房地产企业有哪些融资拿地的模式？
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2021.5.1 更新了公募REITs、非标债权、债券直融等房企融资模式的最新动态和案例。
2017.03.25更新了海外发债、房企资产证券化案例等内容。
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目前国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、非标债权、房企发债（包括海外发债）、资产证券化（包括ABS和公募REITs）、资本市场股权融资（IPO、定增、配股）和股权融资等几大类。从融资性质来看又可以分为债权融资、股权融资和“股权+债权”三大类。
下面我们一一分析：
1、 银行开发贷
银行开发贷是传统的房地产企业融资模式之一，成本较低，但用款用途受限，只能用于项目建设，必须满足“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商二级以上资质”等要求，近年来，央妈和银监会加强对银行贷款投向的管控，严禁信贷违规介入拿地。
虽然信贷资金直接拿地基本并监管禁止，但对于房企来说，获得项目开发贷款有利于其倒腾出自有资金去拿地。银行开发贷依然是房企的主要融资渠道之一。
2、 非标债权
这里的非标债权主要包括信托计划、保险债权投资计划，基金子公司/券商资管计划等。
（1）房地产信托
在IPO、公司债暂停的时代，房地产信托一度成为房企的主要融资渠道之一，2010-2013年是房地产信托的发行高峰，2014年后，由于房企其他融资渠道的放开和行业利润率下降，信托较高的融资成本对房企吸引力逐渐下降，近年来房企通过信托融资规模在不断下滑。
尤其是2020年开始银监会压缩信托融资渠道后，房地产信托规模不断收缩。
房地产信托的优势是结构较为灵活，可以通过股权或股+债或债权的方式投资于房地产项目公司，投向也较为宽松（虽然近期监管尺度也在趋严，不能发放土地储备贷款等），融资成本高于银行开发贷。
（2）保险债权（股权）计划
保险债权（股权）计划投资房地产企业的依据和范围主要可以参照《保险资金投资不动产暂行办法》，办法中规定保险资金可以采用债权、股权或物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、驱车服务等不动产及自用性不动产，也就是说保险债权投资计划受保险资金投向限制不能投资于住宅项目（除旧城改造类住宅），一般主要投向商业地产，保险债权（股权）投资计划的优势是期限较长成本较低。
（3）基金子公司/券商资管计划
私募资管计划在前几年比房地产信托更加灵活，但2017年政策明显收紧，2月基金业协会叫停16个热点城市普通住宅暂不予备案，并且规定募集资金不得用于拿地，补充流动资金。现在的是实际情况是基金子公司/券商资管计划投房地产的基本很少了，除了一些房企供应链的资管计划。
3、 债券
房地产企业发债主要包括境内发债和境外发债两大途径。
（1）境内发债
境内目前主流的房企发债工具包括公司债、短期融资券、企业债、中票、定向工具等。
2014-15年以来，房企中票、公司债先后开闸，近年来来房企发债大幅放量。
2015年初证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，使得公司还在发行更加灵活、审核效率更高、发行门槛降低。因此，房企发行公司债占到房企债券融资的大头，2015和2016年房企发行公司债的规模分别达到4221亿元和8133元，中票发行规模为1103亿元和1036亿元，短融发行较少分别为261亿元和325亿元。
房企发债的优势主要是成本低（万科、保利等企业利率最低的时候发到3.X%）、不需要土地抵押，期限长，资金用途灵活（可以用于偿还贷款）。但是，again，自2016年年底以来，房企发债政策收紧，目前公司债要求主体评级AA以上，上市房企、以房地产企业为主业的央企、副省级城市及计划点劣势级别以上的地方国企，房地产协会排名前100的其他民营非上市企业。（今年至今房企发行公司债仅有60元左右，中票350亿元，短融50亿元左右）
目前政策收紧对主体资质要求更为严格，对中小房企影响较大。
（2）海外发债
在2013年上一轮地产调控、房企融资收紧的时候，房地产公司纷纷寻求在海外发债，拓宽融资渠道，2014年房企海外发债规模大概超过200亿美元，而且彼时海外融资成本较低，尤其是房地产央企和大型国企的债券受到海外投资者的欢迎。后来到2015-16年，房企境内发债全面打开，国内货币政策宽松，美元不断升值，房企境外发债动力下降。
从2016年下半年开始本轮地产融资收紧后，房企海外发债又开始升温，2017年-2019年房企海外发债同比大幅增长，票面利率在6-8%的居多，三年累计净融资接近1400亿美元，少数排名靠前的房企票面利率可以在4-6%之间。但是从去年开始，因为海外债券市场受疫情冲击出现调整，境外发债整体遇冷。
4、 资产证券化
