2020年从3月初到8月底，已购房的商业房贷都要选择换成固定利率 或者换成LPR浮动税率(彻底和基准利率脱勾)，机会只在面前摆一次，选后要求从一而终，请问大家选哪种?
LPR是什么？Loan Prime Rate是对最优质客户的贷款利率（还款能力最强客户，通常是地方政府，国企，大公司）， 其它人的贷款利率，都是在它之上加减点数（一般都是加啦）。LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低，平均剩下的，就是它，每月20号更新。如果市场钱紧张，利率就会上升，反之，下降。
18家银行：10家全国性银行（中国银行，建行，农行，工行，交行，招行，民生，兴业，浦发，中信），城市商业银行（如台州银行）、农村商业银行、外资银行(渣打，花旗)和民营银行（微众，网商）各2家，共计18家（它们也会换，也可能会增加更多银行代表）。期望它们准确反映市场的贷款情况。
lpr浮动利率分1年期和5年期两种，因为房贷一般都是超过5年，所以房贷利率对应lpr5年期利率。下面所提lpr均指lpr5年期。
为了方便理解，我们称LPR为民行浮动利率。
选择lpr后，首年（2020年）的房贷利率仍保持和原来一样。比如你原来的房贷利率是4.9,换后的房贷利率是4.8%+0.1%（+0.1%为加点，一直不变）
第二年（2021年1月或放款月），如果此月的LPR浮动利率比4.8%低，由于加点（+0.1%）是一直不变，所以房贷利率（=LPR+加点）就变小，那么就可以少还一些房贷。
固定利率：即保持原来的利率。总之，它不再和央行的基准利率（为了易区分，我们称它央行浮动利率）关联，最近四年多一直没有调过，但是2015年时一年内却密集地降了5次，造成2016年所有城市的房价都翻倍。
那么央行利率和民行利率将各管哪些范围？
前者影响所有国内行业，也影响国际上如汇率等;后者针对中小企业贷款和房贷。
前者降息影响大，不易拿捏分寸，如果房贷都选择后者后，就可以更精准控制房价。
用简单的方式解读一下新规则：
一、2020年1月1日开始，房贷利率按LPR浮动利率还贷。
二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定。
确定方法：每个月各家银行上报市场最优利率，去掉一个最高利率、
一个最低利率，剩余16家银行加权平均，得出LPR利率。
也就意味着中国房贷利率进入市场化。
三、2020年之前商业贷款(不包括公积金贷款)买房的业主会给一次二选一的机会
1、执行原合同不变，利率永远不变。
2、执行新规则LPR+加点浮动利率。
2020年之前所有的房贷合同，2020年3月-8月银行会有人联系你重签合同，别急！
最要的事说三遍：
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
四、什么是LPR+加点利率？
目前最新的LPR，是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。
新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）
假设A是2018年买的房子，
当时签的是基准利率上浮10%贷款合同
那你的执行利率是4.9%*1.1=5.39%
每年的利率比LPR高了0.59%
你的固定加点值，就是0.59%
假设B是2016年买的房子，
当时签的是基准利率85折贷款合同
那你的执行利率是4.9%*0.85=4.17%
每年的利率比LPR低了0.73%
你的固定加点值，就是-0.73%
假设2022年的LPR是 3%
A的还款利率等于：3% +0.59%=3.59%
B的还款利率等于：3% - 0.73=2.27%
最要的事说三遍：
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
再举例说明一下LPR利率升或降对于还房贷的关系：
贷款200万，30年期限还款，
如果未来LPR 升 1%，每年多还2万元，每月多还1666.6元
如果未来LPR 降 1%，每年少还2万元，每月少还1666.6元
看到这大家会想，站在个人的角度，选最省钱的方式，但是现在没人任何人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?
先来看一下中国近20年的房贷利润变化：
2016年为近20年中国最低房货利率4.17%
近2年国家的宏观政策就两个字：维稳
稳房价、稳金融、稳就业...
