首套上浮10%，二套上浮25%！温州房贷开年就紧，后市不太妙……

“悲催，刚需买房的门槛又提高了！房价没见跌，首套房贷款基准利率倒是涨了不少。”市民张先生一直关注楼市已久，但由于贷款折扣优惠取消而迟迟没有下手。

这几天，房探小哥从市区多家银行了解到，我市大多数银行首套房贷款基准利率上浮10%，但放贷时间有所加快，并且未来而言，未来房贷利率水平稳中趋高或成趋势。

因额度收紧等原因

首套房利率全面上浮

我市一家股份制银行的信贷经理介绍说，由于信贷额度收紧、吸引存款成本上升等原因，从去年12月中旬开始，该行的首套房贷款利率在基准利率基础上上浮了10%，二套房上浮了25%。

“去年以来，首套房贷款基准利率可以说是一路看涨。目前，我行首套房贷款利率较基准利率上浮5%。据我所知，这个利率水平是目前相对较低的。”市区某国有大行信贷负责人介绍说，从去年年初开始，该行的首套房贷款基准利率还有9折优惠，去年年中开始变成95折，随后逐步变为基准利率。今年年初和去年年初办理房贷，光利率就差了15%。

房探小哥从市区多家银行了解到，大多数银行首套房贷款基准利率上浮10%左右，还有小部分银行还在执行基准利率上浮5%的政策，但是也有某股份制商业银行已经在执行上浮20%的首套房贷款利率。而二套房贷普遍上浮了10%-25%。

放贷时间有所加快

今年以来，不少去年下半年申请房贷的客户都陆续收到了贷款。

市区某国有大行信贷负责人表示，尽管房贷利率水平上浮，但目前的放贷时间较去年明显加快。在去年，不少贷款都需等待四五个月，目前1-2个月左右就能放款。

某股份制银行的信贷经理表示，相对于国有大行，该行处理比较灵活。目前，2周左右就能放款。具体来说，还要看客户的征信情况，如果资质不好，利率可能上浮更多，而放贷时间也将相应延长。

同时，业内人士提醒市民，通常来说，选择与开发商合作的银行放款时间相对较快。因为开发商与银行有合作，银行一般会优先放款。

刚需贷款买房成本增加

首套房贷款利率上浮，无疑增加了刚需一族买房的成本。

以贷款200万元，按照等额本息还款法计算，按照一年前首套房贷款利率执行九折优惠、25年期计算，月供为11014.73元。

按照现在首套房贷款利率执行基准利率上浮10%、25年期计算，月供为12150.71元。对比来看，月供增加1135.98元，还款总额增加340794元。

未来利率水平或稳中趋高

不单单是温州，就全国而言，上浮10%-20%可以说是主流。

融360大数据研究院最新发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示，2017年全国房屋(包括首套房和二手房)贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势，首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%，接近基准利率上浮10%的水平。

按照以往的经验，新的一年，银行都将释放新的贷款额度。但今年为何出现额度收紧等原因导致的房贷利率上浮的情况呢？咱们先来看看三个指标。

1、房贷规模持续增加

咱们先来看下去年温州房贷规模的情况。

据温州日报报道，去年温州居民房贷在新增贷款中“挑大梁”。2017年温州房地产市场呈现量涨价稳的局面，带动银行业金融机构房地产贷款持续增加。

截至2017年11月末，全市居民住房贷款余额1575亿元，比年初新增282亿元。

再来看看全国的情况。

据新华网报道，央行上周末最新公布的数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。

与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。

可以说，房贷增长幅度过快已经引起了监管部门的注意。包括温州在内，全国各地的房贷规模增长都非常迅猛。因此，在去年下半年各地常出现了房贷“没额度”的情况，可见监管部门已经有意在收紧房贷规模。

有基于此，融360分析指出，2018年房贷利率保持继续上涨的可能性较大，房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。预计2018年房贷利率出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性较小，将会继续保持小幅低速上涨态势。

2、居民加杠杆购房，杠杆指标危险！

从居民购房抵押率和居民债务比重来看，此举也是为了居民去杠杆。

从上图中可以看出，2015年以来，目前的房贷利率仍处于历史较低水平。这也使得大多数人加杠杆买房成为可能。

据新华网报道，中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

居民债务占居民可支配收入的比重也已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。

日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时，居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%，我国居民杠杆率已接近较危险的区间。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受采访时表示，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

因此，为了规避风险，通过房贷利率调整市场，在未来房贷利率稳中趋紧也是大势所趋了。

3、M2创33年新低，同比增长仅为个位数

日前，央行发布去年金融统计数据显示，广义货币M2同比仅增长8.2%，创33年以来新低，12月新增贷款和社会融资额也大幅低于行业预期。

在经济学概念中，M2是用来反映货币供应量的重要指标。央行数据显示，去年12月末，M2余额167.68万亿元，同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。

央行调查统计司司长阮健弘在接受采访时表示，M2下降主要反映了去杠杆和金融监管逐步加强背景下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌套减少，由此派生的存款减少。

所以，按照目前的情况来看，2018年，房贷平均利率大概率持续上浮，但增速应该会比较缓慢。

分 析

房贷利率上升趋势凸显，对我市未来楼市的走势负面作用明显，后市如果失去大规模拆迁对需求的支撑，那么市区楼市转向的可能性就会大幅增加。如果未来这些拆迁腾出来的土地成规模上市（或者大规模建成安置房投入使用），那么我们将迎来最严峻的考验。

自2008年以来，我国房地产市场价格经历了多个波动周期，虽然房价波动受多种因素影响，但从下图可知，房价与按揭贷款利率呈现较为明显的负相关关系。