房贷转贷真的靠谱吗？

房贷转贷最大的谎言！轻轻松松节约利息几十万？小心被坑。

但不得不告诉你的是，数据是不会骗人的，数据也是会骗人的。

这里面有着最大的一个谎言

房贷降息转贷是什么意思呢？实际上就是把你的房屋按揭贷款，通过过桥的方式，给转换成抵押贷款，一般来说，抵押贷款的利率要比按揭的低一些，确实会在一定程度上节省利息。但是有很多金融机构“夸大宣传”！利用数据差异给你造成巨大的“视觉差异”，引诱你。

贷款嘛，同样条件下，期限越短，利率也就越低。在这里我就不提这种操作的风险性、贷后审查、月供压力等等问题，就但说一下这里面最大的谎言。

按揭最长可以贷30年。有些机构喜欢替换概念，把按揭给你转成期限只有几年的抵押贷款，利率相差非常大，利息也节约很多（如下图所示）

把20~30年的房贷，给你转成只有几年的抵押贷！！！偷换时间概念，不仔细看的情况下，哇塞，能节省好几十万，心动了对吧。

就像坐出租车回家，有10公里的路程，要收费30块，然后有一辆车告诉你只收10块，你还觉得划算！捡到了便宜，结果上车后发现，司机说只能行使3公里。 剩余的路程你要嘛把家挪过来，要嘛换其他交通工具，要嘛加钱。

所以说，遇到这样的宣传时。要注意辨别，了解真实贷款年限和真实利率，以及自身实际需求，才是最为重要的

你以为那么多人提前还贷是提前把按揭的房贷还掉，置换成了利率更低的经营贷，只是为了省点钱？

真相请听我且听我细细道来

01

降低月供，减轻压力

按揭只有等额本息和等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本甚至随借随还。把等额还款的方式置换成在一定年限内先息后本，到期归还本金，适合目前资金紧张，未来收入预期较好的客户。

02

释放额度，增加流动资金

按揭转抵押后，可以释放贷款额度。

房贷还了一段时间后，房子就有了空间，特别房价涨幅比较多的客户，

原本500的房子现在涨价到1000万，通过转贷方式还掉按揭，把房产增值部分贷出来，这样手里就有一笔低息的备用资金！

03

节省利息，减少开支

2015年以来，受房住不炒调控影响，按揭利率动辄都在年化利率5%上下，部分客户二套房按揭贷款利率甚至超过年化6%，还是等额的还款方式。

而现在的经营贷利率最低能做到年化3.3%先息后本，置换下来，能帮客户节省接近一半的利息成本。

比如客户赵先生几年前在浦东新区买了一套房，总价800万，首付三成按揭贷款560万，利率为基准上浮的1.05倍，年化5.15%。等额本息30年还款：每月还款金额为30560元，30年总计需要还款1101万还多。

现在通过转贷操作，把5.15%的按揭贷款转换成年化利率只有3.4%左右的个人经营贷抵押贷款，经营贷都是先息后本的5-10年期的，每月利息只有15800多，每月的还款压力大大减少。到期可以选择一次性归还本金或者选择续贷。

这样赵先生手上每个月就可以节省出接近15000左右的闲置资金，拿来做个最保守的基金组合定投，相信每年的收益也够赵先生一家出国旅游一趟了吧。同时也可以通过这个方式，用低利息的贷款把高利息贷款还掉，有效优化债务。

04

利息补贴 抵扣税费

经营贷大多是放款到公司账户（当然，有些银行也可以选择放款到公司法人个人账户），如果你公司是科技型中小企业、国家高新技术企业，专精特新企业，还可以享受政府的贴息，上海目前一般可以贴息30-60%不等。补贴下来，经营贷实际贷款利率就只有年化1点多，比通货通胀率还低了。

另外公司贷款利息还可以作为公司财务费用入账，降低企业所得税，减少所得税支出。

05

现金为王 投资捡漏

经济不好的时候，现金为王，手上有现金储备的客户，在遇到捡漏型的投资机会时，肯定要比临时调资金的客户获得的收益更多。

另外在经济下行的阶段，监管机构为了刺激经济，贷款利率更低，政策更宽松，在政策红利期申请到了利率优惠的贷款产品，本身就算是享受到了信贷政策的红利，比起那些等到经济火热，利率上调后才去贷款的客户，资金成本的优势就要明显很多。

结论：首先转贷不是每个人都适合。

那什么样的人群不适合？

1、房贷余额较少，低于50w的，房贷利率又不高的。

2、自己和家人都是公务员。

3、特别怕麻烦的。因为经营贷一般需要3-5年到银行签个字，如果本身不是实际经营，还需要办个执照。

那什么样的适合呢？

1、房贷余额较多，比如余额超100w；

2、本身就是做生意的，有真实经营，有执照；

3、敢于尝试，对于新办个执照 ，以及3-5年去一下银行能接受。

4、本身有其他信用贷款在用。或者有大额信用卡或网贷。

总之，对于转贷，水深不深，就像以前小学一篇课文，《小马过河》一个道理。不去了解，这个水是否深，永远是未知的，担心的，其实我们要做的就是去深入了解，当我们对某一件事花了心思和时间去认真了解，观察后，了解了其原理，自然而然就不担心这个水有多深了。