在交易所、银行间市场发行ABS产品截止目前已经成为房企不可或缺的一个融资渠道，目前房企ABS基础资产包含了供应链应收和应付账款、购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、类REITs等各种品种。
（1）购房尾款ABS： 基础资产购买尾款指购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间。房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以“打包出售”的方式提前从公开市场的投资者中将尾款收回，缓解购房尾款到位前的流动性压力。
国内首单购房尾款ABS是 “汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划” ，之后碧桂园、融信等公司也在市场上发行此类ABS。购房尾款通常较为分散，但是否能实现破产隔离尚存疑问，实质跟给房企一笔信用融资区别不大。
（2）物业收费权ABS： 首单物业收费权ABS项目是2015年7月发行的 “博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划” ，基础资产是世茂集团的物业费收入。
（3）商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）： CMBS是指将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。 国内的首单CMBS是2016年发行的高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划，目前国内发行的CMBS较少，只有3-4单左右。
（4）类REITs产品：结构较为复杂，多采用专项计划+母基金的形式对接项目公司股权/股权+债权。
类REITs产品对于房地产企业优势在于可以通过REITS将物业出售，实现资产增值收益并降低房企自身负债水平。
在国内首单类类REITs产品 中信启航专项资产管理计划发行后，陆续发行的项目还有 首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划 、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划 、中信华夏三胞南京国际金融中心资产支持专项计划等。预计在其他房地产融资渠道收紧后，基础资产为核对城市优质物业的CMBS和类REITs产品将得到快速的发展。
ABS发行不受“融资规模低于净资产40%”的限制，对融资方要求比发债要低（不过最近交易所也对ABS原始权益人审核也趋严了）
（5）公募REITs：
近期，上交所公募REITs项目申报启动，也代表着千呼万唤始出来的公募REITs又迈出了关键一步。其实公募REITs市场在海外发达国家已经非常成熟了，并且有税收优惠等相应配套政策，国内版的公募REITs一大区别是限定基础资产为基础设施类，包括仓储物流、收费公募、信息网络、产业园区等，对于有相关资产的房企来说可以盘活存量资产、降低杠杆水平。
5、 资本市场股权融资（IPO、增发、配资）
房企在资本市场的股权融资主要包括IPO、增发、配股等。房企股权融资在2010-2014年一度被暂停，2014年下半年证监会放松房企再融资审核后，上市房企再融资规模在2015-2016年得到爆发式增长，到2016年四季度证监会又再次收紧了房企再融资的政策（这几年借壳上市的房企：绿地、蓝光、金科等）。
房企股权融资的优势在于资金用途相对灵活，可以有效降低企业资产负债率，通过直接扩大净资产、进一步提升了企业加杠杆的空间，并且上市后有利于企业拓宽融资渠道，我们可以观察到，同等资质上市房企和非上市房企在融资渠道和融资成本上明显差别。
6、 私募房地产股权基金/股权融资
目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主，GP负责基金所有资产的管理和运作，优点是募集资金投向较为宽松（比如可以用于拿地，提供土地首付款过桥资金，资金成本较高一般在10%或以上），目前国内做的比较大的房地产基金有星浩资本、信保基金、鼎晖、稳盛投资、光大安石等。
另外，近年来还有个趋势是，随着房地产融资政策趋严、拿地资金门槛提升，房企之间合作拿地（比如强强联合、或者全国性知名房企与地方有土地资源的房企合作）的情况也越来越多。
为了应付房地产融资管理新规将的“三道红线”政策（三条红线分别为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1），一些负债较高的房企尝试通过永续债、股权融资合作开发拿地等多种表外负债的方式达到红转绿档的诉求。
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我所在公司的风险偏好比较保守，所做的地产类融资项目的交易对手或者是集团兄弟公司，或者是中房协综合排名前30的企业，因此实际落地项目的交易结构、模式的种类比较单一，所适用的情况也比较局限。
按资金需求阶段分类，常见的交易结构基本类型如下：
