就在昨天夜里,也就是7月22日晚间,当我们很多伙伴还在正中珠江注销执业证书的事件中思考的时候,恒大又爆了一起被强制执行的事件,值得我们深思。中国恒大(03333.HK)发布关于恒大物业(06666.HK)初步独立调查的情况。根据公告,恒大物业在审核截至2021年12月31日为止年度的财务报告过程中,发现有约134亿元的存款为第三方提供质押保证金,被相关银行强制执行。在中国恒大独立调查委员会初步独立
就在昨天夜里,也就是7月22日晚间,当我们很多伙伴还在正中珠江注销执业证书的事件中思考的时候,恒大又爆了一起被强制执行的事件,值得我们深思。
中国恒大(03333.HK)发布关于恒大物业(06666.HK)初步独立调查的情况。
根据公告,恒大物业在审核截至2021年12月31日为止年度的财务报告过程中,发现有约134亿元的存款为第三方提供质押保证金,被相关银行强制执行。
在中国恒大独立调查委员会初步独立调查之后发现,该质押相关的贷款通过第三方(扣除费用后)划转回流至恒大,用于公司的一般运营。
同时,恒大连续发布公告,多位明星高管因为此事辞职,而年仅36岁的首席财务官走马上任!
公告提及的134亿元存单质押一共有三组,大家可以自行看看公告
那么恒大还有多少钱,这134亿意味着什么?
我们先看看你恒大物业吧,由于同步发布了公告称中国恒大、恒大汽车、恒大物业集体宣布将延期披露年报,恒大的年报延期刊发,所以目前只有去年的中报,我随便翻了一下恒大去年的中报
报告中写道:總在管面積由2020年同期約254百萬平方米增至約450百萬平方米,其中,第三方開發物業在管面積同比 增加137倍至138百萬平方米,主要歸於(i)加速市場拓展,吸納優質標的,涵蓋住宅、商寫、產業園、城 市公共建築及城市服務等多元業態,管理面積穩步增長;
(ii)本集團儲備面積於期內轉化為在管面積所致。
所以在去年的中报中,并没有公开现金与银行存款的异常。那么这个钱,它是从哪里冒出来的呢?
所以我大概对比看了一下恒大的现金流量表,有意思,很有意思
我们看一下恒大的现金流量表,首先,恒大物业的现金及现金等价物在2020年开始急剧上升。2019年底只有6.84亿,而到了2020年底,猛增到126.04亿,厉不厉害,突然就有钱了,一年增长了119.2亿。
但是,恒大的资金增加那么多,是因为业务增长了吗?
好像并不是,因为恒大的业务并没有得到巨大的增长,那么这些钱是哪来的呢?
2021年半年度显示,恒大的资金仍然在增长。
因为恒大延期了年报的发布,所以我们也不知道强制执行的这些钱到底是什么,或者说到底是哪里来的,我们也不知道2021年底恒大的资金是什么情况。
但是我们依然带着好奇心去看一下恒大的现金流的对比。看现金流,我习惯于先看看现金及现金等价物的变动,然后再看看各项活动的变动。
我们看看恒大的三项现金流,恒大物业2020年12月上市,而当年的年报中,现金流占比最大的就算融资活动和经营活动,其实可以思考,恒大物业融资活动产生的现金流50多亿,是不是当年上市前后的融资,这也是物业上市之后带来的效益。
其实恒大物业以一种匪夷所思的速度迅速上市成功,是不是有其他的战略目的?
我们刚才看了,说20年恒大的现金流突然迅速增长,就算是一部分是由于上市融资而来,那也仅仅只有50多亿,剩下的50多亿呢,来自于经营活动现金流,我们看到经营活动现金流也有51.73亿,我们刚才也看了,其实恒大的业务并没有巨额的增长,那么经营活动的现金流,是如何搞来51.73亿的呢
我们再看看恒大20年的年报吧
从利润表中我们可以看到,恒大20年年报利润2,646,226,000
让我数一下有几个零,嗯,26亿多。(实际上不用数,因为有千分符...)
首先从利润表的对比中可以看出,恒大物业当年的利润是不足以支撑获取50多亿的现金流的,起码也还差着20多亿,这些现金流是哪里来的呢?
我们知道,经营活动现金流,除了少量的税金和其他的现金流以外,最主要的就是经营业务销售带来的现金流,而经营业务要么是形成了收入,要么就是没有形成收入的,比如预收账款等等。
我习惯于,看完利润表,先看看收入,收入一直是我比较关心的东西
于是,我翻了一下附注,附注中很清晰,2020年,恒大物业的主营业务的收入确实有增长,尤其是在物业管理费和社区增值服务两项业务中,那么单纯的从收入中看,应该也无法达到如此多的现金流,那么就可以推断,是不是存在大额的预收的物业费?
