房屋抵押贷款，具体流程怎么操作？
242 个回答
坐标北京，
在申请办理的时候，借款主体如果是企业需开企业对公账户，申请办理时间会比较慢大概要1-2个月。随着金融科技的发展，目前部分银行可以通过手机小程序和APP直接申请，最快1小时批贷款，从签约到放款只需要3-5天，可以先息后本，最长1-10年，额度一般在1000万以内的小微企业申请房产抵押贷款更容易通过。
在申请房产抵押贷款时候建议提前准备好个人资料和企业资料更容易通过，房产抵押贷款操作流程
希望以上回答能帮助您
如果只是为了降低利息建议：不要转贷
1.流程过于繁琐
这个流程很繁琐简单介绍一下，具体如下（需要垫资的情况）：
2. 隐藏成本不低：
第一：如果你不是公司法人或股东就需要过户新公司，北京费用在5500-13000不等，而且每年还得缴纳记账和地址费用（每年5000-8000）；
第二：如果自己不知道怎么办理，需要找中介机构，因为整个流程太长太繁琐（个人认为比买卖房还麻烦一些），这样就涉及中介费用1%-2%；
第三：如果自己没有钱还按揭贷款，就需要垫资，垫资费用在10天0.6%左右,北京大概需要两个周期左右；
第四： 其他成本（或有）如评估费、三方收款费、下户费、公证费、担保费用。
3. 风险
- 大部分银行宣传贷款年限都在3年以上，有的甚至可以贷30年，但实际是一般情况5年后都要重新审批，没有问题可以续贷，但是你不能保证届时会有一些政策变化，有可能会要求你提前还款；
- 中介风险，有一些中介由于业务水平或者道德水平很低，可能有意或无意造成一些不必要的损失（我在另一篇文章有提到应不应该找中介做贷款）
- 其他，由于合规问题，不方便在这说。
什么的人适合转贷？
目前我见过的一些按揭贷款转抵押经营贷或者抵押消费贷客户满足以下一个或多个条件：
1. 按揭贷款余额占房价占比过低，比如房值500万贷款余额100万；
2. 客户有购房需求，但是二套房首付不够；
3. 客户有资金需求，想投资或者经营用但是资金不够；
4. 想降低按揭成本，比如之前做按揭时候基准上浮20%多，而且贷款金额也比较大的且一般都超过300万的，由于贷款金额比较大，利息比较高，还是值得折腾一下；
5.客户名下有公司且真实经营不需要找中介办理贷款。
之前有介绍过：
正在做按揭还款的房子是可以向银行申请二次抵押贷款的。在做二次抵押贷款时，需要注意以下几点内容：
1、想要办理二次抵押贷款，借款人已经取得了房子的产权证;
2、通常二次抵押贷款都只能在与办按揭贷款的同一家银行办理;
3、房子的建成年代以及区域是在符合银行二次抵押贷款要求的区域年限以内。
房屋二次抵押贷款办理条件
1. 有房本的按揭房只要个人在按揭期间按时还款就可以;
2. 有房本，在银行有抵押物;
3. 只要个人有良好的还款能力，就可以按揭;
4. 证明个人在银行的负债没有任何问题就可以。
办理房屋二次抵押贷款的流程
1、经银行同意，卖房人与买方进行房产交易，签订购房合同或意向书;
2、向银行提出贷款申请，并提交相关资料;
3、银行对借款人进行资信调查、审查后，通知借款人审查结果。银行同意贷款的，与借款人、担保人签订合同，与卖方签订《楼宇按揭借款补充合同》，卖方将贷款金额不足偿还卖方尚欠贷款本息的差额部分清偿;
4、借款人委托银行与卖方办理房产交易过户、抵押登记、房产保险等手续;
5、银行取得《土地房屋他项权证》后，将贷款资金划入卖方在原贷款网点的按揭贷款帐户及相关帐户，用于偿还卖方所欠按揭贷款本息，剩余款项再划入卖方在银行开立的帐户;
6、借款人按期偿还贷款。
房屋抵押贷款流程：
1.贷前准备，备齐资料；
2.提交资料；
3.贷款机构受理，审核资料；
4.审核通过，签订贷款合同；
5.去房管局办理抵押登记等手续；
6.出他项，银行放款；
7.贷款机构贷后管理。
一般全部流程下来得7到15个工作日，具体看个人资质，适合走银行还是机构。
根据题主的情况，主要有两种方案：
方案一：先去一抵经营性贷款银行申请贷款，不用还按揭先审批，银行审批完了之后会出批复，拿到批复函之后再去结清房贷，撤销房贷银行的抵押，撤销房贷银行抵押后，再办理下家经营性抵押贷款的抵押，最好同时拿几家银行的批复函，这样风险是最小的，确保万无一失。
方案二：题主如果实在觉得一抵操作比较繁琐，题主的房产按揭也不多，房子做二次抵押有余值，那也可以考虑银行二次抵押贷款。
推荐阅读：
下面小编ALIEN具体说下，申请房屋抵押贷款的具体流程是怎么样的呢？
