从地段、学校、交通、小区环境、户型、楼层等方面综合考量。选好后，可以线上联系房东或中介，进一步了解房源信息。对有意向的房子，可以实地看房。

3. 签合同、交定金

挑选到满意的房子，价格也谈妥后。接下来就要签合同，交定金了。不过在签合同之前，还有一个重要的步骤：查档。

查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查，有些中介机构也会提高相关服务。

4. 房产评估

房产评估是为了去银行申请贷款。

一般，银行会指定评估机构对房子估价，评估机构出具专业的评估报告。等结果报告出来，买家就可以拿着去银行申请按揭贷款。

银行会根据评估报告和买家的还款能力，审批一定的贷款额度。还款能力没问题，一般可以申请到房子估价的7成。

5. 办房产委托公证

因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。

办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。

6.首付资金监管

资金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。

具体操作方法是：买家把首付打到中介公司的专项银行账户，等买家拿到房产证后，中介公司出示过户完成凭证，银行再把钱打给卖家。

7. 按揭贷款

去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。需要带的证件有：身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具贷款承若书。

银行审批的贷款额度可能会比想申请的少，所以准备的首付需要充足。

8. 卖家赎楼

如果卖家的房子在抵押中，还有一个赎楼的步骤。赎楼是指卖家自己或找中介公司赎出不动产权证书(房产证）的过程。

卖家付清抵押贷款的本息后，将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。

9. 签过户合同

卖家赎出房产证，买家交完首付后，就可以去房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，进行过户了。

买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。合同不建议自拟，可以在当地房管局官网下载。

10. 交税领新证

房屋买卖都需要纳税，税费的征收部门是国土局，交税后，会给买家发新的房产证。

二手房需要交纳的税费有：契契税、增值税、个人所得税、印花税等，由买卖双方谁交纳，可在合同里标明。

11. 房产抵押贷款

买家拿到新的房产证后，新证需要到银行办理抵押，买家可复印新证留底。银行在国土局办理抵押手续后，会给卖方打余款，买方每月按时还贷。

12. 交房

当以上手续办完后，就可以交房了。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清，把缴费账户过户到买家名下，完成交房。

上面就是是整个二手房按揭贷款的交易流程，在实际交易过程中，需要注意的细节很多。

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