1、拿地阶段：劣后投资人通过SPV设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。
2、拿地后（缴清土地出让金）至开发贷放款前：分级资金通过SPV认购有限合伙企业的优先份额，融资人-开发商以不限于现金、股权等形式认购有限合伙企业的劣后份额，有限合伙企业以不限于委托贷款、附加回购条件的股权投资等形式向项目公司提供资金。
3、开发贷：底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时，可直接采用信托贷款、银行贷款，只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势，集团内只有银行具备做开发贷的条件，但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求，非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。
4、其他，不限于某一特定阶段：
（1）项目公司应付账款保理；
（2）开发商以自持或者待去化物业作为基础资产，通过财产权、资产收益权信托融资；
（3）财险保单增信引入网络平台资金，通过SPV对开发商发放指定或不指定用途的贷款。
以上只是基本的交易模式，实际操作过程中因资金方的风控、合规需求或者融资人的信用水平，会对交易结构进行相应调整。
-----------------补充交易结构图-----------
必要的说明：
1、该交易结构图是根据我司的某些商业习惯与需求绘制的，并不具有普遍适用性与代表性；
2、背景说明：金融机构在开发商拿地阶段介入直至开发贷后、项目部分或者全部完成销售后退出的融资方案项下的拿地阶段交易结构，开发贷与开发贷后的融资仍由该金融机构主导，各项风险缓释措施不在图中列出；
3、图中所示仅为交易结构的基础，实际应用中因各交易对手的需求不同，交易结构也会相应改变甚至大幅调整。
鉴于新规出台，我司目前基本不再鼓励拿地阶段介入，交易结构已过时。
更新：今天知道了一个更新的玩法，土地款才缴纳了一半，房开直接开始收首付，直接刷到旗下别的项目公司，都不存在挪用的概念，30％的销售款根本没有过项目公司体内，搞个空壳就开始收真金白银，so easy
普通玩家：
1.房开A拍地，拍到后成立项目公司B；
2.缴纳土地款前，寻求金融机构合作，此时的融资称为“夹层融资”，金融机构以“股+债”或“纯债”模式进入项目公司B，杠杆比例看开发商资质，如一般企业，杠杆比例1:1，那么土地款10亿，房开出5亿，金融机构出5亿，资信好的企业，杠杆比例可以放开到30%，即房开出3亿，金融机构出7亿，拿到夹层融资后即可缴纳土地款，拿到项目土地证；
3.拿到土地证后，寻求金融机构合作，获得“房地产开发贷款”，用于工程建设，此时工程建设资金房开可以一分钱都不出，例如一个总投15亿的项目，土地款10亿，工程建设资金预计5亿，那么从金融机构获得开发贷2亿，2亿资金足够建设至正负零零，即可领取预售证，拿到预售证之后就可以开盘售卖，获得销售的首付款，如果该楼盘预计销售收入20亿，那么只需卖出一半，30%的首付达到3亿，即可满足后续工程建设。有些公司会在这个阶段寻求7亿开发贷，其中5亿用于归还前期夹层融资，剩余2亿用于前期工程建设。（夹层融资利率比开发贷要高）
高级玩家：
继续沿用上述例子，房开在第2阶段获得夹层融资5亿，在第3阶段从其他金融机构获得开发贷7亿，获得开发贷后房开选择不归还前期的5亿夹层融资，从项目公司B中挪用5亿元转回A，那么这个总投15亿的项目就有了12亿的融资，剩余3亿靠后续销售资金转投，房开A一分钱都没出就建设了这个项目，甚至有些房开在上述金额上再做文章，不仅不用出钱，还能多拿钱回来，这样房开能迅速收回项目投入资金，继续拍地，拍地+融资，通过这样的形式不断放大杠杆。
高赞回答已经说的比较全面了，现在是2018年9月底，结合目前的融资大环境，详细补充一下美元债的模式吧。
去杠杆之殇：房地产债的完美风暴
房地产是个高杠杆的行业：房地产企业融资进行地产开发，居民又通过房贷来加杠杆购房。
在政策调控去杠杆过程中，房地产业腹背受敌。
2018年上半年，全国房地产调控政策发布次数超过180次，累计有73个城市进行了房地产市场调控。去年出台的棚改货币化政策今年暂停。
更为直接的影响，是房地产的融资渠道的调控和收紧。今年4月份出台的资管新规进一步严控了曾为房地产提供大量融资的非标渠道；截至2018年8月，主要为非标融资的社融的表外融资累计为24.94万亿，同比下降1.03%。
社会融资之表外融资
影子银行融资渠道的收紧，让房地产企业更多倚重直接融资渠道——发债。
但是，境内发债监管严格，发行难度上升。2016年11月，银监会颁布《关于开展银行业金融机构房地产相关业务转向检查的紧急通知》；2017年2月基金业协会发布《备案四号》，对于房价上涨过快的16个热点城市，私募资管计划不得投资于普通住宅地产项目；2017年5月银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确表示违规开展房地产信托业务将列入检查要点。
从下图不难看出，随着2016年底境内债政策的收紧，2017年房企在境内融资额大幅下降。