银行抵押贷款流程如下：
1、评估房产价值，看是否有空间
2、准备申请材料
3、去银行面谈、提交申请材料
4、下户看房（经营性贷款还要去企业下户）
5、出银行贷款批复
6、借款合同公证
7、去房管局办理抵押登记
8、房管局出具他项权利证书给银行
9、银行放款
经营性抵押贷款需要准备的材料：
身份证 ，婚姻材料 ，户口本 ，房产证 ，个人近6个月流水 ，公章，法人章，公司三证合一的营业执照 ，公司章程 ，公司近半年流水 ，办公租赁合同 ，用途合同，企业验资报告，近两年的纳税申报表，去年的年度财务报表和近半年的财务报表，备用房材料
消费类抵押贷款需要准备的材料：
本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、最近一年的工资流水、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋不动产权证、备用房材料
最后，我是有问必答的ALIEN，码字不易，你“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~
直接说干货，尽量言简意赅。
流程操作其实就是我们说的转贷。为了避免竹篮打水一场空，我们首先要问清楚哪些银行做经营性抵押贷款，然后经营性抵押贷款接不接受现办？（题主没有提到营业执照多久，故有此问）
找到了能接受现办营业执照的银行后，再收集好银行需要提交的资料，主要有：营业执照，企业流水（这个现办的话，要求就很少），身份证，户口本，结婚证，打卡工资银行流水，房产证，征信报告。（重要的加粗了，这里部分有问题要注意）
注意的问题有：①银行贷款禁入行业。所以办理营业执照的时候经营范围要注意。②打卡工资流水要覆盖月还款额的2倍。③征信报告不能连三累六，当然有些银行的要求更加严格。征信上不能有大额贷款或者负债。
这些能够准备好之后，确定办理就开始操作。
1、垫资结清按揭贷款
2、办理经营性抵押贷款
3、银行审批确定放贷，房管局上产抵，银行放贷。
更多常见问题比如：征信查询次数超了怎么办？贷款有逾期该如何处理？消费性抵押转经营性抵押怎么做？如何降低贷款利率？怎么才能够提高贷款额度?按揭房抵押常遇到的问题有哪些...等等贷款问题可以参考以下文章，或者是本人专栏：贷款知识：
专栏：
直接说干货，尽量言简意赅。
流程操作其实就是我们说的转贷。为了避免竹篮打水一场空，我们首先要问清楚哪些银行做经营性抵押贷款，然后经营性抵押贷款接不接受现办？（题主没有提到营业执照多久，故有此问）
找到了能接受现办营业执照的银行后，再收集好银行需要提交的资料，主要有：营业执照，企业流水（这个现办的话，要求就很少），身份证，户口本，结婚证，打卡工资银行流水，房产证，征信报告。（重要的加粗了，这里部分有问题要注意）
注意的问题有：①银行贷款禁入行业。所以办理营业执照的时候经营范围要注意。②打卡工资流水要覆盖月还款额的2倍。③征信报告不能连三累六，当然有些银行的要求更加严格。征信上不能有大额贷款或者负债。
这些能够准备好之后，确定办理就开始操作。
1、垫资结清按揭贷款
2、办理经营性抵押贷款
3、银行审批确定放贷，房管局上产抵，银行放贷。
更多常见问题比如：征信查询次数超了怎么办？贷款有逾期该如何处理？消费性抵押转经营性抵押怎么做？如何降低贷款利率？怎么才能够提高贷款额度?按揭房抵押常遇到的问题有哪些...等等贷款问题可以参考以下文章，或者是本人专栏：贷款知识：
专栏：
办理房屋抵押的种类和主要流程就几个方面：
一.首先知道房屋抵押分哪几种类型？
1.1 房屋抵押一般分为两种 一种是消费性抵押贷款 第二种是经营性抵押贷款
1.2 消费性抵押贷款是不需要营业执照的
①要求有固定工作 有稳定的还款来源 适用于工薪族 国企事业编制 公检法等单位 可用于消费 买车 装修 旅游 留学等
②消费性抵押贷款一般来说利率在年化4.5~7.5%左右 一般来说有最高额度限制 期限限制 具体看银行的政策
1.3 经营性抵押贷款 经营性抵押贷款一般来说是通过 抵贷等值 的方法去办理 要求经营性抵押贷款一般来说利息在年化3~6% 具体额度看房子价值 一般来说最高做到房子价值的7~8成 目前大概常见的有三种方法办理
①要求有营业执照 公司有在经营 有实际经营场地 经营流水等
②以自己直系亲属的公司去办理 让直系亲属做主贷人 自己做抵押人 这样也是可以操作的 。