如果还没听懂，那就再举个例子，比如说遇到孩子发烧，我们很多父母不了解的，大多数遇到发烧会很慌，半夜都要去医院找医生，但是你说一个医生，如果他们家的孩子发烧了，半夜发烧了会立马去医院么，（当然那种发特别高烧，烧起来就40度往上的除外。杠精也别杠，我说大多数），如果说我们对孩子发烧有一定的认知，和应对方法，或者说再加上有个朋友是医生。再遇到孩子发烧会慌么。

应对其他事也一样，想要遇事不慌，就要深入那个行业和领域去了解一下，了解其原理和根本。当然不一定是每个行业都要亲历亲为，如果与那个行业的从业者，深入交流一下，交一个长期的朋友。想必下次再遇到就不会慌了。

就比如我之前想买房子，我就提前做了准备，通过平时朋友圈的观察，我发现有一个销售挺靠谱的，于是有关于房产的问题就问他，后面有朋友对买房有意向，我就主动推荐他。一回生，二回熟，后面就成为了关系不错的朋友，当然后面买二手房也找他了，服务不仅做得不错，中介费也是很满意。总之人心都是肉长的，将心比心罢了。当然自己也不能一味地相信某一个人，也要有对比和对这个行业的相关认知。

先说说转为抵押的利与弊

抵押贷款方式的转贷优势：

1、利率相对比按揭低，。

现在目前疫情，小微企业日子难过，政策上有实惠。目前普遍能做到最低的利率是年化3.7-4%，现在房贷普遍的利率，5.5%，等于说抵押比按揭便宜了1.5%，如果你的房贷是200w，就是一年可以节省3w左右的利息。10年就是25-30w。

2、还款方式可以选择先息后本。

假如现在可能很困难，还款压力比较大，我们可以置换成抵押贷款，还款方式可以选择先息后本，每月只要付利息，本金3年后再还。当然本金大概率是还不上的，怎么办呢，又可以续3年 ，只要征信保持好，中间流水走一下，执照正常的就可以。

3、如果名下有其他贷款，可以把名下小额信用贷款和 网贷，都置换成一笔抵押贷款。

因为网贷的利率很高，是 抵押利率的3-5倍，见过很多客户网贷20-50w很普遍。如果一下子不能立马把网贷还清，那最合适的方式就是置换抵押贷款。这样既能让征信好看，还能省钱。

当然凡事都有两面，不能光看一面，就像 甘蔗没有两头甜的，说完甜的一头，再说一下不甜的一头。

抵押贷款方式的转贷劣势：

很多人都知道 抵押贷款利息便宜，但为什么没有操作置换呢，原因就在于抵押后续的事相对来说来说会麻烦一些。事情只要一麻烦，执行起来可能就有问题。

劣势1：抵押贷款产品大部分期限较短。

一般是3-5年需要去银行操作一下，就是这一点让很多朋友多了一些顾虑。有部分人因此打消了这个念头。因为3-5年时间后，很多人担心万一银行不贷给我了怎么办，毕竟是几十甚至几百万的贷款。

其实我们要了解银行的本质就不会这么想了，银行每年都有贷款的任务和指标，贷款也是银行赚钱的业务，另一层面是政策任务，想要带动内需，发展经济很大程度就要需要靠 银行贷款去实现。所以只要我们自己把征信保持好，相应的流水走一走，到期了自然续贷。多了这样一个流程这是真的，但为了一年能省下几万，跑1-2趟银行是值得的吧。

劣势2、自己不懂，怕被骗，被坑。

因为做抵押贷款涉及的 资金较多，环节也多，并不像我们平时买个东西一样很干脆，很清爽。再加上自己并不是很懂，所以会望而却步。即使后面有几十万的利息可以省下来，但也不在乎。

那难道就不去做就是正确的选择么，个人觉得因人而异，看自己的想法和观念，如果自己不在意这点利息的，完全是可以忽略的，如果在意的，现在收入也是比较紧张，就可以做一个深入了解。如何深入了解呢，

比如可以和银行的经理或做贷款中介的交朋友，问他一些问题 ，也不要立马做决定，多对比几个，了解一些关于贷款的本质。凡事都有规律，有其原理，当我们真正深入了解了之后，会发现其实这个 转贷行为并不复杂。

办贷款的前后顺序应该是：先自己去银行问一下，再了解银行的利率，还款方式，年限，额度等条件是否符合自己，记住，只是先了解，但不要申请，货比三家之后再做决定，不要因为用钱急，就仓促申请，不用急于这一时，因为一旦申请，后悔就来不及了。因为征信就会有申请记录。因为如果直接银行做，就省去了一笔费用。所谓目前市场经济这么难的情况下，能省则省。

如果自己银行做不了，再想办法找中介帮忙，那如何找到靠谱的中介，因为篇幅过长，可以参考下面我这篇文章。供参考。

1、需要执照的：有一个持有满三个月的执照。或者过户一个满1年以上的执照。

因为现在 普惠金融，对于中小企业有扶持，所以经营性抵押贷款利率比较低，最低可以做年化3.55%，不过这个要求是有真实经营场地和 经营流水。没有实际经营和流水的可以做年化3.85%。

如果满足执照满3个月这个条件。就可以做10年期，年化3.6-4%的产品了。如果你本身就是有公司，有流水，那就可以做年化3.5-3.9%的产品，年限也有5年，10年，20年可以选。

