在南京买房的流程是什么？第一次在南京买房需要注意什么？

南京新房市场上线大量的房源，吸引了不少没有在南京买过新房的朋友关注。我也经常会收到很多朋友对购房流程的咨询，勤劳的我花了点时间把流程全部整理出来啦！要是对你有帮助，记得给我点个赞哦~

一、确定自己是否有购房资格

二、开取购房证明

在南京拥有了购房证明，才算是真正拥有了购房的资格。

购房证明分为两种，人才和普通。

开具条件：

人才购房证明只要满足人才购房条件，就可以直接在“我的南京”app上申请。

需要了解人才购房条件的，这篇回答点个赞，可凭借截图找我私聊要~

普通购房证明，本地户口也可以在“我的南京”上直接开具，非南京户口或才迁到南京没多久的，系统没有数据的话，需要线下开具。

需要线下开具购房证明地址的，这篇回答点个赞，可凭借截图找我私聊要~

人才和普通的区别：

三、选择适合自己的楼盘

如果准备购买新房，可以直接在你南京房小团-即将预售板块寻找。这个板块会显示出所有近期要开始售卖的楼盘信息，选择到心仪的房源后，就可以等楼盘开盘了。

给第一次买房的朋友一点建议：

第一套房子建议更多的考虑居住性质，因为就算这套房子再涨多高，你也没有办法卖掉。而一个居住环境舒适的房子，会给你的生活带来质的飞跃。

四、新房购房流程

在南京楼盘可以售卖的标准为：房管局对楼盘下发了销售许可证，行内称为“销许”。

销许下发了，就会公布本次新房的价格、房源套数、房号，可以通过房小团一房一价表格了解到每套房源的价格。

（一）登记报名

在南京，一个人可以同时报名多个楼盘参与摇号，但一张购房证明只能够购买一套房源。

1、准备购房资料

楼盘下销许后，附带会出一份销售方案，里面会非常明确的写出本次楼盘报名需要提交的资料信息。

一般情况下报名时需要上传：有效的购房证明电子版或纸质版的扫描、购房人有效身份证正反面扫描件两份资料，建议将这两份资料储存文件夹，在买房的过程经常会用到。

（注意，购房证明有效期为180天，如果过期了会导致报名不通过，无法参加摇号）

也有楼盘还会需要提供资产证明，这些都会在销售方案中清晰的了解到。

2、找到登记入口

目前南京90%以上的楼盘都是网上登记的，报名通道由开发商提供。

建议在这个阶段添加中意楼盘的置业顾问，他会提醒你，也会解答你在登记过程中的疑问。当然如果不想添加置业顾问，也可以加房小团的客服，也会在你买房子的全阶段为你提供帮助。

（3）在规定时间提交报名信息

一般情况下，楼盘的登记报名时间为：销许下后的次日上午9:00—第三天上午9:00，共计24个小时。错过报名时间就不可以参加摇号了，一定要在规定时间报名！一定要在规定时间报名！一定要在规定时间报名！

（二）等待摇号

1、确定报名成功

一般在报名登记结束后的第二天，就会由公证处公式通过楼盘报名的人员名单，行内称为“清册”，只要在清册名单查询到自己的信息，就证明可以参加摇号了。

不过公证处发的名单是PDF版本的，查询非常不方便。想要检索方便，可以等房小团导入清册数据，直接输入姓名、购房证明号、身份证号就可以查到自己的报名结果。

2、参加摇号

摇号时间一般在公示之后的两三天，由公证处开展摇号。想看摇号直播可以直接通过置业顾问/房小团获取，没看直播可以通过“房小团”小程序查询自己的摇号结果。

只要选房顺序号在房源套数以内，就证明摇中了，即可按照序号参加选房。

没有摇中也不是完全没有机会，因为有些人摇中了不一定会购买，当自己心仪的户型被选光后就会选择放弃，也就还有捡漏的机会。如果觉得自己的号还有捡漏的机会，也可以去现场选房试试。

目前南京摇中不买并没有什么惩罚机制，所以各位购房朋友一定要谨慎购买适合自己的房源！

（三）摇中选房

1、选房前的准备

一定要在选房前，想好自己的中意顺序，比如优先考虑什么户型，哪些楼层，如果没有了该如何选择。

明确开盘时间、地点后，置业顾问或者开发商公众号会通知有机会买到房源的客户。地址一般是在某个酒店。要求的资料一定要带全，很多人因为资料不全导致没有选上房子，所以资料一定要带全！！一定要带全！！