③以实际控股人的方式办理抵押贷款 做暗股协议 这种方法需要自己找一家找一家公司作为该公式的实际控股人 这种控股在工商信息网上是找不到的 看不到你实际控股 这种方法适合那些难为性质比较苛刻为难的人群 如公检法国安税务局 等
二办理房屋抵押贷款流程有哪些？需要什么材料？
办理房屋抵押流程有以下这几个步奏：
1.评估房产价值看 是否有可抵押的空间 有没有额度 具体大概有多少 （银行系统就评估了 ）
①一般抵押能带多少 房子有多少值自己心里有数
2.准备申请材料 申请材料有两方面
①房屋材料 房产证 购房合同 发票
②身份证 户口本 结婚证（未婚不需要 离异要离婚证 离婚协议）征信报告 夫妻双方征信（同上未婚只要一方）流水 营业执照（消费抵押不用）
③如果有别的资产也可以提供 例如房产 股票 基金 期货 存款等 变相的证明你有钱
3.去行里面谈 提交申请材料
① 就是上面哪些材料 有可能需要别的材料具体看当地银行政策
4.下户 也就是到家里看房子 看企业经营状况（消费性抵押不需要）
①下户的时候尽量展现好的一面 下户的行员有权利拒绝本次申请
5.银行出具批复
①基本批复一处就稳了 等着下款就行了 如果急用可以拿着批复去当地中介公司借钱周转 当然一般不是中介给办理的也不会借你 批复具体相当一个证明 可以拿着这个证明去应付哪些着急要钱的人 稳住人心
6.签约借款合同
①就是到行里签约借款多少 批复只是给你说你可以在他们家银行借款 符合资格
7.约定时间去房产局办理抵押登记
①到房产局抵押登记 做备案 这时候才是抵押
8.房产局出具他项权利证书给银行
①也就是说 房产局证明登记了 有备案了 抵押也成功了 房产局不给他项权利证明是抵押不了房产的 哪怕别人拿走房产证也没用
9.银行放款
①恭喜你的贷款成功批款放款
10.小知识篇如果抵押流水不够怎么办理呢？
①增加共同借款人 比如父母直系亲属等
②找轻看流水的方案
③自己慢慢刷流水
④提供资产证明 比如 房产 存款 股票 证券 股份 等
你好，坐标北京
流程方案：
1·是否有公司，若无公司包装公司（5-7工作日）
2·抵押贷银行面签&录信息授权查询征信（1天）
3·抵押贷查过征信后，垫资签订借款合同（提前预约按揭银行还房贷尾款并确定解抵时间，如自有资金不需要垫资步骤）（3个自然日）
4·抵押银行审批（5个工作日）下户
5·抵押贷建委解抵完上抵（3个工作日）
6·公证（3个工作日）有些银行不需要公证
7·银行放款（2-3工作日）
8·垫资房划走垫资款（自有资金无此步骤）
办理流程20天左右
关注小陶，银行贷款不迷茫
房产抵押贷款分为一次抵押贷款和二次抵押贷款。
一次抵押贷款是指首次抵押贷款；
二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。
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房屋抵押贷款需要的条件如下：
1、房屋抵押贷款需要有住宅、办公楼、商铺或者厂房作为抵押物；
2、在贷款到期日时实际年龄一般不超过65周岁；
3、具有稳定的收入还款来源；
4、个人征信记录良好；
5、如企业资料或个人资料等
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房屋抵押贷款的流程如下：
1、借款人向银行提交抵押贷款的相关资料，并提出申请贷款申请。
2、银行受理借款人的申请，对抵押物进行房价评估。
3、银行审核借款人提交的抵押资料，并办理相关手续。
4、如果银行的审核通过，借款人可把原有贷款结清。
5、原有的贷款解押手续办理完毕后，借款人需重新办理新的抵押登记手续。
6、手续办理完毕，银行发放贷款。
你好坐标帝都:楼主的担忧天子健来为您排除。
1.重点：现在银行政策（一抵、二抵利率相同可做3.8%或3.85%产品，可贷成数相同7成）这样可以说楼主不用结清尾款，直接操作二抵即可，这样保证楼主自己结清尾款后拒贷风险。保险起见同时也可先拿房本或房本复印件到银行先预审（评估额度，可贷额度，保证100%抵贷）
2.抵押经营贷，银行主要观察三点：
1.房：房龄35年以内，面积40平以上，产权清晰，可上市交易商品房。
2.个人：征信良好，没有严重逾期，涉诉，负债150以内。
3.公司：没有异常，以及一些官司纠纷。（上班族可包装公司）
3.简单说抵押经营贷流程看似复杂，实际很简单。接手过的案例中无一例拒贷情况。
以上回复希望对楼主有所帮助。
从业多年，专注信贷规划。