2、操作流程

如果具备以上其中一种，可以先去审批抵押贷款。

第一种需要提供的资料有：身份证，户口本，结婚证或离婚证/协议（未婚不用提供），房产证，营业执照正副本，公章，法人章，财务章。

贷款批好以后，确定100%可以了，再去还 按揭贷款，如果自己能拿出钱就更好，或者问朋友短借一下。如果拿不出，那也可以过桥。

当把房子的按揭尾款还清以后，按揭 贷款注销掉了，那就可以到新做抵押贷款的银行去办理 抵押登记手续，办好以后正常当天或隔天放款。

放款后，如果有涉及垫资，把钱还给垫资的，如果后续自己要用钱，也可以多申请一点，做一个 备用金。这样后面你就每月还银行就好了。

流程周期时间预算

资料准备好，到审批好，一般需要3天，还尾款一般需要3-5天，办抵押放款1-2天，就是快的话一周，5个工作日，慢的话10个工作日。

换银行的性质，就是把按揭贷款转成经营性抵押贷款。从而获得银行较低的利率。很多朋友说自己目前贷款利率是5.65%，以我们正常的经营抵押3.85%来计算。5.65%-3.85%=1.8%，

以100W测算

100万×0.018=1.8w，以10年来测算，10年保守能剩下18万的利息。如果贷款金额高的，比如按揭200万，10年保守就可以省下25万利息。

关于抵押相关政策要求，每个城市不一样，如以杭州为例，抵押有两种，一种是一抵，一种是按揭二抵。

目前杭州抵押，一抵的政策

当然还有另一种，按揭二次抵押。

二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物再次抵押。二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

关于 按揭二抵的要求及流程

先要确定了解能做你这个情况的二抵的银行， 二抵贷款额度超过50万以上的，都是需要办理营业执照的，这个是基本条件，再就是你是否有真实经营，近一年进账流水是否有符合贷款额度一倍的要求，征信逾期次数，审批次数多与少，负债高低等等，如果你条件越好，你就能享受利息最低的产品。就是以你这个条件能否满足银行的要求，如果满足的，根据自身考虑最在意的因素，然后再对比利率，年限，还款方式，审批时效，还有额度。

流程：准备好资料，去银行进件签字，审批通过，办理抵押登记，放款。

利率：目前在杭州这边二抵最低是3.85的年化。要有执照。再往上就是年化4-6%都有。

年限：年限最长可以做10年，当然年限不是重要的，到期了都可以续贷。

还款方式：先息后本和 等额本息都可以的。

时效：资料齐全，1-2天，慢的3-5天。

额度：一般额度是总房价的7成，减去按揭尾款，利息低的一般是6成减去按揭尾款。当然也有8成的，但是利息相对会高一些。

二抵额度超过50万，要有 营业执照的。反之如果不想办营业执照，可以把额度做50w以内。

最后，我是 @杭州金融小凯，认为互帮互助的模式才能长久，我们真的要做的是，提升自己对于 负债，贷款的认知，而不单单只是解决目前贷款相关的问题。

如果你觉得这个回答对你有启发，我想请你帮我两个忙，鼓励我输出更多有价值的内容~

1、点赞，收藏，喜欢，关注，一波 操作行云流水~

2、关注我 @杭州金融小凯，让我们成为长期的朋友，以后再也不用为负债贷款发愁，还可以让自己名下的贷款做到市面较低的利率，节省利息成本。同样也可以探讨关于工作，创业，个人成长，育儿，买房等正面的话题。我相信，我们可以一起越来越好。

你的房贷利率呢，在年化五以上，可以轻松帮你转化成3.4的贷款，让你轻松省下几十上百万。看到这样的抖音视频呢，你是不是也瞬间心动过？

如果你有过这种想法呢，一定要看完这条视频，有几点你一定要执照一年化3.5的贷款是近一贷，名下必须要有营业执照，贷款期限最长是十年，期间的营业执照呢，还是不可以注销的。

二、所谓的转贷，并不是像你想象中的，就是说直接把按揭的利息给降下来，其他什么都不变，是要用你的房子呢作为抵押，重新再贷款出来。

三、如果你遇到了一个不靠谱的居间公司，可能会存在一些过桥费、担保费，还有一些不知道的莫名其妙的一些费用。

四、如果你是正常的上班族，普通老百姓呢，就不要想着去做转贷这种事情了，因为大把的坑等着你去踩。

房贷按揭转经营性抵押，靠谱吗？

结论是：适合真实需要资金的人，不适合不需要资金，只是单纯的想节省利息的人。

刚刚看到评论里有人自己转了，在给大家分享经验，我们就着他的分享，帮他算一下利息：假定150万，30年。

按揭：5.15%，等额本息支付利息144.8万，等额本金支付利息116.2万。

信用贷：3.85%，

150*3.85=577.5，一年说5.775万，5.775*30=173.25。30年是173.25万。

比最高的等额本息多花了：173.25-144.8=28.45万。

30年累计信用贷的利息比按揭多花了28.45万。

现在按揭可能不是5.15%，而是4.85%或者更低，经营性抵押3.85%的也不多，可能3.25%-3.7%。

但是利息大家可以用计算器算一下。

这还是你在自以为春风得意的时候，按照你的情况，不会规划，随便借贷，用不了多久，征信就会陷入困境，自己如果3年后扛不起来，也有可能去撸网贷应急。

反正我看市面上帮公务员养征信的中介，收费30%，就是公务员那么好的条件，征信乱了，熬不过去了，中介出钱帮他们结清，养好征信再贷，比如欠50万乱七八糟的贷，中介直接50万还掉，半年后征信好了，贷出来70万，中介拿21万。