对于房价来说肯定是不能再涨了，但是也不能降！
中国还有很多存量房子没卖出去，既然房价不能涨也不能降，那怎么办？
可以降低一点房贷利率，促进大家买房，去库存。
如果未来按市场经济制定的话，那就是根据供求关系定的，买房的人多了，房价自然就会涨，房贷利率也会涨，反之买房的人少了，房价停止涨，房贷利率也会降一点。
注意上面的用词，是停止涨，不是降。
回过头来再看我的选择：
解释一下我的选择主要是根据贷款的剩余年限。
以北京为例：
1、如果你的房贷还剩1-5年，建议按原合同固定利率执行，别变，也别操那份心，因为还剩1-5年的还款，大概是2000年左右买的房，2000年北京房子均价4600元/平。贷款总额也就30万，都赚大了，就别折腾了。
2、如果你的房贷还剩6-10年，可以折腾一下，改为LPR浮动利率，为啥？
中国五年内LPR是下行趋势，这和中国整体经济有关，目前全世界的商品都供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互撕了2年左右，各国都在降息刺激经济，能让利率涨的因素只有一个，那就是下一次的科技革命爆发，就像上一次的工业革命，哪个国家
先搞起来，就能带动整个世界经济走出低谷。
所以我赌中国5年后整体经济会越来越好，一二线城市的房价还有上涨空间，我赌中国会成功引领下一次的科技革命，至少能带动整个亚洲走出困境，成为世界经济强国。
话说回来为什么贷款剩6-10年要选择LPR浮动利率呢？
大概率前5年会少还一些房贷，比如你现在每个月还3000元，还有10年还完，近5年LPR利率下降，你前5年每个月还2500元，5年以后经济形势一片大好，可能你每个月要还3500元，平均下来总还款额没变，但是近5年每个月可以少还500元，苍蝇腿也是肉呀，少还一点是一点。
支持换的理由：
1)在国内，央行行长放话出来说：“将抑制利率过快下调”，好熟悉的内容哈，就像听到熟悉的“将抑制房价上涨过长”，结果房价是蹭蹭地往上涨，所以这很可能代表我国利率将至少逐渐往下走，换了，房贷利率就跟着少。
下图是历年中国银行利率，每个周期的最低点越来越低，整体确实不断下行。
假设贷款了100万，贷了30年，4.9%利率，等额本息，5307元/月 ，
假设以后5年期LPR的利率保持过去半年的下降速度，即每半年下降0.1%，一年后共下降0.2%
变成4.7%，每月还款变成5186元。即往后一年，100万的贷款，每月少还120元，两年后共下降0.4%，每月少还240元，以此类推。
2）在国际上，发达国家的银行利率的趋势是越来越低，甚至已有出现了负利率，所以当中国发展到越接近他们的级别时，利率也将一样变的越低。
由于国际经济下行，大部分行业的利润率下降，所以各国银行将下调贷款利息，中小企业和个人才会愿意借，由于银行赚的是利息差的钱，当贷出去的利息变少了，那么给大众的存款利息自然也变少，这样银行才能一直有利息差的利润。我国也是世界一员，同时中国的GDP的增速也确实正在下降中，已破了6%，代表行业整体平均利润在下行。
3）提供这样一个选择，是想让房贷族可以更轻松还贷，以免出现断供
4）这样操作，只是想让银行少捞些利息差的钱，引导资金到实业
换法：登录房贷银行的APP
重定价日：有放款日和每年的1月1日可选。
选个早的，
比如我，放款日是2017年9月5日，那可以选9月5日为重定价日。
那我下一个重定价日就是:
2020年9月5日。
因为是以2019年12月20日LPR4.8%为起点，
而现在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定价日到的时候，如果LPR仍是4.65%或更低，就早点少还0.15%或更多.100万贷款，每月即少还125元或更多。
反对换的理由
1）反驳上面的第三条：太年轻了，这违背银行的本性，面对房贷28万亿这么大的美味蛋糕，银行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打电话来，然后再帮忙转换，不但不多赚钱，而且还要少赚钱，这还有天理么，还有王法么？
而且LPR 5年期利率（它对应房贷利率）的起点是4.8%（以2019年12月期的为准）,再往下降息的空间有限,降到接近公积金的利率：3.25%都很难。
中国央行8月推出LPR新机制以来已报价8次
即使假设房贷利率大降，那么到时房价也是高概率上升一些，总利息多一点，但是总房价却涨多点，选固定的话，对冲也稳。如果房贷利率上升，选固定的话，还贷将变的极其轻松。
2）LPR只是经济学家故意弄出来一个新的专业名词，目的就是不想让大家轻易看懂，好骗大家入坑。再说，现在确实经济是在下行，但是如果技术突然突破了，三，五年后如果爆发第四次工业革命的话，