2、开始选房

选房从人才1号开始进去，人才选完房子之后才是普通1号。

每个人1分钟，超时了会有人催你，一定不要因为着急乱选！一般情况下，在进去选房之前你会看到开发商同步的选房情况，能清楚的看到哪一套被选走了，还有自己心仪的就稳准狠的定下就好。

（四）付款购房

选房成功后，有专门的工作人员带你走后续的流程，有些楼盘是当天交定金（10万或者20万），3天之内交首付。也有些是当天就要至少付3成，然后3天之后交齐首付。

注意：很多楼盘刷卡都是仅能使用购房者本人的储蓄卡，而且只能使用一张储蓄卡。所以在去选房前，一定要再三确认自己的银行卡限额，是否会影响到付款。

我已经遇到好几个，第一次购房的朋友因为当天刷不了定金，导致房子没买上，又气又悔。再次提醒，所以在遇到心仪的楼盘后，建议添加置业顾问微信，他会比你还操心你能不能成功买到房子（毕竟你能买到房子，跟他的提成息息相关）

房小团已经涵盖了南京新房90%的置业顾问信息，你心仪的楼盘，都可以在这找到！

（五）提交贷款资料

一般选房之后一周，开发商会安排提交贷款资料，置业会通知。开发商会选定几个银行，一般会聚集在售楼部集中几天办理，如果错过了就只能自己去跑这几家银行。

贷款需要户口本、收入证明、收据、pos小票等，置业顾问会跟你列个贷款资料清单。

收入证明每个月要达到每个月还款金额的两倍（商业贷款利率5.39%，公积金基本是3.25%），你可以通过房小团的贷款计算器提前测算，如果不够就让公司多开，公司不同意就只能提高首付的金额，或者是找父母做共同还款人。

如果需要公积金贷款和商业贷款组合的话，收入证明一定要记得两份，需要原件，不能复印的。

信用卡最好提前还清，如果出现在征信报告上，就需要去柜台还掉并拿到回执后送给贷款的支行，注意！手机上还款拿不到回执。

（六）网签+签合同

选完房两三周左右（各个楼盘不一样，长的一个月都有），一切听置业顾问通知。

包含两部分事情：

1、在房管局的系统做认证

2、成功之后产生商品房买卖合同的合同编号后，和开发商签订合同。

这个过程全程有签约人员带领，大概需要2个小时。

自己最终会拿到三份商品房买卖合同，两份用于交房的时候办证，一份自己留着。

（七）等待银行放款

银行需要的商品房买卖合同开发商会一起给到银行，等银行的结果就可以，银行放款之后，每个月就开始还房贷了。一般公积金贷款4个月左右放款，支付宝上可以查到流程。

以上！就是一个买房人的全部流程啦~

如果还有别的问题，可以直接联系我。

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9.11更新，为了方便大家理清思路，为大家简单画了一个流程图

最近几天，一直有读者老铁跟我们咨询：原城南岱山首开G77地块，现在叫南岸潮鸣，这个项目能不能买？

让买房人纠结的点不多，无非就是价格跟区位：地块毛坯限价31200元/㎡，加上全装修和升级装修包，项目未来售价预计将达到3.5万元/㎡以上。而岱山这个地方，也让一部分人有点小纠结：一方面觉得这个区域有安置房比较扎眼，一方面又感觉开车两脚油门就能到河西，位置又还不错...

在这里考察团想说，偏刚需或者刚改的买房人真的还是不要太过于的挑剔的好，毕竟大家都很清楚现在雨花这块的一个市场情况，在现阶段楼市形势不算明朗时都坚挺的很：雨核的价格已经摆在那里，并且销售情况也让大众都认可了他的价值所在。

在这个基础上，有安置房真的不算什么，关键还能带来浓厚的烟火气息。位于雨花岱山的湖景洋房、得房率超高的南岸潮鸣项目，绝对是买不起河西的同时，又不想去江北的购房人的好选择！

