「上海二手房交易」-三价就低原则什么意思-解读上海三价合一取最低政策-臻知网

上海二手房交易三价就低原则什么意思

2022-06-27 丨超级花脸猫丨阅读(3218)

　　8月6日，中介机构人士表示，上海市房管局当日召开工作通报沟通会：

　　8月6日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

　　这3价到底是什么意思呢?

　　买卖合同价：即二手房房东和买房人签订的买卖合同上的价格

　　交易中心核验价：即交易中心允许二手房挂牌的核验价

　　银行评估价：即银行在受理买房人贷款请求时请第三方房地产评估公司出具的房产报告上的价格。

　　另有银行从业人士透露，早在上周，上海已有部分银行进行系统停机升级改造，以对接房产交易中心核验价系统。目前，上海房屋状况信息中心相关系统已经开通。

　　从完善一手房积分摇号制，到二手房实施价格核验体系，配套“三价就低”原则审批贷款额度降低楼市杠杆，再到法拍房实施限购填补“漏洞”……

　　2021年以来的上海楼市各领域新政策日趋完善。

　　以往，银行在审批二手房贷款的时候，仅是合同价和评估价两者取低，现在银行要额外加入交易中心核验价做为审批依据，并三价取低。

　　举个例子吧，假定你和房东在中介那里达成成交意向，签订买卖合同1000万，然后你首付付了400万，剩下600万想银行贷款，然后银行在审核贷款资格的时候，找第三方评估公司做了房产评估，评估报告上价格是900万，但是呢，这个房子在交易中心允许挂牌的核验价格只有800万，3价最低的是800万，那这时候，银行就按800万的价格来审批申请，同时呢，你首付付了400万，所以银行给你的贷款，最多也就400万。

　　可是呢，实际你跟房东的成交价格是1000万，你需要贷款的是600万，减去银行同意的贷款额度400万，你还有200万的资金缺口，那这时候，你只有2种选择：1违约，付违约金，违约了结。2增加首付，额外再出200万给房东。

　　所以，这个政策很明确了，变向的提高了购房成本，增加了买房压力，进一步控制交易量。

　　那么有没有可能会出现，银行评估价和交易中心核验价会大于买卖合同价呢?我们说，一般不会出现这种情况，房东都是人精，哪个卖房的不先了解行情?哪个不想多卖的?真要让你碰上这种情况，你就要考虑下，是不是房产有瑕疵了。

　　这3个价格，难道就不会一样吗?明确的告诉你，不会!

　　买卖合同价是和房东商量的，主导权在房东，就算房东先期通过各种途径查了交易中心核验价，那他为了利益最大化，一定会让中介挂更高的价格出售。而这里呢，又涉及到中介的内盘了。

　　我们都知道，上海已经实行了核验价的政策，任何核验不通过的房源不得挂牌，所以中介为了能顺利展示房源信息，势必会积极配合核验价，但是这并不意味着这房子就是这个价，他只是为了展示信息。而当你真正要坐下来付定金，谈价格的时候，他就会告诉你，这房子不是这个价。至于怎么跟买房人解释，那当然是有各种说辞的。

　　交易中心核验价呢?那当然是经过交易中心核验过的，独立完成的，不可能跟房东串通的

　　房地产评估价呢?那也是银行通过正规第三方房地产评估公司独立做的，也不可能受房东主观影响。

　　所以，在这种3价都独立成价的情况下，你说怎么可能会一致呢?绝对不会一致的

　　这个政策对二手房市场有多大影响?

　　1个正常的市场，必须是有成交的，无论是买方市场，还是卖方市场，都必须有交易量的支撑。我们上面分析了，影响最多的就是买方，他们在3价取低的政策下，会有一部分人因为首付不够而导致违约。二手房买卖的违约成本还是很大的，定金2倍，现在的房产动辄几百万，500万的房子，定金10万，违约就是20万，这啥也没干，签了个字，损失20万，这谁干啊?没人这么傻，因此，在这个政策执行的时候，那些要买房的人群，都会再三考量，或者准备充足现金，以应对万一。

　　这样的话，就势必会减少、放缓成交交易量，房地产投资本来兑现能力就不强，周期长，如果交易量下降，市场流动性不足，那那些准备卖资产还债的企业或个人就更加捉襟见肘了，这就会导致这些人或企业减价大甩卖，有钱又准备购房的各位，可以考虑持币观望，看看最后到底鹿死谁手。

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