夫妻一方以共有房产办理抵押，抵押合同的效力如何认定？

由上述案件审理查明事实可知，张某在面临与王某离婚的境况下，虚构婚姻状况，提供虚假的房产证明材料，试图通过与银行签订贷款抵押合同的方式，达到转移房产或虚设债务的目的。也即，本案签订抵押合同的过程本身，恰恰证明了张某一直试图以各种方式掩盖事实真相，进而达到让王某对涉案房屋办理抵押的行为完全不知情的结果。法律对此种情形有明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。因此，张某与某银行签订的抵押合同无效。

另外，我们也注意到，某银行试图以善意取得制度来抗辩合同无效的认定。银行的抵押权是否适用善意取得呢？关于善意取得，现有的明确的法律依据是我国《物权法》第一百零六条的规定。从该条规定的内容来看，适用“善意取得制度”，需同时满足三个前提条件：一是受让人取得该物权是善意的；二是受让人支付了合理对价；三是依法办理了登记手续或履行了交付行为。后面两个条件很好理解，关键是第一个条件“受让人取得该物权是善意的”如何评判？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条对此作了进一步的规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

回到本案，如前所述，王某曾在与张某的离婚纠纷案件审理过程中，向涉案房屋所在地房管局提起过房屋异议登记申请。另外，房产抵押评估时，存在房屋照片及格局与真实房屋情况不一致之情形，如果本案某银行在签订抵押合同前尽到审查注意义务，完全可以发现涉案房屋的权属归属还有他人，或至少发现房屋权属异议登记记录，自然就可以发现张某无权单独处分涉案房屋，即无权单独与银行签订涉案房屋的抵押合同。但是，因该银行未尽到应有的注意义务，即其在签订房产抵押合同时存在重大过失，因此其不符合《物权法》第106条规定的善意取得涉案房屋抵押权的“善意”条件。因此，法院对其善意取得的抗辩理由未予认定，符合法律规定。

二、其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效——以韩甲与韩乙及某银行抵押合同纠纷案为例（案号：（2015）三中民（商）终字第07272号）

韩甲与韩乙系夫妻关系，双方于2003年登记结婚。2009年政府进行拆迁改造，韩甲与韩乙就此取得涉案房屋，并于2010年办理了产权登记，该房屋登记在韩乙名下，共有情况登记为单独所有。2012年，韩乙与某银行两次签订借款合同，约定韩乙向该银行申请贷款总计116万元，韩乙以涉案房屋作为抵押。事后，韩甲以韩乙未经韩甲同意将夫妻共同财产，即涉案房屋抵押给银行为由，起诉至人民法院，要求确认韩乙与银行签订的房屋抵押合同及办理的抵押登记行为无效。法院经审理后认为，通过银行提供的韩甲本人身份证件材料、房地产抵押估价报告及房屋内部照片来看，可以推定韩甲对该房屋抵押事项应该知道，而且韩甲未提出异议。韩甲以未经其同意为由否认抵押合同效力的抗辩不能成立，故判决驳回韩甲的诉讼请求。韩甲不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

本案为抵押权人即贷款银行成功阻却其他共有人主张抵押合同无效或抵押登记无效的典型案例。首先，在审查贷款申请材料上，银行审查了韩乙提供的韩甲与韩乙双方的身份证件材料，包括韩甲的身份证与韩甲持有的结婚证等；其次，在办理涉案房产抵押评估时，评估公司进行了现场查看，并进行了拍照留存，从照片所示涉案房屋使用现状可以看出，评估公司对涉案房屋进行评估勘查时房屋实际居住人为韩甲。由此，银行综合利用前述两点，证明韩甲对韩乙将涉案房屋向银行抵押办理贷款的行为明知或应当知悉但未提出异议的事实，从而抗辩韩甲所称“韩乙未经韩甲同意将夫妻共有房屋抵押给银行”的主张不成立。

但是，如果仅从银行提供的韩甲的身份证明材料以及房产评估报告所附照片，是否一定可以得出：韩甲对韩乙将涉案房屋抵押给银行的行为就是明知或应知？何况身份证件材料还是复印件！