境内房地产债券发行量
境内发债程序复杂、成本高企，使得很多房企转而投向境外融资。2018年上半年，发改委放宽了境外债券发行，4月份和5月份分别批准了40多家企业的境外债券发行审批。虽然美元融资存在币种错配、也有“融资只能用于偿还到期债务”等政策限制，但毕竟境外美元债是仅留的一扇窗，融资偿还到期债务是当务之急。今年以来截止8月底房地产美元债累计发行323亿美元，与去年同期持平。
房地产美元发债一览
当美元债成为房地产企业融资的救命稻草，发行利率高企也就不足为奇了。下表中，一些大型房地产企业今年新发债的利率上升。小型房企融资成本上升更为明显。
房地产中资美元债发行利率
二级市场同样价格承压、收益率上升。中资房地产美元债的主要投资者为内地机构，受到金融去杠杆政策的影响，流动性和风险偏好降低；在急迫的融资者和流动性下降的投资者夹杂的市场中，中资美元债利差不断扩大。
截至2018年7月31日*，Natixis中资美元房地产债指数到期收益率约为8.34%，与同期限美国国债利差接近600个基点，而美国高收益债利差仅为335个基点。
中资美元房地产债与美国国债利差
在信用债市场，高企的利差通常预示违约风险高企。对于房地产企业，这种风险溢价水平是否能够补偿信用风险呢？再细看一下房地产业到底风险几何。
房地产业：这个冬天不太冷
本轮房地产的调控显示了决策层的坚决态度。在去杠杆、限房价的重重政策打压下，房地产业似乎进入了寒冬。
但是仔细观察，这个冬天，似乎并没有那么冷。
总量上，今年1－7月，房地产企业的销售面积仍有4.2%的增速，同时，全国土地投资也保持着平均10.16%的增速。只是在限购限价等政策下，竣工面积同比减少，使得房地产库存较2016年高点下降了1／3。
2018年商品房开工、施工、竣工和销售面积
土地购置面积同比：多数地区有所回升
全国住宅商品房去库存情况
即便是银行的房地产贷款，虽然增速下降，相比去年仍然有20.4％的增长。
个人购房贷款及房地产贷款
同时，房价总体上涨。根据国家统计局发布的8月全国70城房价统计数据，全国新建商品住宅8月环比上涨的城市有67个，2个城市房价持平，只有厦门房价下跌。
主要城市新建商品住宅销售价格指数
销售不减、房价温和，库存降低，房地产企业利润并不差。
房地产企业的现金流情况整体吃紧。今年房地产经营现金流小幅为正，而投资活动上半年流出超过3000亿元，较去年同期大幅上升；筹资现金流也相应上升。
上市房地产公司现金流（亿元）
强者恒强
虽然市场整体看起来没那么冷，为什么市场却出现以两位数的高利率融资的情况？
因为，房地产市场演绎的正是强者恒强的故事。
强者们的销售仍然稳健。根据克而瑞研究中心，截止7月末，销售金额排在前10强的房企均越过千亿元大关。
强者们的融资结构和成本也在改善。据CRIC报告显示，2018年年中，销售排名前十的房企的平均净负债率有所下降；销售排行在50-100名的企业上半年净负债率则在提升。
各梯队房企平均净负债率
大型房企往往融资能力较强，银行给出的授信额度比较高。60家重点房企的平均融资成本去年下降至6%，今年上半年仅有小幅上升。
60家重点房企平均融资成本
巨头们的利润其实很好看。恒大、融创、万科等，上半年利润纷纷突破百亿元，同比增速从20％到129％不等。
强者们也在抢占未来的市场份额。根据克尔瑞研究中心，销售前十房企拿地货值占百强集中度为54%。
最近，又出现了广东省酝酿取消商品房预售制度的消息。如果逐步落实，将对房地产企业的融资周期和现金流造成冲击。
在房地产这个资本密集的行业，龙头房企在土地和项目储备、控盘、品牌溢价、融资等方面具有优势，强者恒强的主题只会越来越突出。
弱者将面对真正的冬天。
现在市场上能听得到弱者的声音，因为他们还在努力融资来偿债、降杠杆、以及开发回款。对于过去杠杆放得太大的激进公司，现金流和负债的双重挤压将令其难熬寒冬。
未来，弱者的声音会越来越小：他们逐渐会被实力更为强大的公司整合。
扯开说一嘴，可能有人想问美元债能不能买，怎么选？
房地产企业股票估值整体已经进入历史较低范围，但不宜盲目抄底。目前似乎“政策底”还没有见到，未来的净利率和盈利增长空间，仍然受制于政策的不确定性。在利空未出尽、缺乏上行催化剂的时候，想要做左侧投资者，风险仍然不小。
不同于股票投资于增长，债券投资则看下行风险是否有足够补偿。只要债券不违约，持有到期的债券就可以还本付息。
市场格局变化，房地产公司的分化也将加剧,债券选择更加重要。过去，房地产违约很少发生，未来则很可能有违约出现。应当选择基本面稳健、现金流情况较好的龙头公司。目前市场上中资美元房地产债表现非常分化，到期收益率区间从3%到20%以上，债券选择至关重要。
债券投资也有市场价格风险，不过这个风险比起股票要小很多，可以通过短久期等策略来控制风险。短期限如2-3年的一些大型房地产公司美元债，年化收益约有6-7%。
对于保守求稳的投资者，基本面稳健的房地产公司债券值得考虑。
投资渠道而言，个人投资者投资于单张债务的门槛相当高；通过相关美元债基金，则可以把握市场的机会，好的基金还可能为投资者提供投资经理选券的alpha机会。