如果你以后也落到这种情况，那花的成本就更高了。

结论是：按揭转抵押，永远只适合真的需要用钱的人，因为资金利用率高，不适合想节省利息的人。

大家不要盲从。

那怎么做，才能节省利息呢：

你必须给自己做个很好的规划，即使做了经营性抵押，每年转贷的时候，给自己自降金额。

比如，150万，分30年，150/30=5，每年5万本金，那你一年一转，明年自愿转145万出来，后面自愿转140万出来，如此类推，第30年，你把贷款结清了。

虽然我没计算过，但是我觉得这种操作，应该是能节省利息的。

当然，实际上可能更复杂，比如转贷费。

最不可控的是人性：以为多出来的钱，是自己赚到的钱，胡乱花掉。也没有毅力坚持30年，每年存5万进去。

坐标南京，拥有8年个人、小微企业融资经验，为你解疑答惑

靠谱

只要规避好转贷其中的风险，房贷转贷就是靠谱的

今天就来给大家讲一讲房贷转贷有哪些条件？

房贷转为经营贷需要满足两个条件，即需要有房产证，还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。

该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年，可以是自己注册，也可以进行购买。

第一种情况的话每年需要请财务公司进行报税，每年需要花费大约1000多元，第二种情况的购买费用大概在6000元左右。（也有中介会全包所有材料）

另外，想要将房贷转为经营贷，赎楼是关键。

也就是说，购房者原本在A银行进行按揭贷款，此时需要在B银行进行经营贷贷款申请，B银行批复相应的贷款之后，购房者需要通过过桥公司赎楼、垫资，把A银行的住房按揭结清，然后在B银行进行重新抵押贷款，B银行给出的贷款即经营贷。

然而，在转贷的背后，通常挖的都是坑。

1、月供压力陡增

大部分购房者的房贷周期基本都是30年，而转成抵押经营贷之后，只能选择10年的贷款期限，为扩大生产，可延长至20年。

期限缩短后，月供压力陡增，直接影响就是断供的风险。

2、法律风险

而且需要提醒的是，经营用途贷款流入房地产，是官方明文规定的违规行为。

3、抽贷风险

从表面上看，好像是省了那么一两个点的账面利息，但新注册的营业执照、流水、报税、工商检查，都可能存在问题，一旦发现有虚假经营，是要立即收回贷款的，收回贷款后还不上，会有什么后果，看看市面上那么多法拍房就知道了。

那么如何防范经营性抵押贷款的风险呢？

其一、提前做好规划，规避经营性抵押贷款不能流入房市。需要做好资金的隔断，否则会被抽贷后果很严重。

其二、需要办理营业执照，一些体制内公务员，或者一些单位是不允许员工在外面做企业法人的，需要提前规避。

其三、经营性抵押贷款年限通常较短，3、5、10年居多，个别也有20年，非常少。（不能一味为了低利率选择短期产品，否则省下来的利息，都花在每年的掉头垫资操作上了。尤其注意就是产品的授权期和贷款期，不是一个概念。贷款期限，才是真实年限）

其四、很多产品都是先息后本的，一下子压力会小很多，但是如果没有很好的规划的话，容易陷入舒适区，不注意规划，到期需要结清手上容易没钱还贷。

马叔提示：而且经营贷并非你想贷就能贷，想要取得银行的经营贷款，必须名下要有公司，是法人，或股东才可以贷，个体工商户也可以贷，必须要也有经营实体，同时经营要在一年以上（不过这个问题可以找中介帮助，让中介帮你张罗）

如果是一般的上班族，如果没有好的现金流，或者好的规划的话，就不要操作了，基本上就没有希望了。

这里是靠谱的金陵助贷马叔，有问题可以点头像提问，随时欢迎

注意还要付出以下成本

1.购买合适公司花费5000+1年公司售后服务1000，办理时间为期一周

2.按揭银行提前还款支付违约金

3.出结果后，垫资还按揭贷款本金的利息

4.公司助贷费用

从这里我们就可以看出一个上班族要按揭转经营贷真的省吗？

首先按揭贷款期限30年；经营贷时间3年（期间还有很多不可控的因素），后续的续贷怎么办？

还款来看按揭贷款更适合上班族，总归有一天能还完；经营贷只还利息，本金一次性还。

营业执照也需要花费时间精力让别人弄，期间花费的时间精力更是长达半个月一个月之久。

很多公司打着减少利息的名号去打广告去吸引人，真的劝告上班族没太大必要，真不用为了一些看不到的利息去折腾自己。

首先转贷并不适合所有人，比较适合这两类人

一：开公司的或公务员收入比较稳定，这两年买房办的高利率贷款，单纯的想把利率降低点，想省利息的人。

二：想从房子里再贷点钱出来的人，但是又碍于目前已有贷款不想办高息二押贷款的人。

无论你是第一种还是第二种，你都需要有还款能力和固定的收入再考虑转贷操作哦！关于转贷过桥的问题：听说过桥一年可以省下十几万，一年省出一辆车。那到底划不划算？

什么叫转贷过桥？

重新申请一笔新的贷款替换老的贷款，转贷过桥表现形式为：高利率转低率，银行转机构贷，还款方式不合适转换成还款方式灵活的。

为什么要转贷？

这三年受疫情影响，贷款市场接连降息，央行降准，也出台了一系列的扶持中小微企业的贷款政策，各银行都在大力降息，甚至银行都在贴着放贷。旧的贷款显然对生活资金流动大的人群不再适用。