另外，在这个区域中，还有待售的电建洺悦华府跟金基雅悦项目。

下面，开始对南岸潮鸣项目进行考察！

开发商

首开地产，京派地产公司，国有房地产上市企业，稳健程度比较高，考察团对他的了解还有一点不得不提：首开这个品牌跟行业龙头万科的关系可以说是相当的到位，江北的江悦光年、新悦光年都是与万科合作的项目，同时在南京，首开地产已有四个联合开发项目，这个很好理解，考察团记得，首开第一次来南京拿地应该是在2021年的2月，在南京这个圈子里算新晋房企，先找熟人带带路很正常。

一年多过去了，相信首开也是摸清了一些南京市场的特性，于是这次独立操盘了位于岱山的南岸潮鸣项目。

项目概况

南岸潮鸣落子河西南岸中央科创区（岱山，你懂的），比较绝的是这个项目在位置上，与之前的“岱山三剑客”相比，中间隔了一座山 —— 项目尽管说在一定程度上回避了安置房的影响，不过客观的说，周边虽然烟火气还不错，但是确实界面要差一些，另外周边存在墓地的影响，再怎么遮遮掩掩也是逃避不了的现实问题 —— 君不见，周边旁边原来信心十足的绿城玫瑰园项目，经过现实的“敲打”之后也认清了吗？

既然周边“原生环境”摆在这里，我们还是在来看项目自身的素质好了。

从产品本身来说，项目未来南侧直面约400米湖岸线，是区域内得天独厚观湖社区，这点还是要点个赞的。

项目拟建14栋4-6F洋房（这个楼层的真洋房产品在主城是真的少见），容积率低至1.2。

在户型方面，南岸潮鸣打造建面约89㎡三房一卫和113㎡三房两卫两种户型，均采用LDKB空间一体化设计，89㎡户型布局不错，使空间的可利用率极大提升。

89㎡三房两厅一卫：户型布局方正，南北通透，动线合理，三开间朝南，约6.35米宽景双阳台设计

113㎡户型设计中南向约8.65米跑道阳台成为了关注重点，在目前市面上约115㎡面积段房源中，南向双阳台开间多为6.6-7米，113㎡户型拥有8.65米跑道阳台在南京市场上较为少见。

113㎡三房两厅两卫：户型布局方正，南向大面积采光，约8.65米超宽双阳台设计，南北通透，动静分离，主卧、北次卧带飘窗设计，其中北次卧飘窗长度与房间开间一致，空间利用度高，主卧套房设计。

在装修品牌上，目前来看比较高，有威能、高仪、西门子、摩恩、方太等品牌，但是考察团想拍时销售表示目前价格还没有批下来，所以这个装修品牌方面，买房人还是需要跟自己的销售却了解清楚再下手比较好！

113㎡能有这个尺度的横厅，不是洋房可做不到..

应该说总体上来说，这个产品目前还是可以打个比较高的分数的，而在一些装修细节上，就给他更是加分了：地板动区采用人字拼施工工艺，这个成本大大提升，市面上很少，江北自贸区的雅居乐汇港城、江北健康城区域的万科首开新悦光年等等，还有诸如悬空马桶、没有强行在89㎡上双卫等等细节，能看得出项目盖房子，是给人住的。

地板动区采用人字拼施工工艺

周边配套与环境

岱山这个区位，前前后后考察团已经去过不下五次了，总的来说就是一个字“近”，离“宇宙中心”河西近的同时，离城市的烟火气也非常近，尽管可能相对来说他不是一个纯粹的高端住宅区域，但是在3万多的价格里，真的还是非常能打的。

道路交通上，上个月，岱山东路北延跨秦淮新河大桥正式合龙，这座大桥南起岱山东路跨绕城公路立交桥，向北跨过南南河、秦淮新河，止于河西南的秦新路。相信从航拍就能发现，岱山与大河西区域之间就是近！

项目周边规划3条地铁线路，在建地铁7号线（预计2023年通车）终点站西善桥站距离本案约1.5公里，有15个站点可换乘，同时地铁S2号线（预计2025年通车）与7号线交汇换乘于西善桥站，可快速通达全城；另有规划地铁16号线西善花苑距离项目约800米。