【1】60家重点上市房企主要指：中国恒大、中海地产、万科地产、保利地产、华润置地、碧桂园、龙湖集团、世茂房地产、绿地集团、招商蛇口、中国金茂、富力地产、华夏幸福、金隅股份、远洋地产、金地集团、合生创展、融创中国、红星美凯龙、瑞安房地产、建发股份、首开股份、雅居乐、绿城中国、越秀地产、金融街、仁恒置地、旭辉集团、佳兆业、荣盛发展、合景泰富、融信中国、时代地产、宝龙地产、中国奥园、阳光城、首创置业、泰禾集团、龙光集团、保利置业、新城控股、华发股份、北京城建、金科集团、中南建设、滨江集团、中骏置业、禹洲集团、蓝光发展、路劲基建、北辰实业、中粮地产、光明地产、信达地产、正荣地产、建业地产、当代置业、景瑞地产、朗诗集团、北大资源
直接上链接，看的更全面
高赞把几个常规融资方案都总结得挺好了，我来说一下融资的总体方向和非常规的一些例子。
1. 地产企业融资分为集团和项目层面。集团层面公开市场股权、债券融资，银行授信和保险公司合作，主要用于土地款支付。项目层面私募，信托土地融资（少了），银行开发贷，主要用于还集团和项目本身建设。
2. 房地产融资是一种现金流管理的艺术。在房价不暴涨暴跌的情况下，同时也是投资部设置地价拿地的预期下，项目的利润差不多在15%-20%左右。即2万块的房价赚3、4千，已经是比较优质的项目了。恒大碧桂园在上轮三四线暴涨之前都没有这么好的利润。所以房企不管从规模发展还是追求利润考虑，高融资，高周转都是必要的。现金流管理就是重中之重。这两年销售快，头部房企能达到6个月甚至4个月现金流回正，靠的主要是开发贷融资和销售回款。即使市场不涨，现金流快速回正后IRR也能达到24%以上，所以会说房地产是暴利。但这基于操作专业化和高杠杆的前提下，很多非地产主业的进入这个行业都亏损巨大（如最近的新光集团）
3. 融资，即把别人的钱借给自己用。大部分答案说的是金融机构的钱，实例中金融机构占大部分，而且高赞们说得挺好的了，但在特定项目中还有其他方面的资金。a. 被收购方融资：在项目原操盘方营销和定位能力弱，市场不好，尝试后滞销等情况下，收购项目时收购方会分笔付款，或承接债务，这中间收购方能快速销售回款来支付余款（空手套白狼，但销售不畅也能承受）b. 销售回款：按速度：首付款，全款购房，按揭款，公积金回款 c. 供应商：账期变长，或大供应商直接做LP d. 土地方：土地分期开发，很大一片土地一期拿其中一块的话因为交通入口等因素后面别人就很难来抢地了；村集体项目有土地租赁和入股模式 f. 类代建方，一些股东愿意土地款出更大份额，利润多分点，常见于保险股东和地方国企。
4. 题主所说的方案：a. 除非国际大投行，一般房企拿完地（支付50%地价款）才能发基金，因为不知道地价和收益大致情况没有人敢做优先方。b. 债务是穿透的，银行会看集团的授信情况。真是项目好要规避的时候，银行会帮着你做；项目不好想骗银行的时候，挺容易看出来的。
上一篇，我们主要说了拿地的指标——看城市，说了城市的三个指标。大家可以回看一下。
本篇我们来说，
拿地的其他指标——区域、项目、算账。
01、
区域；
区域市场实际上属于中观市场，具体的区域属性，承担的城市功能， 以及区域地产发展的特点，主要是指区域辐射范围，客户群的基本属性。
具体衡量指标为：区域规模、人口、辐射人口范围、商业配套、交通配套（公共交通、道路）、板块资源、区域价格水平、竞争压力等。
区域开发利润空间
城市不同区域的平均利润获取，基本测算为土地获取成本与在售均价之间的差距水平看土地与房价的差价水平，低地价并不意味苕高利润率。
区域产品机会空间
不同的物业类型在市场上的接受程度（高层、小高层、别 墅.超高层等）
不同面积区间的户型在市场上的，供应以及去化程度
不同户型在市场上,供应以及去化程度
寻找竞争的空白点，主要为初步定位做为基础
02、
拿地主要指标——看项目
全方位了解项目情况做好风险排查
1、了解项目基本情况、周边环境和市政配套，全方位细致了解；
（1）基本情况：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;
地面现状，包括宗地内星否有沟壑(小峽谷)、地下电缆、暗渠；地上地下有没有受保护的历史文物古迹；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（2）周边情况：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、 工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
（3）市政配套：如道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)；供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间；污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间；通讯(有线电视、电话.网络)：现有管线.距宗地距离，渉及线路成本等；永久性供电和临时施工用电：现有管线、距宗地距离、 涉及线路成本等；燃气：现有管线、管径、距宗地距离、接口位置；供热及生活热水：现有管线、管径、距宗地距离、接口位置。