转贷过桥合适吗？

无疑是合适的。

信用贷转为抵押贷，高利率转低利率，还款压力大转为还款方式灵活。之前做的贷款还款方式不灵活，压力过大，可以转换成还款方式灵活的，压力相对小一点的产品。如果贷款是短年限的，可以将其转化成长年限的贷款产品。

转贷合适吗？有什么好处？

01

降低月供，减轻压力

按揭只有等额本息和等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本甚至随借随还。

02

释放额度，增加流动资金

按揭转抵押后，可以释放贷款额度。

房贷还了一段时间后，房子就有了空间，特别是近些年，房子作为最稳妥的投资方式，房子的价值几乎都是上涨状态。

原本150万的房子现在涨价到300万，通过转贷方式，把房产增值部分贷出来，这样手里就有一笔备用资金！

03

节省利息，减少开支

我们可以通过转贷，申请新的低息抵押贷款替换原高息的房贷，以降低自己欠款需要支付的利息。

开公司赵先生几年前在深圳买了一套房，当时按揭贷款300万，年化利率5.3%。

由于公司发展需要资金，现在通过转贷操作，又把5.3%的房贷转换成年化利率只有3.85%的低息抵押贷款，每年节省4万多利息，3年下来就是13万，大大节省了利息。同时也可以通过这个方式，用低利息的贷款把高利息贷款还掉，增加现金流的同时有效优化债务。

如果操作不当，有可能有面临抽贷的风险。

借贷有风险，谨记合理借贷，理性消费。

晓明是一匹来自北方的狼，豪爽大气，一米八几的身高，威武雄壮的躯体，散发着浓浓的雄性魅力。

当年，晓明是个深漂，后来在深圳遇到了心仪的她，顺利成家立业，如今，票子、房子（深圳2套）、车子、妻子、孩子，这大概就是传说中的“现代版五子登科”。我已经忘了当初是怎么认识晓明的了。

前世的五百次回眸，才换来今生的一次擦肩而过。或许，这大概就是缘分吧。

晓明是信用卡骨灰级玩家，他知道我也一样。

所以，和晓明第一次发生业务往来，就是他找我拿POS机。这大概就是机情吧。

晓明一直想再买一套改善房，想改善改善生活，一直都执着于捞笋盘，低于市场价最少15%那种。

我也给晓明提供了一些笋盘，奈何晓明眼光毒辣，一直没有如愿入手他的dream house。

2021年3月，晓明想撸点钱出来，磨刀霍霍想买房，想一起交流下。于是，我们第一次见面了。

那天，晓明左手一条烟，右手一捆茶，莅临我司指导工作，我愉快地收下了礼物，笑得像个三十岁的孩子。

男人的快乐就是那么简单，简单的见个面，简单的收个礼，简单的朴实无华。

那天，我和晓明喝了十八壶茶，交流到深夜，连洗手间都舍不得去，彼此收获良多。

光阴似箭，日月如梭，沧海桑田，白云苍狗......

2022年6月，晓明跟我说，他有套房在去年抵押给了“牛批银行”，高成数，高利息，到手660w，评估价八五成，年化6%。

晓明觉得利息太贵，想转贷降息。虽然今年的抵押贷利息一路走低，但房子的评估价也在下滑，再加上“高成数、高利息”的原因，转贷还是有难度的。

我对行长弱弱地说：“撒币660w以上，评估价的八五成以上，行吗？”

行长微微一笑，对我口吐莲花。

那天，我把行长摁在地上，一记左勾拳右勾拳，行长对我以德服人的做法表示赞许，决定对晓明敞开大门。

行长咬了咬牙，大笔一挥，额度680w，年化4.6%，评估价接近9成，行长说“已经尽力了。”

与此同时，我们提前联系“牛批银行”安排提前还款事宜。

本以为这件事会丝滑地按计划走，但是，又出了个小岔子。“牛批银行”不干了，不肯让晓明提前还上660w。

“牛批银行”真牛批，七月中旬说七月底可以还，七月底说八月底才能还，到了八月中旬，居然说九月底才能还。好说歹说，就是不让提前还款，口吐莲花也没用。

最后，我们通过非常规手段，让“牛批银行”乖乖就范，于是，晓明终于把钱还了进去......