那LPR也将爆涨（因为新行业的利润率是数倍，数十倍，甚至数百千倍级别，那时新行业公司自然愿意向银行高利息借钱，银行也自然会提高存款利息，来吸收更多存款，然后放贷，这样LPR就上升了）
第四次工业革命：目前主流共识将诞生在
基因工程（大幅提高人类的寿命），
可控核聚变（解决能源问题），
人工智能（大数据，云计算结合）的诞生（速度提高工作效率），
新材料石墨烯，
量子通信。
3）如果通货膨胀到物价飙涨的话，就会逼LRP上升。
因为比如你把100元存在银行，4%的年利率，一年后得4元，变成104元，但是如果年通货膨胀8%的话，那么得到的是100-8+4=96元，本都没有保住，这样大家就不想把钱存在银行，都想取钱出来，换成某种其它产品。这时银行们为了可以保住和争取大众的存款，那么就会提高他们的存款利率，即等于提升LPR利率。
由于疫情，资金紧张，公开的已发放水4.25万亿元，不排除进一步放水，拿到这些钱和本身有钱的公司或个人，由于暂时都只想把钱花到必需品和扣着钱抄底，所以它不会马上影响物价上涨，待经济开始恢复时，这些钱就乘以4-8倍地循环流出来了，一年后如果引起物价飙涨的话，到时将上调LPR利率。
历年通货膨胀和历年利率（通胀高时，就上调利率）
4）央行利率虽然最近四年多一直没有调过，但是在2015年时一年内密集地降了5次。让大家换成这个LPR利率后，很可能目的就是为的降央行利率做准备，同时又可以做到不像过去那："降息过度引起房价上涨"。世界货币美元2019年7月31日开始新一轮的降息周期，央行利率高概率跟降，但是不代表LPR5年期利率一定跟降，因为这时央行利率和房贷利率（LPR5年期）脱钓了。
5）即使最近3年LPR跟着降，但是房贷都是10-30年，以后怎么样，会不会刚开始给点甜头尝一尝，然后就升息，在房住不炒是当前的大方针下，国家不会鼓励LPR5年期利率大降，银行们更不会主动让利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不断下降，让中小企业短期借款利率下降，来激活中小企业。
6）美元的利率达到历史最低点，疫情一旦稳定，将被迫不断地升息。某国货币暂时仍以美元为锚，将跟进。
历年美国央行利率和房贷利率（他们曲线波动类似，后者基本是在前者的基础上加点）
1980年9月1号，当时美元印的过多，美元变得越来越不值钱，美国为的维护美元信用，以防大家都抛弃美元，一路升息高到15.32%,即使引起当时更大的企业倒闭和失业潮，也再所不惜。
2019年7月31日开始的新一轮的美元降息，因为疫情，已于2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水2.7万亿美元，加无限放水，已永超08年危机的放水），达到历史最低点，历史最低点，历史最低点，当降无可降，Q无可Q，美联储还想当世界货币的话，将被迫不断地升息来维护自己的信用（维护铸币权躺赚优于一切,即使当数万民众的面，爆头米国总统）
而某国的货币的发行暂时主要以美元为锚，也将对应上调。目前202004期的LPR5年期，4.65%已高概率接近最低点了。
7）把央行看成庄家就明白了，明显的庄家放消息试盘。
买大买小，买定离手，庄家看一下统计，再决定开大还是开小。既然现在主流媒体如抖音等都是一边倒建议大家选LPR利率，那么反其道而行就对了。
8）小学生才做选择题，银行们想全要。无论选固定还是LPR,对已有房贷的一族来说，都等于变相加利息了。
因为，比如现在的利息是4.9?1.25（上浮25%）=6.125。
改模式的话。就是现在这种模式以后不会有了。
以后要么一直是6.125的固定利率（即使基准利率下降了,它仍固定），
要么就是LPR+固定点。固定点是1.325。其实4.8+1.325还是等于6.125。
即便下降到了3.8那么3.8+1.325=5.125， 也没有现在3.8?1.25=4.75优惠。
而且,
针对房贷的LPR5年期利率不保证一定是降，
即使降，可能需要很久降到这个点，
较大可能降几点，升几点，反复波动，保持在较高的利率。
甚至会上调，因为单说还款金额，现在每个月还5000，20年后还让你每个月还5000？我不信。
固定汇率，让银行吃亏了，20年前每个月还1000块钱的巨款，现在还还1000块钱，银行觉得自己吃亏，有了LPR，20年后再看看，肯定会联合起来炒高LPR5年期利率割韭菜，毕竟它只针对房贷的。
如果选固定汇率为矛，今天每月还1000，20年后还是每月还1000.
请问大家支持哪一方？
补充:到期未选，自动选浮动LPR,2020年起的买房都是浮动LPR,和公积金贷款买房无关。
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