专家解读“强制停贷”：银行违规放款应如何担责？当下为何不是“取消商品房预售制”的良机？
乐居买房讯 陈天赐 近期频登热搜的多地烂尾楼业主强制停贷事件，不仅再次将烂尾楼“维权难”推上风口浪尖，也引发部分网友对期房、预售制的质疑。对此，乐居买房专访了长期关注房地产行业的北京盈科律师事务所律师曹婷婷。
强制停贷有风险 解除合约需谨慎
7月14日，在“停贷事件”愈演愈烈的态势下，农业银行、建设银行、兴业银行等多家银行纷纷发布公告，回应按揭业务风险等问题，并表示业主单方面停贷会影响征信，暂未执行相关保护措施。
对于烂尾楼业主来说，如果最终钱房两空，还落得征信污点，真可算作“人间惨剧”。
对此，曹婷婷表示，根据目前公开的停贷告知书，可以发现业主并未署名或签名，内容也不涉及解除合同的相关条款，仅是与各部门、银行、开发商的沟通文件，因此不具有法律效力，如果业主实际也没有断供的话，不会构成违约。
同时，她还进一步给出了法律解释：业主在购房过程中会产生两个“合同”，一是与开发商之间的购房合同，二是与银行之间的贷款合同。在司法实践中，法院会先审理购房者与开发商之间的诉讼，然后再审理与银行的诉讼。
也就是说，只有在解除购房合同的基础上，才可进行贷款合同的解除，而二者都解除的购房者，则不需承担贷款返还义务。但如果未经法定程序解除与银行的担保贷款合同，购房者直接向银行断供、强制停贷，将要承担违约责任。
针对烂尾楼业主是否要向法院提出诉讼，曹律师也给出了自己的建议：“贸然断供的风险很大，解除合同后，能否从开发商处获得退款也很难保证。就目前已经爆雷的这些开发商的经济状况和偿债能力而言，购房者胜诉后能顺利获得清偿的可能性十分小。”
在她看来，更关键的是相关部门能否在短时间内给予烂尾楼业主政策帮扶，加大对房贷展期的政策支持。由地方政府、监管部门和银行积极促进开发商加快其他地区、其他不良项目的资产处置，加快去库存进行资金回笼，多方推动停工的项目复工复产，最终实现交楼。
与此同时，对于一些还未交付，但通过客观现状等迹象，可以预见烂尾概率较高的项目，曹律师建议，如果购房者有确切证据证明开发商经营恶化，可以中止履行合同义务。对于已先期履行了大部分支付义务的，可要求开发商提供有能力继续履行合同的担保或相关证明；开发商不能提供的，应尽快寻求监管部门的介入，及时对其进行监管，保证资金用于该项目的建设。
监管资金违规挪用 业主维权更需重拳
7月14日晚，西安出台新政，明确指出“商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任”。
如果银行确实存在违规行为，购房者应如何反映、处理？
曹婷婷首先列举了三类银行违规使用预售资金的情况：
一是开发商利用自身的非监管账户收取房款，以达到随意支取的目的；
二是开发商针对工程施工、装饰装修等项目与总包、分包单位签订“阴阳合同”，通过其他第三方公司，从监管账户中违规套取监管资金；
三是银行在实际审批资金时出了问题，监管部门未积极履行监管义务。
曹婷婷谈到，如果是第一种情况，购房者需加强法律意识，《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》中都会列明项目的监管银行和监管账户，购房人要严格按照合同约定将定金、首付、分期付款都转到开发商的监管账户，以保护自己的资金不进入到开发商的非监管账户。
但她也直言，如果遭遇后两种情况，购房者本身并没有很好的解决方法。因此，更需要当地房管部门严格按照相关规定，对监管账户资金批复相关的文件和监管资金走向进行实质审查。
而如果确是银行在实际审批中未履行监管义务，则将涉嫌违法犯罪，业主可以向公安部门报案，公安进行刑事立案后，侦查违法审批的主体及违法挪用资金的走向，可以追究责任人的刑事责任，并追回监管资金。
取消预售路漫漫 资金存、取监管需“两手硬”
近年来，取消预售制的声音越来越强烈。
在房地产行业高速发展时期，预售制可以帮助企业迅速回笼资金，投入下一个项目的开发。但任何行业都不会永远处于上升通道。一旦行情生变，开发商经营不利，预售制的弊端便显现出来：房企高周转停滞、资金链断裂，拆东补西造成部分项目施工中止，延期乃至烂尾现象明显增加。
对于是否取消预售制，相关部门和各界专家看法不一。曹婷婷认为，在目前房价调控、开发商资金压力较大的情况下，并不是取消预售制的好时机，因为会大大提升开发商的资金成本、加大资金压力，可能导致更多企业破产，最终也将损害购房者的利益。
她表示，如何在现有制度下，盘活企业和资产，真正实现“保交楼、保民生、保稳定”才是解决问题的途径。
曹婷婷从预售资金的“存”和“取”两方面进一步提出解决方案。在预售资金“存进”银行账户时，可以参考建设单位按施工进度向施工单位支付工程款的模式，在购房者支付完首付款、存入监管账户以后，按揭贷款可由银行根据项目工程的施工进度按比例发放。这样，既保证了开发商具有一定资金启动项目，也可根据项目进度拨付资金，保证项目的顺利完成。
而从预售资金的“取出”而言，银行与监管部门的监管一定程度上有自己的局限性，如果可以让购房者参与到监管中，或者可以通过某种途径实时知晓资金的支出情况，将更有力地监督开发商合法合理地使用资金，保证项目建设。“如此也能重拾广大购房者对开发商、银行以及各监管部门的信心，实现房地产行业的良性发展。”曹婷婷说道。（完）
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