2、做好风险排查；
（1）是否为建设用地，是否符合土规、城规；地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；
（2）地块内是否有林地、基本农田、高压线、加油站、垃圾填埋场、坟地、军事设施、文物；
（3）考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题・
拿地主要指标——预定位；
初步定位描摹
结合项目地块属性、公司开发战略，确认细分目标客户层，初步对地块整体产品定位,物业定位、面积段、测算当时开盘价格、价格涨幅。
顺应市场战略，定位先行
拿地前，就要想清楚“如何拿地、如何定位和如何定价”这三大问题，这才是地拿对、拿对地的关键。
03、
拿地主要指标——看收益
拿地主要指标——看收益——指标
主要是看项目收益能否满足公司要求了，
核心是两步，
第一步是要明确项目分类,选定指标
第二步是根据项目分类确定差异化的指标评价值；
1、明确项目分类，确定收益指标基础；
不同的项目相应的开发策略也不同，对应的评价指标也应该不同，所以首先需要对项目类型进行分类。
2、确立项目分类收益指标基准值；
比如内部收益率、销售净利润率、年均GOP、税前成本利润率、EB/T占成本比；
收益率一般控制在12%以上，这是底线，就是强排粗算后的利润率。
每个公司有每个公司的测算方式，
我们做营销口的没必要知道那么多，
只需要知道，
去化周期多久，
这个周期内的成本多少，
去化完后，
多少利润，
折算出年收益率就行了。
我们来回忆一下，
拿地的四个要素、城市、区域、项目、利润；
城市，要看现在、未来、难易程度；
区域，是中观，区域的产品和利润空间；
项目，就是建什么产品、根据地块测算成本。
而利润，就是将上述的一系列的数据进行加减乘除；
你需要的是理解底层逻辑，
按照商业的测算去做这个拿地。
思想弄懂了，一切就简单了。
如果理解不了，欢迎来撩。
告诉你最简单的学习方法，
让你花最短的时间，学更有用的知识体系；
后面，会教你三步解决问题法。
用最简单的知识，解决问题。
题主你这是准备拿地做房地产啊，土豪给我分套房子呗？
@镜阳秋讲的讲的差不多了，台面上的东西基本就这些。
“尽量少用”自己资金，等于尽量加大杠杆，实际上大型地产公司并不是希望杠杆越多越好的，是会控制自己的现金流的和资金成本的，所以
@镜阳秋讲的就差不多了。
如果你希望知道台面以下的，就太多了，比如跟一级开发商的联动、更改土地性质、各种担保、质押、拖欠工程款、以房抵款。
举个例子：在施工阶段，甲方以土地资产做担保给乙方贷款，用贷款抵施工费用，其实相当于扩大了甲方的贷款规模，等等。
开发商的非常规融资策略
1、拿地目标
老板的投资目标怎么来的——根据土地价值和经营定位的关系，继续拆分就是根据地货比和现金流的关系。
经理人的的投资目标怎么来的——根据公司战略布局（去哪里竞争）和年度业绩（竞争强度）。
- 根据公司战略的投资布局。比如碧桂园2018年的“好房子”县镇全覆盖战略，专门有个投资的“飓风行动”，和一套完整的“11111235”标准动作。相应的会有投资目标。
- 公司年度权益回款目标的需求（之前大部分是销售，目前都讲究回款，还得是权益回款）
具体目标怎么算—前置参数：
- 公司当年权益回款目标A亿，集团给公司的授权可投权益金额=A* %=B亿
- 根据战略做投资布局比例分配：主城C %和区县分配D % ;主城权益系数公司占比E %，区县权益系数公司占比F %（一般参照已开发项目/集团运营数据）
- 公司主城、区县的项目全年投资转化率G %和H %（一般参照已开发项目/集团运营数据）。一般当年新项目的获取时间会在一季度和二季度，那么相应的当年拿地转化率就是G %*3/4和H %*2/4 (根据公司自己节奏来排相应的一二季度新项目货值，以下推导统一按3/4也就是一季度来算)
- 当年获取项目当年回款率 I % （一般参照已开发项目/集团运营数）
接下来是小学数学题：
- 当年权益销售回款J =(主城当年可投金额（全项目口径）×E %×G %×3/4+区县当年可投金额（全项目口径）×F %×H %×3/4)*I %
- 权益销售回款激励目标缺口金额K=A-（J+在手项目当年权益回款）
- 一般K都比A小。所以为补足权益销售回款缺口，因此还需自己找钱补投资。假设自己找钱投资的新项目权益投资额为X，分布在主城，预计获取时间为二季度，因而当年可贡献销售回款需满足：X*G %*2/4*I%≥K。
那么可以算出X≥ 。这个就是需要自己找钱的最低额度。
当年的总投资额就是 B+X，才能够满足当年公司目标。
有了目标，接下来就是执行。
思考哪些地才是公司的菜：
- 公司战略投资布局、产品配置→城市地图和项目属性→项目的一些筛选条件/投资逻辑。比如碧桂园、融创布局和配置不同，项目大都不同；凯德置地、恒大经营理念不同，项目大都不同；建业、金科战略深耕不同，项目大都不同
- 由1产生的筛选条件/投资逻辑（市场、客户、产品、土地、配套、经营指标），进行片区锁定，然后去那里找匹配项目。一般片区锁定可以通过市场调研、访谈、数据筛查等来问三个问题：公司的产品系当地买不买得起、愿不愿意买、打不打得过街对面对手