商业方面，1公里范围内有约2.1万㎡东来奥南城，基本可满足日常生活需求，另世茂商业体在建，实在觉得不够逛的话，直接开车河西商圈走起，反正离得近不是？

教育方面，区域内有岱山第一幼儿园、力行小学、金陵中学岱山分校、岱山实验小学、雨花台中学岱山分校等多个教育资源，这个方面嘛，只能说未来业主们的孩子是会有学校上的，但是也不能指望太多！

产品总结

还有一个情况相信大家也都注意到了，其实在现阶段的市场，更是考验操盘手的水平，项目只有89-113㎡两个面积段，看似面积段有点小了，但是一旦考虑到南岸潮鸣项目拥有80-84%的得房率，再加上4-6层洋房的产品，未来这个面积段对于买不起河西动辄五六万新房的年轻人来说，是非常具有吸引力的，如果说能接受产品区位本身自带的缺点的前提下，首开南岸潮鸣，是一个不错的选择。

主编简介：

苏北哥（subeige02）， 男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

作为一个刚开始接触买房的小白，在买房的时候要遵循哪些原则？

之前我们也说过不要简单的想通过买房抄底房价，但是在开始买房之前，却没有完全去了解房价上涨和下跌之间的逻辑。

因此就没有办法有效让自己建立买房的信心，来度过楼市周期波动政策的价格回调的话，那么你就算你买到了房子，也有可能会在下个楼市周期到来之前提前亏本卖房！

如果你在楼市下行的时候买了房，而且对于将来楼市的走向充满信心；对自己的判断能力有信心；对于你选择的房子有信心，你才有可能在下一次楼市火爆的时候通过卖房实现资产的增值。

所以小白们买房我觉得第一个应该遵循的原则是坚定信念打持久战。

基于这样的原则，小白在买房的时候首付最好不要是借的，还款的压力要保持一个合适度，只有这样的购房基础才能带给你一个长期稳定的持有。

如果你做到了这一点，最起码作为买房大军中的一员你已经立于不败之地了。

不论是自住还是投资，在买房前一定要先考虑好风险再去幻想有可能幸福生活。

现在南京的楼市这么动荡，我怎么样才不会买贵？这是当下很多买房人的困惑。

任何人都知道房子不是简单的住的地方，也是很多家庭最大的财富。几百万的房子跌了10%，这可能就是很多家庭几年的收入，所以在谈房子的价格上就很纠结。

在谈价的过程期间，很多人都会参考之前的成交价，但是之前的成交价本身是综合了很多因素的结果，其实有一定的参考价值，但不能照方抓药。

我特别要提醒我们买房人，要参考一段时间的成交价，而不是某一套房子的成交价，因为单个的房子的低价或高价成交有很多不确定因素。

哪怕是河西最顶豪的一些楼盘，也会在某个阶段做促销活动，或者说某个房东急需用钱低价抛售。

比如说上周江北核心区中海某楼盘的房主急售，一套97平的三房，三年前买入价格29800元/平，现在急用钱300万就卖了，单价算下来只有30900元/平。

这个卖房的房主肯定是亏钱的，小区其他的二手房也会按这个价格卖吗?

未必！我简单查了一下这个小区其他的房子报价依旧是36000元/平以上。

也有一些房主成交价包含了装修、车位、地下室和家具这些附加的价值，展示出来的成交价自然就高于平均的成交价。或者开发商之前就没有搞过促销，现在他们有了卖房压力了，自然谈价的空间就大了。