没错,当我继续往下看的时候,它就出现了
在收入的披露中,有一项内容叫合约负债,2020年恒大物业的合约负债达到27.26亿元,这一下子就明白了,就全出来了。什么是合约负债呢,这是由于香港的会计的说法和我们的不同而已,其实就算预收账款,从公告的披露和明细中我们可以很清晰的看到,基本上绝大部分就是预收的物业费,和我的想象完全一致。仅仅20年一年,就增加了近五个亿。
同样作为负债,我们再看看应付账款,应收的在减少,预收的在增加,那么应付的呢?
不看不知道,一看吓一跳,不愧是恒大的 财务管理,我们只看欠供应商的往来款,忽略那些无关的小钱,仅仅是欠供应商的往来款,19年11亿,20年就达到了24个多亿,增长了近13亿多。
也就是说,2020年,从财务报表上看,其实非常清楚,很大完美的给我们呈现了一个非常强的财务管理能力,一方面预收款大额增加,提前预收物业费,而且预收效果非常好。同时,增加短期负债,延迟偿还供应商欠款,由此,来让自己的现金流更充足。
我们知道,在风雨飘摇中,每个企业都需要更强的抗风险能力,而抗风险能力的关键,就在于你有没有钱。
仅仅从预收款和应付款这两项内容中,恒大物业就直接增加现金流大概18亿,值得我们学习,值得我们思考。
但是但是,这是远远不够的,因为,现在他们被银行给划了。
本来看似挺好的管理,一方面预收客户的,也就是业主的物业费钱,一方面抠着供应商的钱,就这么两头吃,就吃出来18亿。怎么就突然被强制执行了呢?
钱呢?钱都去哪了?
因为恒大是一个集团,恒大物业仅仅是一个小小的子公司,跟恒大集团比起来,它微不足道。
如果你在地产公司工作过,你就应该感受过地产公司的资金管理是有多么的复杂,有些集团看似资金集中管理,效率更高,但是其实,其中的复杂的资金关系,存在着很多的风险。
首先,恒大集团通过质押保证金,把恒大物业好不容易吃进来的现金,进行质押
为什么要质押呢,其实就是恒大拿着这134亿存在银行,开一个专门的账户,我们学名叫它大额存单,然后以此进行贷款,实际上就是拿这个134亿的存单进行贷款的担保。
因为我们都知道,恒大目前的处境,之前的现金流文章中,我也简单的给大家看过恒大的现金流构成,它需要贷款来支撑,来维持。或者需要用钱去投资新的项目,比如传说的恒大汽车。或者拿着这些钱去偿还之前的债务。总之就是就用物业挣来的钱去质押拿贷款。
现在,贷款还不上了,银行自然要把这笔钱扣掉。
我们刚才已经看到了恒大物业的现金流,21年的中报显示,恒大物业的现金余额是140多亿,被强制执行之后,还剩不到6个亿,一下子,保险柜就这么空了。
作为一个公司,日常的运营费用,还有欠着大量的供应商的往来款,还有能不能满足接下来为业主的服务资金,这些影响,太大了。
用恒大年报中的一句话说,恒大地产在全国280多个城市,打造了1300多个项目,为1200多万业主开启智慧人居新生活。其中,约83%的业主选择了恒大物业。
百万业主和供应商发出撕心裂肺的咆哮:还钱
同时
PWC披露的报告中,都没有任何的说明表示恒大物业存在上百亿的受限资金。也值得我们深思。
我们都知道,审计货币资金的时候,一定要对银行发函,而函证中,这种质押的、受限的资金一定会单独列明。而为什么,审计报告中未提及此事。
恒大注定是一个传奇,恒大物业从提交招股书到上市成功,仅仅两个多月的时间,是物业公司港股上市最快的。
但是人生就像一盒巧克力,你永远不知道下一颗是什么味道
伴随着大起大落的紧张刺激,恒大的人事也因为此事发生了地震
恒大有名的打工皇帝夏海钧,首席财务官潘大荣,恒大物业公司执行董事、董事会主席及提名委员会主席甄立涛,公司执行董事赵长龙和安丽红涉及恒大物业134亿元存款违规质押一事,被要求辞任在公司上述职务。新的董事会主席一职由段胜利接任。
同时发布公告,新总裁肖恩,执行董事刘振,新首席财务官钱程走马上任。而刘振和钱程,仅仅36岁。真的人与人不能比,再看看我们自己,简直啥都不是。
钱程获委任为执行董事及首席财务官:
来源:公众号Benniar,《134亿!恒大被强制执行,普华永道为什么没有审计出来?》
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