千呼万唤始出来，680w到账了，评估价接近9成，而且还是意念经营的企业，yyds。

660w→680w

年化6%→4.6%

一顿操作下来，每年节省了9w的利息。

这年头，能省一点是一点啊。如果你也想做抵押贷，

一定要选择合适自己的产品，不然的话，就会面临转贷的问题。

俗话说：“转贷掉层皮”。

不光是抵押贷，信用贷也一样，不能盲目地撸。

前两天，有个哥们过来找我咨询，他和老婆总共就欠了一百多万的信用贷和装修贷，有些利息还贼高，全都是等额本息的产品，另外还欠着一百多万的房贷，你猜猜它俩的月供需要多少钱？

差不多十万一个月。

就这么点负债，月供十万，真是匪夷所思啊。

别的不说了，祝大家好运吧。

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活久见丨为什么抵押贷比房贷还便宜？

对不起，你涉嫌骗贷，小心被抓进去

房屋抵押贷=空手套白狼？

因为干了一件小事，她被银行抽贷985万

今年以来贷款利率降得很厉害，国内的房贷利率一直呈现下行的趋势之中。最新一轮LPR出炉后，利率进一步下调到历史新低，全国首套房贷款平均利率为4.17%，很多人甚至开始猜测，如果房地产行业依旧像最近几年一样不太景气的话，那么很有可能未来的银行贷款利率会再次下调。

众所周知当前我国现行利率计价模式为：LPR±BP（基点），1个BP（基点）就是0.01％。

比如前几年买房的房贷利率是6.37%，换算成贷款市场报价利率（LPR）计价模式就是:4.3%+207BP

2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%；目前首套房执行LPR-20个基点，实际执行利率大约4.1%左右；而往年首套通常是LPR+60个以上基点，实际利率大约5.4%左右，二套房贷差异就更大。

LPR下降，更利好新购房者！

目前LPR已降到了历史最低，对于新签贷款的购房者而言，自然是重磅利好，但对于前几年房贷利率“高位站岗”的购房者而言利率只是小范围波动，因为贷款基点在你办房贷的时候就固定了。其实这两年已经下调几次LPR了，为什么高位站岗的房贷感觉利率还是很高，因为LPR下调不大，真正让你利息高的是加了很高的基点！无论LPR如何调整，你原房贷加的基点还是那么多。比如当时签订的是LPR+207个基点，那么你永远比基础利率贵2.07%!

以贷款100万为例：

年化6.37%，30年等额本息，月供6236，总利息124.48万；

转成年化4.3%，30年等额本息，月供4948，总利息78.15万；

前后利息减少46.33万。

对于6%以上的房贷利率，在房价高歌猛进时期，大家会觉得无所谓，对比房价涨幅这点利息九牛一毛，特别是投资客。

但在当前房产市场这么冷清的大背景下，很多人买的房不仅跌价了，利率还高位站岗，让很多背负高利率房贷的普通老百姓，成了“大冤种”。

怎么办？有人想出了“转贷”。

什么是转贷？

“转贷”其实有三种：

1、商转公。

商业贷款转公积金贷款。全国目前仅有福州、常州、汉中、洛阳、无锡等少部分城市有这样的政策，而且条件极为苛刻。

2、商转商。

房子完成一次房产交易，过户更名后，从而执行新的商贷利率。但这个操作不但会产生高额的税费而且法律风险颇大。

3、商贷转经营性贷款。

目前已成为主流“降利率”模式。原则上这并不是“转”，只能理解为“置换”。但这个事并不简单，其中风险点也非常多。房贷是个人买房贷款，经营性贷款是企业经营抵押贷款。这是两种范畴，两个通道两种模式。

那些适合转贷？

转贷好处显而易见：可以节省几十万甚至上百万的房贷利息，还款方式有多种可选，大大降低月供压力。但是，并不是所有人都适合转贷！那么什么情况才适合转贷呢？

笫一、如果你身上背负一堆网贷，机构贷款，建议您做一笔大额贷款，全部结清。不但不用记一堆还款日，还可以节约一部分利息。

笫二、如果你是企业老板，公司刚好需要一笔资金，而且又想利息低，还款方式是先息后本，随借随还，可以考虑。

笫三、如果你是工薪族，之前房贷在年化5%-6%以上的，也可考虑，但具体情况，因人而异。

笫四、如果你的房产升值有空间，也可以转贷。目前普遍住宅类的抵押贷款成数一般在7成，但是因为前面的审批原因，导致评估价不高、贷款额度被减少等都可以考虑把贷款重新转贷，释放价值空间的同时也可以借机降低利息成本。

转贷有什么风险？

针对转贷通常会提出以下几点疑虑：

1、抽贷和续贷风险

虽然可以做长达30年授信，但有可能贷了两三年就不给你贷了。或是以违规等理由，让你提前把贷款一次性结清。

2、费用不透明

尽管能节约利息，但操作过程中会产生费用。如经办手续费、垫资费用、杂费等。

比如，一些贷款中介在某些隐形环节，不明码实价，会狮子大开口。

又比如，垫资时间没控制好，按天计费的资金成本，非常昂贵！

3、法律风险

是否存在骗贷风险，是否存在贷出来的资金，违规使用风险。

对于以上疑虑大部分人这样想也很正常。我个人很早之前就开始办理经营贷，经营贷中的风险和各种坑，其实都明显，也很容易规避。

对于抽贷和续贷风险。的确会出现。一般是发生这几种情况：

1）个人征信烂了（法人上黑名单、老赖）

2）企业不再经营（营业执照注销，或是每年没有正常登记报税）

3）资金违规使用（贷出来的钱直接拿去买房、炒股是明令禁止）

但总体来说抽贷概率极低。现在的大政策是宽松向好的，按照发展趋势是大概率事件。而且前期银行给你放贷，也付出大量审核工作，正常还款对银行是有利的；况且发生抽贷，相关审批人员都要担责。退一万步讲，即使被抽贷换一家银行重新抵押就可以了。