这个还是要仔细分析楼市近期的成交数据，判断接下来楼市大的走向。

至于具体到买什么房子还是要结合你自住的需求，考虑工作半径、通勤时间、户型喜好等等，这个我会单独写一篇文章给大家详细说明一下，在此就不赘述了。

所以说到小白买房的第二个原则就是冷静地思考。

基于这样的买房原则，要做到货比三家，多去旁敲侧击打听消息。看清短期的楼市走向，不要冲动购房，成交价格更应该做到心中有数。

买房都是几百万的资金，但是市场套路太多了，记笔记。

尽量每周更新一次，根据市场更新。

1价格差不多的，优先选大开发商，你永远不知道小开发商用的建筑材料。

2首套房，优先新房或者次新房。二手房的套路太多了，防中介防房东。第一次买二手房的小白，头脑不清晰，分不清主次优缺点。容易冲动消费。推不了的。

3一分钱一分货，开发商永远比购房人精明。不要想占开发商便宜。

4首套房一定不要公寓，占有首套名额，会有贷款记录，同时，公寓的属性也不好。

5买房就二点。价格，地段（就是学区，地铁）

6开发商宣传的小学，都有可能变化，而且大概率无法维权

7买房前一个月，准备好首付，查好征信。

8摇号的楼盘，概率在15.%以下的，大概率都不错，可以购买。

9链家，贝壳看的新房，全都是给钱的，好的楼盘不愁卖，根本不上链家贝壳。

10容积率很重要，尽量2.2以下。

11车位可以不买，换房时车位不是必需品。

不建议在南京买房。。

随着留宁人口的不断增加，大多数人都希望买房在南京正式安家。那么，对于首次购房的刚需族来说，需要具备哪些常识呢?跟着小编来看一看吧！

随着留宁人口的不断增加，大多数人都希望买房在南京正式安家。那么，对于首次购房的刚需族来说，需要具备哪些常识呢?

　 对那些第一次买新房的购房者而言，很容易被卖方和中介口中五花八门的名词、说法搞花了眼，茫然失措。所以上小区周围多看看，跟经纪人多聊聊，实地多考察考察——这些都是必须的。前提是得带着足够的知识储备去，有的放矢，最大限度地规避意外和风险，才能买到满意的房子。需要注意一下几点：

一、考察要彻底，不能走马观花

　　在看房的时候，对于周边环境和小区环境要做到尽可能充分地了解和认知，比如是否有来自周围马路、市场等噪音的干扰;房子隔音效果是不是良好，别在入住之后才发现邻居说话做饭都可以听得清清楚楚。尤其是墙体的厚度不能忽视，比如户内居室的隔音厚度应该在80~90毫米以上;特别是临街的户型，窗子的隔音也要重点考虑，要看其是否利用了多层真空玻璃，能否达到最佳隔音效果等等。

　　另外，住宅的保暖问题理应引起购房者的关注。所以要考察开发商在建筑时采用的外墙外保温技术是否符合国家标准。还要再提一下，影响保温效果的还有窗户，如今铸铁窗早已被淘汰，铝合金窗虽然美观耐用，但导热系数太高，比较理想的保温型窗户是塑钢窗。一些优质塑钢窗还采用了断桥型材，使保温效果更好。

二、各项软硬配套等要核实清楚

　　如今不少小区都是高层甚至大高层产品，电梯开始成为一个日益重要的指标。首先要看电梯的匹配数量，当然匹配的户数越少越便利。在选房时，注意卧室不能紧邻电梯井，否则电梯运行时噪音会影响休息。

　　另外，在节假日看房，交通问题也需要谨慎考量。因为是假期，交通状况会比平时缓解许多，所以无论是公交线路还是自己开车，到达小区所用的时间都比平时节省，而中介介绍的距离火车站、飞机场、成熟购物商圈的车程时间也不能当真。

　　另外，除了交通，周边的医院、学校、购物市场等生活配套以及景观环境也不能仅仅听中介及房主的一面之词，需要现场的实地考察。如果是规划建设中的配套设施，最好能在签署合同时写进合同里。

　　还有一点必须注意的是，物业管理水平的高低直接影响到业主未来居住的品质，成熟的专业的有经验的物业服务才是品质生活的保证，这一点外来大品牌开发商做得普遍较好，所以在选择小区时，大品牌的品质地产还是比较稳妥和有保证的。不过，具体的细节也需要业主在时间充裕的时候好好考察。

三、别被低价蒙蔽了双眼

　　在考察选定房源的时候，最好要提前了解该小区的整体价格区间，并明确自身的购买实力，不要被低价策略所诱惑。

　　另外，从长远看，即便是购置自用住宅，也应有眼光，所以并非价格低的就是值得买的，因为房产最大的特性在于增值保值功能。如购置的房产没有与市场的增值同步，实际就意味着贬值亏损。由于房地产是一种具有特殊属性的商品，其使用期长，耐用性强，而且缘于土地的稀缺性、有限性，以及人们对住房、用房要求的必需性和不断增长性，使得房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势，所以，在自身资金条件允许的情况下，选择保值增值能力强的楼盘也是必要的。

南京本地人，想了解一下人才购房政策，目前准备考研，如果是研究生学历有什么优势吗？