买二手房，房龄几年比较适合？

房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。
房龄指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

一、二手房房龄如何计算？

二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算，可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。
举个例子：

二手房房龄从房屋A建成并验收合格交付之日算起

二、二手房房龄太大可能会存在哪些问题？

房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

二手房房龄大影响有四点

1.影响房屋贷款
房龄过大会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。

贷款年限计算方法

举个例子：
25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款最多能贷多少年？
计算：50-25=25年＜65-25=40年
50-30=20年＜25年＜65-25=40年
因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。
2.土地使用年限短
房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前土地使用年限最多为70年，房屋所有权年限为永久。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。
目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

两不一正常”过渡性办法

注：2016年温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免费续期。
3.居住成本增加
房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。
4.影响再次出售
同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

注：以上内容仅供参考，关于老房可能会存在的问题，还需具体问题具体分析，最终结果需以实际为准。

一般来说，房龄超过20年的房子最好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题，有的甚至连物业都没有，管理水平比较低，而且居住的人员比较杂，存在一定程度的安全隐患。

并且房龄超过20年的房子再次转手是非常困难的，一般情况只能等待拆迁或者能够得到一笔拆迁款，否则的话，住到最后想买再卖掉换房子，那可是难事了。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。

而房价的升涨，和多方面因素是有关的。如果从房龄方面看的话，如果房龄超过15年后，就开始有一定的贬值了。当然，如果房子所在的地段较高，属于学区房，交通便利和各种配套设施齐全的话，不排除房价会继续上升。

考虑到使用年限、增值空间、贷款、安全隐患等多方面，二手房最佳购买房龄，建议为5年左右，原因如下：

• 1、10年以上二手房，使用几年后价值增长空间小、贷款困难，且不易转手。
• 2、二手房贷款最长年限20年

有的银行还规定，房龄加上贷款时间，不能超过35年或者45年。也就是说你买的二手房20年房龄，只能贷款15年......

所以，买二手房的时候不一定房龄老就是不好，但房龄太高确实有很多弊端。

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随着经济的发展和人们观念的变化，二手房交易越来越频繁。很多购房人非常疑惑，怎样“房龄”的二手房最值得入手呢？

首先，买二手房一定不能太久。主要原因有以下几个方面：

（一）如果二手房太老的话，整个小区也比较过时，很多时候住户会有各种不方便。很典型的例子就是停车位，随着经济的发展，人人有车的时代基本已经来临。而过老的小区一般没有足够的停车位。再比如，过老的住宅楼的电梯更容易发生故障等等。另外，整个小区或者住房的设计理念都可能与当代都市年轻人发生隔阂，这些都不能忽视。

（二）一般情况下，想要入手2000年以前的房子，都不能办理贷款，理由就是房龄太长，实际这些房子都是预制板的，不符合抗震和安全要求。当然，不同的地方银行也会有不同的规定，有些银行规定，房龄加上贷款时间不能超过35年。这样的话即使你入手20年房龄的二手房，也意味着你仅仅有15年的时间来还贷。

（三）买卖二手房之前有评估，房龄也是评估体系当中的一个重要的参数指标，房龄越高，评估的价格也会越低，这样的话，购房人可以申请的贷款额度才也就越低，这一点也需要注意。

那么是不是二手房房龄越小越好呢？当然也不是。原因主要有以下几个方面：

（一）房龄过小的二手房，也就越接近新房。比如新开发的大片楼盘，开发商还可能会有二期、三期项目。施工现场的噪音一定会影响到住房体验。再者，过新的二手房的小区建设一般都不成熟。

（二）一般情况下，房龄超过五年，而该房源又是原业主名下唯一的登记房产，也就是人们常说的“满五唯一”，那么该房源无须缴纳增值税和个人所得税，虽然税率看似并不高，但是对于买房这样的大额度交易活动，还是可以为购房人省下一大笔费用。

看了上边的靠谱，我们可以知道在一般情况下，二手房房龄在5到10年属于“最佳”房龄。朋友们了解了吗？欢迎留言批评指正。

本文首发于公众号：杭州房哥

买二手房，房龄几年比较适合？

首先，我们要搞清楚房龄是怎么定义的？也就是房龄是怎么计算的？

房龄是指在房子建好之后，从开发商验收交付完成之日起算，也就是房子开始交付使用之后年限。但是有些不良中介或业主会隐瞒真实的房龄，买二手房的时候，要思虑周全，可以上小区官网上查房子的真实房龄，也可以去房管部门查房龄以及了解房子的真实状况，或者是从业主的购房合同中了解到房龄的真实数字。

其次，我们要弄明白和房龄相关的房屋使用年限以及房产证日期的规定

房屋的使用年限是指房子土地的使用年限，一般是从国家批准开发商使用土地之日算起，一般的居民住宅用地使用年限是70年，有些商住公寓的使用年限是50年。房产证一般是在房子建好之后，房子的所有者拿到物业产权的时间，房产证的取得日期一般与房龄有一定的时间差。所以在购房的时候，房产证上的具体日期是有的，但是不足够重要。

最后，我们来说一下房龄多少年之后开始贬值，主要从哪些方面体现出来？

不是所有的房子都会一直保值或者升值，房子也会有贬值的时候。一般来说是在房龄超过20年的时候，房子就开始贬值了。所以在购买超过20年房龄的二手房的时候，要考虑周全。这主要是因为房龄一旦超过20年，房龄越长，房贷越难办，有些城市银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，王林不仅会影响到银行的贷款态度，还会影响到银行的贷款额度。再一方面就是因为房龄越长，房子的硬件设施就会遇见老化，不可否定，老的小区基本设施比较成熟，但是小区的硬件设施也会越来越老化，需要的维修成本也会越来越多，居住环境也会越来越欠佳。最后一方面就是房龄越长置换新房出售的难度就会越大，这方面主要是考虑买房是用来投资，还是用来自住的，房龄20年以上的老房子转手就现在的行情来看是比较困难的。

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十年以内吧

四十年的房龄能买吗？

其实当下很多人对未来的形势还是比较乐观的，比如说在买房上面，很多人还觉得以后换房很像过去一样，一般十年就能换一次房了。

实际上对于90%以上的人来说，这几年你买的房子，基本上就是你一辈子住的房子了，有可能只会越住越差，而不会越住越好。

过去那20年里面，很多人的住房都是越换越好，这里面本质的原因，不是这些人有多牛，而是经济在高速发展，他们的淘汰下来的老房子有人接盘，他们的薪资也在不断的上涨。

以后，人口都负增长了，你的老房子卖给谁？你的薪资不涨了，而那些改善房的价格又那么高，你拿什么钱去买？

仔细想想过去的人，凭什么换的房，你再想想未来你要靠什么来完成换房，你就知道，现在大部分人买第一套房，有可能就是套一辈子的房子了。

不是大家不想换房，而是换不起。

很多购房者考虑到购房成本及收房入住时间，更倾向于选择买二手房。大家知道购买二手房房龄很重要，那么如何去了解到二手房的房龄呢？

了解二手房房龄，第一个办法就是到不动产中心查档，无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄。

第二，可以查看产权证：产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过这个方法推算。

第三，我们还可以查看房产证上房屋的建成年代，如果没有标注，还可以观察房产证上的测绘页，上面会有房屋建成年代的记载，可以对房龄进行推测和参考。

第四，通过询问小区物业也可以得到相关信息。

同时要提醒大家，商业银行对于二手房的贷款支持最高的房龄的年限是50年，所以对于房龄在30年以上的二手房，建议大家去谨慎地考量。

北京市盛廷房产专业律师团

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