- 算账：以上投资逻辑成立，是算账的前提
再思考哪里找得到这些地
- 明牌：政府拜访（供地计划、旧城改造、棚改、扶贫合作、招商引资、招拍挂……）
- 暗牌：土地合作（发布土地集结令、排查空地/开发滞后楼盘、当地资源打听、对手合作）
找到了怎么拿下
- 投资逻辑+投资测算+风险控制+资金组合+项目经营思路=可以拿地
- 拿地模式：一级市场（招拍挂、勾地、一二级联动）；二级市场（收并购、土地使用权转让、联营、代建）
- 内部流程：
3.1 拍板的人——投资决策体系：各片区投资团队→各级投资决策委员会
3.2 拍板的依据——投资上会资料：各级研判简报和决策意见、投资测算表（有跟投的还要单独算下跟投账）、城市地图、地块信息（政府文件解读及规划设计要点）和周边资源、竞品图（交通、景观、学校、公配、竞品位置、意向客源位置等）、总平和户配、项目合作交易路径和资金安排、各专业报告
3.3 拍板的流程——投资决策流程：投资团队获取信息、初判→考察→城市立项、研判（同时报备集团投资中心）→集团投资预审会→投资决策委员会→通过（进行拍、收等动作）/不通过（放弃或优化调整后重新上）
2、拿地模式
拿地模式有一级市场（招拍挂、勾地、一二级联动）和二级市场（收并购、联营、代建）。
一级市场
招拍挂：指政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获得土地使用权。
- 1 研读挂牌文件：1.1 报名条件：主体资格（慎重考虑。签订土转协议的一定是项目公司，否则母公司拍地再转让到项目公司，重税）、公司资质、开发经验、资金要求、其他要求如文旅。（报名条件也往往是勾地或者联交所转让给竞争对手设置的门槛）1.2 游戏规则：竞拍方式（网络/现场，挂牌/拍卖/招标）;竞得确认方式; 土地条件函：限制性条件（限高、退让、保护、业态等）大宗资产（商业自持等）配套（学校、还迁房、产业等） 现房销售等
- 2 测算和招拍挂策略2.1 匹配公司战略和项目筛选条件进行测算2.2各宗土地优劣势，设立竞拍重点地块，设置授权价（拍地过程一手一手举）2.3 竞争对手和他们的举牌能力（和谐/合作）
一二级联动：通过筹措资金或基础建设等方式参与一级土地整理，并通过联动土地市场招拍挂获取土地二级开发。核心是通过一级锁定并低价进入二级，目前市面上的旧城改造/城市更新/产城等都是这种。勾地：可以理解为设置了竞买条件的招拍挂，只是这个设置人是地产和政府一起参与的。
二级市场收并购：分股权收购和资产收购。
- 1 股权收购和资产收购：一定要注意税负问题。一般来讲股权收购税负低于资产收购（资产收购卖方要缴纳土增税、增值税和所得税），资产收购需要达到总投资额25%以上（如土地使用权转让，投资额达25%一手交钱一手过户，未达到的可通过委贷方式做到25%。注意需要对方提供足额担保）。
- 2 收购对价=存货+存地+其他资产+负债+或有负债2.1 存货定价取决于市场评估，与对方的成本和定价无关；定价后的销售收入要减去税费和需要变现的追加投入，同时考虑资金时间价值/折现2.2 存地注意扣除无票成本和有票但无法税前列支成本2.3 负债注意是真实且实际为本项目所发生2.4或有债务注意风控：设置尾款延期支付/明确或有债务造成损失对方全额承担/设立长一点的追偿时效2.5税务风险：股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除；标的企业未来的税务检查风险、既往少缴税款风险；其他。
- 3 收购主体：股权结构设置。3.1 目前大型地产常用设立spv购买股权。常见的架构设计如在维尔京群岛设立控股公司；在香港设立二级控股公司；然后香港的公司全资控股大陆有地一方。然后维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付（理论上，中国大陆没有征税权）3.2 尤其注意国企和外企。国企股权转让需要到产权交易所公开交易（注意设置条件避免竞争对手），外企股权转让需要经过商务部。
- 4 收购方式：直接收购项目公司股权（全部/部分），间接收购项目公司上层公司股权（全部/部分）。一般采用土地作价入股、股权转让和增资扩股三种方式进入。4.1 土地作价入股：合作方以土地作价入股，公司以现金出资，共同组建项目公司合作开发。这种方式方式股债简单明晰，很适用于股债关系复杂的收购4.2 股权转让：股权款支付给合作方股东，合作方股东要缴所得税。这种方式资金投入量比较大4.2 增资扩股：和合作方公司增加注册资本，增加部分由新股东认购。这种方式是股权款支付给公司，风险在于增资扩股公司的或有债务和原公司法人风险
- 5 资金投入和利润分配
联营和代建在现有的投资市场，基本消失了。联营是通过《联营合作开发协议》来约定，并且几家联营那么对外输出各种用印都得几家公章都上；
代建一般和代管或者品牌输出联在一起，比如绿城代建，但大部分开发商从品牌考虑，都不做代管代建、品牌输出项目。不过在目前的建筑市场和资金市场情况下，优秀的建筑商（尤其是大总包模式），是很值得期待的一种管理方式。
3、拿地测算
做生意的逻辑是能赚多少钱（利润高）和什么时候拿到手（周转快），做房地产开发也是一样，所以投资测算就基于以上两点。