从按揭换为经营抵押，关键在于利率，还款方式等能明显减轻压力。2022年信贷宽松背景下，不仅是利率下调，相应的门槛也降低不少。因此，不必太过于纠结能不能办的下来，提前规划准备才是关键。
先说办理流程：
1、银行面签
在资质准备齐全的情况下，可与银行客户经理沟通进行面签。
面签时，主贷人与抵押人都需到场，携带的材料一般有：夫妻双方身份证（单身情况到辖区派出所开具证明）、结婚证（离婚证或离婚协议）、户口本、抵押房产证、企业营业执照及副本、公司章程、近一年税收申报材料等，建议准备好原件及复印件。
其他还有车辆行驶证、股票、债券市值单等作为资产证明的材料，以及近六个月社保缴纳记录、个人银行流水、公司经营流水等。
2、银行下户
根据面签时填写的家庭地址及公司地址，银行需上门拍照进行验证，这是银行风险筛查的一部分，不过当前也有部分银行免下户拍照，沟通空间较大。
此前有朋友反映过面签之后，公司更换地址的情况，这需要提前与客户经理沟通，对提交材料进行更改或补充。
3、银行初审
初审之后银行一般会给出审批额度，这个额度基本上是不会改变的，这也是在还清按揭贷款之前，最关键的一道保障。个人可以根据初审额度，决定是否还清按揭，转为经营抵押。
4、申请提前还清按揭贷款
从流程来看，这种情况下已经不用担心还清按揭贷款之后，是否能转为经营抵押。
但还款资金的来源需要进行规划，如果手中现金不够，多数人会用过桥垫资，完成资金过渡。
5、签订借款合同
这是放款前最关键的一步，面签是初审材料，此时签订正式的借款合同，额度、利率、期限、还款方式等都将通过合同确定，部分银行会加入允许提前还款的时间，这一点可以与客户经理进一步沟通。
签订时所需待料为身份证、企业公章及法人章，过程相对简单。
6、房产撤押再抵押
此前的按揭贷款结清之后，原银行会出具撤押材料，同时办理经营抵押的银行需要完成抵押，这个环节尽量做到无缝衔接，在办理按揭撤押的同时，一并完成经营抵押。
由于房产产权人都需到房地产交易中心，尽量避免来回奔波，提高办理效率。
7、出他证
这一环节一般由之前签约的客户经理完成，无需太过费心。
8、放款
银行客户经理拿到他项权证，录入银行系统之后，一般在三天内（多数当天即可完成放款），就会收到放款的短信提示，意味着办理经营抵押的流程正式结束。
以上就是办理的基本流程，各银行要求略有差异，但总体变化不大。
注意：
办理房产抵押，关键在于贷前和贷后的规划。
贷前需要完成公司资质，无论是法人身份还是股东身份，都有一定的时间要求。此外，银行之间对于经营流水的要求不同，切忌随意准备。
贷后最关键的就是资金流向，在第一步面签时，银行要求对资金用途进行说明，若贷后资金未按照说明使用，或流向股市、楼市这些限制性领域，往往会触发抽贷，影响到资金使用。
总之：办理经营性抵押，时间往往在一个月至一个半月，如果经营资质方面存在欠缺，前期规划准备的时间则会更长。在今年宽信贷的背景下，低利率本就相对难得，如有资金需求，不妨寻求专业人士帮助，做出资金成本最低，最适合自己的信贷方案。
你好坐标北京，做金融贷款行业多年
这种问题回答了很多，楼主这个担心是比较多余的，因为置换可以先批贷，在结清上家银行。
按揭贷款转成抵押贷款是今年比较流行的一种的置换方式，以北京为例首套商贷5.2%，二套商贷5.7%，个人抵押经营贷年化利率3.85%最长30年，还款方式多样化（等额本息，等额本金，先息后本）都可以根据自己的实际情况来选择。
个人抵押经营贷流程：
（1）银行面签：如果您办理贷款前期需要去银行进行面签，面签时，如果已婚，需要夫妻双方同时出面且提供结婚证，单人面签是属于骗贷行为，要负法律责任。如果抵押物是父母名下的房产，子女作为借款人的，需子女和父母夫妻双方同时出面。如果抵押物是股东名下抵押物的，需要本人夫妻双方，其他股东根据相应各银行政策要求，是否出面签担保或者股东会决议书。面签人员需要携带基础证件：身份证、户口本、婚姻证明（离异：离婚协议书、离婚证或者法院判决书）、抵押物房本以及其他资产证明。并且会初步了解您的个人情况，经营情况或是签署银行的贷款申请资料，也包括签署征信授权书，以及本人基础证件的复印件留存。
（2）评估下户：面签以后，评估公司会进行实地考察抵押物和经营地情况，抵押物需要拍照合影，经营地需要实地调查您企业的经营状况。一般会去抵押物和经营地两个地点，正常情况下，您本人要在场，最好夫妻双方在场。