对于费用问题。目前市面上很多“助贷中介”，不乏出现一些乱收费现象，让客户产生大笔额外支出。在业务办理前，应多方咨询，明确收费标准，如果遇到提前收费，最好直接拒绝。

至于垫资，务必要明白办理周期，卡准每个环节的时间。在办理过程中可以先出批复确定贷款金额、利率，确定能放才结清上一笔房贷，而不是结清了上笔房贷才走办理流程。

对于法律风险。风险当然存在，但这都是因人而异，以及如何操作执行的问题了。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。想要“节约几十万利息”，当然得通过合法合规的方式，在风险可控的条件下，去尽量努力尝试。前提，是自己搞清楚这操作背后的逻辑关系。当权衡清楚风险利弊之后，我相信大家都会做出自己的判断与选择。

好了。篇幅有限，很多细节就不一一列举了。有兴趣的朋友私信聊吧。

适合就经营抵押贷的人群。经营抵押贷利息低只有年华三点几，但是不是人人都适合呀？

他之所以利息低，是因为他的是购买营商所需的原材料和劳务，最终是市场活跃繁荣。

如你是广州真实的个体商户，小微企业主，需要资金来维持扩大经营，那么作为借款主体和资金用途来讲是合规的，可以申请，但若的家庭名下只有唯一住房，且还在还案件中，个人认为若非品不得已，最好不轻易做经营贷。

万一遇到行情不好，经营不善，没有多余的房产来帮你抵御风险，就会非常的被动。另一方面，虽然房贷的利率相对较高，但胜在比较稳定，越到后期利息也越少，所以是否聚房屋抵押贷去根据自身的情况而定，且不盲目跟风。

坐标，武汉！

省利息！省利息！省利息！毋庸置疑~

（重要的事情，说三遍）！！！

不适合“转贷”人群

一、还款能力不足。因为房屋贷款和抵押贷款的年限有所区别。房屋贷款最高可以30年，而抵押贷款目前市面上最长的也就10年时间。虽然利息减少了，但是还款时限缩短了，我原先房贷20年乃至30年慢慢还的钱，现在压缩到了10还完。所以办理前需要认真计算一下自己是否具备这个还款能力。

二、征信有瑕疵，负债高。大家都知道征信作为银行发放贷款的第三方判断依据，如果你的征信花了，极有可能影响你的贷款审批和发放。因此，建议想转贷的朋友，事先先打出一份征信来看看。不要到时候还了贷款，又贷不出来，就尴尬了。

三、房贷额度太高。市面上抵押贷款额度基本会控制在300万以内，所以假设您的房贷额度很高，那么就不太建议转贷了。

适合操作“转贷降息”的人群：

首先，最大的群体应该是原来用房产做抵押贷，但是利息比较高的人群。基本上之前的年化都在5%左右，现在主流银行目测都是可以做到年化3点多，相差了1个多点，那100万的每年都能节省1万多的利息，假如是500万，5年下来可以足足省下30万的利息。另外，这几年房子也增值了，降息的同时，可以再补充一笔资金来使用。

其次，二套房的按揭业主。此类业主本身房贷利率就比较高。以及2018年以后首套房贷利率上浮了10~20%这部分人群。这部分人群的年化是在5.4%左右，近几年由于经济下行，收入降低，还款压力大，选择转贷可以将房贷利率下降到3点多，整体利率可以下调35%左右，还可以重新选择先息后本的还款方式，比方说500万一个月才花15,000多。可以说是一个非常不错的选择。

另外，还有一个想优化负债的小群体。例如申请了很多的小贷以及网贷的群体，他们的实际的年化利率都在20%左右，到现在就可以利用一大笔低资金把高额资金成本平掉。只要此时征信不太差，房子有空间，就比较容易操作。

最近在网上看到很多网友反馈，说自己的房贷利率很高，现在的房贷利率才3.8%，想转贷节省一些贷款的利息，应该怎么样办理。带着这个问题，今天给大家分析一波，看下你想象的转贷是真的能节省几百万的利息吗？