从判决主文来看，应该说法官也注意到了这个问题，因而没有直接援引《担保法司法解释》第五十四条第二款的规定即得出抵押有效的结论，而是作了一定的铺垫。首先，法院认为，涉案房屋产权证上明确写明房屋为韩乙单独所有，并未反映出与韩甲的共有关系，因此银行有理由依据房产证的公示效力判断涉案房屋为韩乙个人所有；其次，银行在贷款审核过程中亦审核了韩甲的相关身份证件材料，基于韩乙与韩甲的夫妻关系及韩乙提供的韩甲相关身份证件材料，即使房屋存在夫妻共有的可能，银行亦有理由相信韩乙办理抵押贷款系征得了韩甲的同意，韩乙的行为构成表见代理，应为有效；最后，法院认为，虽然韩乙和韩甲双方认可分居事实，可能存在家庭事务不及时沟通的情形，但从银行提供的韩甲本人身份证件材料、房地产抵押估价报告及房屋内部照片来看，可以推定韩甲对该房屋抵押事宜应当知道，而韩甲并未提出异议，故，依据《担保法司法解除》第五十四条第二款的规定，抵押有效。

从上述案件审理过程可以看出，法院判决关于本案抵押合同的法律效力，至少经历了三层考验：

首先，判决适用了我国物权登记公示生效主义原则。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；以及第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，判决认为，韩乙向银行出示的涉案房屋产权证显示，涉案房屋所有权人为韩乙，且在共同情况一栏登记为单独所有。故根据物权登记公示生效原则，银行有理由相信，韩乙对涉案房屋享有完全处分权（虽然实际上韩乙并不享有完全处分权）。

其次，判决还适用了我国《合同法》规定的表见代理制度。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。回到本案，退一步讲，如果涉案房屋并非如房产证登记所示为韩乙个人所有，而属于夫妻共同财产。那么，银行在审核韩乙提交的贷款申请材料时，也查验了韩乙与韩甲两人的身份证件材料。由此，正是基于韩甲与韩乙为夫妻关系的事实，银行才有理由相信，韩乙用涉案房屋办理抵押贷款，已经取得了韩甲的同意（言下之意，如果韩乙未取得韩甲的同意，韩乙不会拿到韩甲全部的身份证件材料如身份证、结婚证等）。因此，虽然事实上韩乙可能并未征得韩甲的同意，但是由于韩乙的行为，完全符合《合同法》第四十九条规定的表见代理之情形。因此，韩乙就涉案房屋对外签订的抵押合同，对韩甲亦发生法律效力，即抵押合同合法有效。

最后，判决援引了《担保法司法解释》第五十四条第二款的规定，“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”。针对本案情况，法院认为，从银行提供的韩甲本人身份证件材料、房地产抵押估价报告及房屋内部照片来看，可以推定韩甲对该房屋抵押事宜应当知道，但韩甲并未提出异议。因此，依据前述法律规定，韩乙的抵押行为有效。

三、结论

夫妻一方以共有房产办理抵押，抵押条款的效力究竟如何判断？从上述两个结论完全相反的案例来看，抵押条款是否生效，需要结合合同签订时各方当事人的行为表现进行具体情况具体分析。但有一点是肯定的，即夫妻双方无论是哪一方，如果不希望另一方在己方毫不知情的情形下，夫妻共同所有的房屋被另一方私自对外抵押、甚至转手出售，平时一定要注意收藏好仅属于己方个人持有的身份证件材料，如身份证、户口本、结婚证等证件原件，同时不签署空白的授权委托书等书面材料。必须提供身份证件原件或复印件的，可在身份证复印件上备注用途，以避免被用作他途。

另外，2018年3月2日，国土资源部发布了《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号），该办法第四条规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。因此，当夫妻一方或双方出现或可能出现涉及家庭财产的争议纠纷或可能对房产进行处置预兆时，可以向房屋所在地房管部门申请查询房产登记情况，以适时关注房产登记是否异常，一旦发现异常登记情况，可依据《物权法》第十九条的规定，申请异议登记，并及时启动法律程序，以保障自身合法权益。 返回搜狐，查看更多