注意，广州房价降了！但房贷放款，你得等半年！

▲广州荔湾区广钢新城

8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。根据通知，首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。这些楼盘也主要集中在天河、黄埔、海珠东等涨幅较大的区域。

一线城市深圳虽然8月二手房同比涨幅在35个城市中仅位列第15，但这是由于深圳这一轮上涨早，在强力调控下，楼市降温也比较早。2020年深圳二手房涨幅高达14.1%，在各大城市中遥遥领先。因此，如果从2020年疫情以来的变化看，深圳涨幅在各大城市中仍位居前茅。

今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制了“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。

在一系列强力调控措施下，深圳的房价已经出现明显降温和回调。8月深圳二手房环比下降0.4%，连续4个月下降。

35个重点城市8月二手住宅销售价格指数

▲数据来源：国家统计局

广州：有二手房业主直降80万

数据显示，广州市二手房价格的上涨幅度在收窄。国家统计局数据显示，8月份，广州市二手房价格环比上涨0.5%，较上月0.6%的上涨幅度回落0.1个百分点。《华夏时报》记者注意到，0.5%的上涨幅度几乎与2020年5月初广州二手房价格的环比涨幅持平，而2020年5月则是广州市这一轮二手房价格上涨的起点。

除了购房者资格受限、房贷额度紧张，近期二手房参考价的发布也对广州二手房产生了较大的影响。9月1日，广州市宣布建立二手房交易参考价机制，对天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域的96个小区制定了明确的交易参考价格，多数小区的参考价格只有原来挂牌价的一半。一夜之间，广州楼市一片哗然。

广州市某住房中介对《华夏时报》记者表示，天河区一套被列入参考价的住宅，受到二手房参考价影响，半个月的时间已经降价80万元。

他表示，这套房位于中海花城湾，总面积66.58平，二手房参考价发布之前，挂牌总价为1280万，均价约19.22万元/平，二手房参考价发布之后，该小区的参考价为9.26万元/平，因为二手房参考价发布之后，银行按揭贷款是以二手房参考价为标准，这大大提高了购房者的购房资金门槛，因此，业主将总价降低80万元至1200万元。“如果首付能给到600-700万，价钱还能少。”这名中介对《华夏时报》记者说。

值得注意的是，广州市没有被列入二手房参考价的小区也受到了“二手房参考价”的影响，存在降价的情况。上述中介对《华夏时报》记者表示，位于珠江新城东的兰亭荟苑小区不在96个参考价小区之列，二手房参考价发布之后，兰亭荟苑也受到影响，一套83平的住宅从原来的930万元降价至890万元。

“如果买来自住的话，赶紧入手，不然出指导价之后首付又变多了。”这名中介提醒记者。

与深圳在全市大范围发布二手房参考价不同，广州目前只发布了96个热点住宅小区的二手房参考价，广州市将这96个小区称之为“首批”。尽管目前还没有第二批二手房参考价小区的官方信息，但是，市场声音认为，这96个小区似乎有种警示的意思，如果二手房价还得不到控制，对下一批二手房价涨幅较高的小区进行限制是很有可能的。

广州中原研究发展部相关分析指出，8月30日-9月5日的一周时间内，广州市二手住宅共成交486宗，环比上周的525宗下跌7.4%。广州中原研究发展部认为，受指导价调控影响，广州二手楼市进一步“转冷”，部分购房者认为后市价格将短暂进入下行通道。因此，部分客户担心现时入市会导致“高位站岗”，选择观望后市再决定是否入市。

价格方面，8月30日-9月5日的一周时间内，广州市二手住宅网签均价为27693/平，环比下降8.6%。

广州中原研究发展部相关分析指出，网签均价下调主要有两方面原因：一方面，本月中心区需求减少，促使外围区域成交占比增多，导致网签价格被结构性拉底；另一方面，广州二手房参考价的出台降低业主心理预期，导致其心理价位松动，不少楼盘开始出现降价情况。

新房售价方面，广州也“止涨转跌”！

国家统计局数据显示，自2020年5月开始，广州市新房价格就开始环比小幅上涨，2021年1月，广州市新房价格的环比涨幅更加迅猛，超过1%。直到今年7月份，广州市的新房价格环比涨幅急速收窄至0.2%，8月份甚至开始下跌，新房价格环比涨幅为-0.1%。

房贷放款，你得等半年！

房价虽然出现松动，但刚需买房还要过房贷这关！

今日（9月22日），央行公布最新一期的贷款市场报价利率（LPR）：一年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

这，已经是LPR连续17个月没变了。

尽管LPR维持不变，但成本高、审核严、放款慢，早已是广州房贷市场的残酷现实。

9月以来，工行、建行、招行、民生银行等，首套房贷利率普遍为5.85%（LPR+120BP），二套房贷利率普遍为6.05%（LPR+140BP)。

其他如农行、中国银行、广发银行等，首套房贷利率普遍上涨到5.95%（LPR+130BP），二套房贷利率涨至6.15%（LPR+150BP)。

|制表：血拼广州楼市，仅供参考

而去年同期，据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年9月，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%。

彼时，广州首套房贷款利率仅为4.95%。

一年时间，房贷利率连连涨，购房者的利息又增加了多少？以首次置业，贷款300万，等额本息还款，贷款30年为例，月供从16013元提高到17698元，增加了1685元；累计利息从276万元提高到337万，增加了61万元。

而且，虽然目前购房者需要付给银行的钱更多了，更令人扎心的是，对绝大多数想要贷款的人来说，这笔钱能否付出去还是个问题。多家银行目前均额度紧张，放款时间不确定，约需等待半年时间。

在2020年12月31日，央行、银保监会要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限，对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。

而根据上市银行2021年半年报，第一档到第三档中，有10家银行的房地产贷款业务都已踩监管“红线”。

另据近期克而瑞发布的数据显示，在监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

至于接下来的走势，1年期LPR下调空间仍在，但与房贷利率息息相关的5年期LPR大概率仍保持不变。

东方金诚首席宏观分析师王青分析认为，四季度央行有可能再次实施降准，累积效应下，1年期LPR下调的可能性会显著增大。一旦落地实施，将有效带动企业贷款利率更快下行。

如是金融研究院院长、首席经济学家管清友则表示，目前货币政策仍是“稳”字当头，但考虑到四季度还有超万亿MLF到期、专项债集中发行，再叠加经济下行压力影响，可能会有降准和定向降息，但全面降息的可能性极低。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场最关键影响因素是信贷。最近，信贷收紧对市场的影响在明显加强，特别是部分楼市过热城市。如果没有政策变化，叠加惯例的季节因素，未来几个月房贷肯定会更紧张。

本文来源：第一财经、华夏时报、微信号血拼广州楼市（gz-focus）

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