什么是转贷业务呢？

转贷就是把利息高的贷款置换成利低的贷款，从而节省利息或者缩短贷款年限。

先给大家看个数据，对比一下发现转贷确实是能节省几十万的利息。

2021年前，5年期以上房贷基准利率是4.9%，很多地区是上浮20%，贷款利率去到5.88%

2022年后，5年期以上房贷LPR是4.3%，部分银行利率是LPR的85折，贷款利率优惠后是3.65%

2021年买房，房贷100万，贷款利率5.88%，30年期，总利息是113.07万 ，月还款5918.57元

2022年买房，房贷100万，贷款利率3.65%，30年期，总利息是64.69万 ，月还款4574.6元

2022年买房，房贷100万，贷款利率3.65%，20年期，总利息是41.05万 ，月还款5876.97元

2022年后买房，贷款年限一样30年，每个月月供少1343.97元，节省利息48.38万

2022年后买房，贷款月还款一样5900左右，可以少还10年贷款，节省利息72.02万

看完这个数据你就说恐怖不恐怖吧，这还是100万的贷款计算，要是北上广深的客户，房贷上千万的客户都很普遍，利息是真的差距有几百万那么多。

那么对于已经有房贷的你，能否享受到3.65%这么低的贷款红利呢？

看着昨晚老板画的饼，今天上午自己摸的鱼，下午同事给的瓜，还有晚上领导甩的锅。我陷入沉思，为什么利息这么低的贷款，我一个做贷款的人都还没去办理转贷业务。

今天给大家科普一下，我们买房办理的贷款业务叫做《房贷按揭贷款》是可以办理最长30年期限的。

转贷的房子抵押贷款叫做《消费抵押贷款》/《经营性抵押贷款》贷款性质是不一样的。

消费抵押贷款的额度是有限制，不能超过100万，而且是享受不到3.65%这么低的贷款利率。

经营性抵押贷款额度没有限制，可以享受3.65%的贷款政策。普遍贷款年限不能超过5年。

这意味着你贷100万，3.65%只能贷5年期，每个月还款是18259元。是之前月还款的3倍多。

觉得还款压力大是吧，没关系，我们还有先息后本的方案，100万，3.65%，月还款只需要3000，到期还本，到时候你没钱还的话我们可以帮你过桥垫资还款。过桥费成本1.5-2，再收你3-5个点的服务费。费用去到5-7万，加上你前面还款1年的利息，差不多成本去到8-10万。利息是低，但是每年过桥一次的费用是利息的2倍都不止。算下来你享受的还是3.65%的贷款红利呢，别忘记了，你100万的本金可是一分都没还呢。

当然银行竞争也大，不可能每个银行都是1年还全部本金的，也有少数1年还10%的本金，第五年还60%的本金，纯5年后还本金的银行少之又少，对客户的资质要求也高。利息是不可能去到3.65%那么优惠的。

最重要一点，贷款公司是不会给客户推荐5年后本金的贷款产品，能给你推荐1年还10%本金的产品都是良心中介。因为你每年还一次本金，他就可以赚一笔过桥费和服务费。

当然你要是具备3倍的还款能力，或者1年后有足够的本金偿还该笔贷款，那么你还是可以办理转贷，节省利息。

什么样的人群适合办理转贷？

1：做生意的客户，或者投资类型的客户，手里经常会有大量现金在手，到期有能力一次性偿还本金。

2：买房的时候收入比较低，现在收入突飞猛进。有足够的能力偿还3倍的月还款额。

3：买房比较早的客户，现在房价涨了不少。本身需要钱或者有一些高利息的贷款在还，可以通过转贷把房产抵押套一些钱出来把高利息的贷款还上。减轻自己的还款压力，把高利息的贷款还了，也可以节省不少利息。

转贷是否会产生费用？

1：违约金，部分银行对于提前还款的客户是要客户支付违约金才会给你提前结清，违约金一般是一个月的还款金额，大概几千块钱。每个银行政策不一样，也有部分银行是免违约金的，具体咨询贷款的银行网点。

2：过桥费，房贷剩余的本金，如果你自己无力偿还，那么需要垫资过桥的公司帮你还上。收费标准一般是剩余本金的1.5%-2.5%+2000/笔

3：服务费，简单理解就是中介费，这个没有标准，有些收3%-5%，有收10几个点的有，看你自己自己谈。

转贷会有什么风险呢？

主要是用途合规，以及贷后问题，处理不好会面临银行抽贷的风险。

1：一定要等批复出来后再结清房贷，先结清要是贷款批不下来会很被动。

2：用途合规：资金不能流入楼市，股票，基金，投资理财吗，以贷还贷等等

3：了解清楚放款时效多久，如果签了居间协议最好在协议里面写上对方所承诺的放款时效，以免对方故意拖延，让你花钱加急。

4：贷后问题：新执照要记得找财务公司处理，要不然会出现地址异常。还有是部分银行会关注企业的经营情况，经营数据一直都是下滑对于银行来说有风险。可能面临不给你续贷的风险。

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刚接到电话给我推转贷的，自个详细算了下，仅供参考。

以100万房贷6个点利率20年等额本息计算，总利息是719,434.54，月供7,164.31

有回答说转贷可做到3.65个点，我们就按这个算。但是他没说的是，这个是先息后本的。

同样100万，转成3.65利率，期限10年，先息后本算下利息，100万*3.65%*10=36.5万利息，看起来确实利息少了很多。

但我们算下这个折算成等额本息的话，利率其实达到了6.6个点左右，比原先还高，省下的利息更多是因为我们缩短了贷款时间。

结论：

@就是爱吃肉 说的几点很重要，特别是转贷到期后，是否有能力一次性还本。

如果有足够的还款能力，还不如尽早提前还贷，或者和银行协商缩短贷款年限。

转贷简单来说就是低利率贷款替换高利率贷款。

比方说老李有个A银行房贷按揭，5.4%的利率，而B银行的房产抵押利率4.9%，那么就可以通过转贷来减少利息。

具体操作呢就是先用全款把A银行的房贷付清，然后拿到房产证后向B银行申请房抵。当然有人说没有那么多资金所以才按揭买房的，而这就有了贷款中介的操作空间。

简单来说就是贷款中介先用老李的资质去向B银行申请房抵，然后等B银行批款后在替老李向A银行垫资，然后拿到房本去B银行放款，在把垫的资拿回来。

具体个人要不要转贷呢也要看情况，毕竟中介都是要收费的，别到时候一套操作没省钱还倒亏了，年限剩余年限少的不建议转贷。