（3）补资料：补资料环节一般都出现在小微企业住，企业类贷款，需要发票，收据，过往上下游合同，验资报告，财报，企业流水，需要补充，以及其他资产证明作为客户的增值条件的相关佐证。
（4）审核电话：审核电话一般情况是抽查来拨打的，核查人员回问您：实际情况，贷款金额，贷款用途等。
（5）审批通过：到这一步您的贷款已经审批成功了，只需要后续制式性流程就可以下款。这个时候，您能看到本笔审批金额，贷款期限及利率。
（6）垫资解抵：和上家银行申请提前还款，大概半个月左右就还款和解押完毕
（7）签合同：接下来会安排您签合同，正式的借款合同，需要借款人和抵押人夫妻双打带齐所有的基础证件原件去签合同。
（8）建委抵押：正常进抵是需要去当地区域的房管局，现在大部分银行已经提供一体化，包括公正处驻点，线上撤抵押等。
（9）放款：一般都是T＋1放款
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@京城贷款百事通
关注百事通，希望我的回答可以帮助到你。
流程都是很简单的，你这种情况，需要了解的是房屋抵押贷款的条件，满足条件就通过率高，条件不足就需要走担保公司途径。
房屋抵押贷款流程：
1、准备齐全资料再向银行提出申请，提高审批速度
2、银行审核所提交的资料
3、银行对房产进行价值评估
4、银行进行审批
5、审批通过，确定额度和年限，签合同办理房产抵押
6、放款。
7、按时还贷
房屋抵押贷款条件：
1、年龄在18-55周岁(部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人);一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50～70%(部分银行可能会有所增加);房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年(少数银行对与客户长可到30年，不过贷款结束后借款人年龄不能超过60岁);
2、房龄在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批);抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%;有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍);个人或公司信用良好(逾期要少，要不银行可能会找借口加利息或者不批款);
3、目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼等、其他材料证明(提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款，个人还款能力是一项重要考察因素，所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明，能大大提高银行房产抵押贷款额度。
了解这些，还有了解，房产被拒的原因，可以看我往期文章。
如果觉得有帮助，还请给个关注和点赞哦！
https://www.zhihu.com/video/1500807716633735168 
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https://www.zhihu.com/video/1500807741245812736 你好，很高兴回答你的问题，银行房产抵押贷款的具体条件与流程是怎样的？银行房屋抵押贷款个人一块，一般有个人房屋抵押经营贷款和个人房屋抵押消费贷款，贷款用途不同，贷款名称也不同，不过贷款条件一样，审核用途不一样，下面就说说主要条件：
一、征信报告
人民银行征信系统征信报告显示正常客户，无不良记录，或24个月连续逾期不超过3次，累计逾期不超过3次以上。
二、年龄
年龄要求一般都是18岁以上，60岁以下。
三、提供贷款材料
1、抵押证件
提供抵押证件，以前是两证齐全，房产证和土地证（出让），现在是不动产证，提供的证件属本人所有没有瑕疵，符合贷款要求的。
2、贷款人身份证明：居民身份证、户口本、结婚证等
3、收入证明，单位出具的收入证明（一般都和银行流水核对）
4、还款能力，银行流水，或支付宝等能证明收入的都可以，主要看资金流入流出情况，进行还款能力分析。
银行就是根据以上条件和内容进行审查，先是初审，初审过后就是复审，再就是审批了。
以上就是我的回答，希望能帮助到你。