- 1 能赚多少钱（利润高）利润=收入（量*价）-支出（成本+费用+税金）拆解下来，能赚多少钱就得算这个项目——
- 1.1量能做多少（土地面积、容积率、建筑密度、限高、可售面积、配套等）价能给多少（客户定位、产品配置、市场、购买力、区位等）比如重庆常见的2.0容积率，基本是小高、多层+小高、小高+叠拼；1.0容积率，基本是多层，多层+联排
- 1.2成本（土地成本、建造成本）量、价大多由地块、市场、定位、产品决定，三费基本固定费率，税金根据测算灵活调配税筹，筛选下来，测算的重中之重或者说很多企业拿地能力的重心就落在了成本，成本力也可以说是举牌能力/核心竞争力。
- 1.3费用（营销费用、管理费用、财务费用）常见的营销费率2.5-3%，管理费率2-2.5%，财务费率2-2.5%（不过近期地产都在向管理要利润，三费基本都要往下少0.5%）
- 1.4税金（主营业务税金及附加、土地增值税、企业所得税）所得税是25%，附加税是增值税*12%。税金尤其注意土增税（=增值额*适用税率－抵扣额×速算扣除系数）营改增后，计算利润和土增税均以不含税价为基数。常用的销售额管理口径是含税（增值税）口径，税务口径是不含税（增值税）口径，不含税销售额*（1+10%）=含税销售额
- 2 什么时候拿到手（周转快）周转=现金流=现金流入（销售收入+融资收入）-现金流出（成本+费用+税金+还贷支出）这也是大运营的基础。
投资测算一般各公司成本都有一套测算表。设计、营销、成本、财务、运营几方分工填写，最后财务统一输出测算表结果。具体钩稽关系、归集分摊和现金流排布，各公司有各公司的逻辑和数据案例库。而且有些公司已经做出了速算测算表和一些公司自己软件平台的速算应用。
多谈一下收并购的测算注意点
- 1 分类资产——1.1已建可售部分，用资产评估思维，做好尽调，摸清真实成本1.2在建未售部分，用动态成本思维，动态成本=已发生+需追加投入1.3未建部分，尤其是未报建地块，用新项目目标成本思维
- 2 特殊条件——限制性条件（限高、退让、保护、业态等）大宗资产（商业自持等）配套（学校、还迁房、产业等）
- 3 无票成本和有票但无法税前列支成本（无票土地款、利息、红线外成本等）
- 4 敏感性分析（限价、售价、成本敏感度、增值率等）
目前已经是营改增后时代，就是以前缴纳营业税的应税项目改成了缴纳增值税。
- 营业税是按营业额和规定税率计算的应纳税额；营业税是价内税，无抵扣，税率5%
- 增值税是针对各个流通环节中新增价值进行征收的应纳税额；增值税是价外税，存在抵扣，税率10%（国税【2016】18号：适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；财税〔2018〕32号：一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。所以有的是11%，2018年后就是10%）。营业税是价内税，无抵扣，税率5%
增值税的计算有两种，包括一般计税法和简易计税法。一般计税有抵扣，简易计税全额征收无抵扣。
房地产的计算方式是（2016年4月30日前开工的房地产项目可以用两种方法，之后的项目都采用一般计税法。开工时间根据施工证注明的合同开工时间判定。）
- 一般计税法：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+10%）
- 简易计税法：销售额=全部价款和价外费用 （不得抵扣土地价款）
- 契税=转让价格*税率 税率一般是3-5%
- 印花税=计税金额*税率 税率一般是万三或万五
- 增值税：增值税是针对各个流通环节中新增价值进行征收的应纳税额；增值税是价外税，存在抵扣
- 增值税附加税：是附加税的一种，对应于增值税，按照增值税税额的一定比例征收的税。包括城市维护建设费、教育费附加、地方教育发展费，与增值税同时缴纳。一般是城市维护建设费=增值税*7%，教育费附加=增值税*3%，地方教育发展费=增值税*2%
- 企业所得税：是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得。应纳所得税额=（收入-成本-费用-税金）*25%。注意一些政府补贴、土地返还、配套返还等。一般如果返还的有专项资金管理办法或者拨付文件，可以不缴纳这部分返还相应的所得税
- 耕地占用税：农业用地转成建设用地过程中向用地人征收。一般是政府缴，如果拍地或者勾地，争取不交，或者要交的话要在挂牌文件明确出来
着重说下土增税，它贯穿了地产开发全周期，并且金额巨大——
- 土增税在土地交易环节，土地本身溢价产生的增值税由土地转让方进行纳税；
- 土增税在开售环节，按销售收入（不含税）的一定比例进行预缴纳，项目公司来纳税，一般预缴比例是2%-5%（各地政策和各业态预缴比例不同）；
- 土增税在清算环节，扣掉法定可抵扣科目后按四级超额累进税率进行征收，参照前面的预缴多退少补，项目公司来纳税。
所以土增税的核心在于法定可抵扣科目。
常见的不能抵扣的如过期的/不合规的发票、抬头非项目公司的、红线外投入成本等。这是前期拿地就要重点关注的。
比如在勾地的时候出让条件把红线外的配套建设列入“竞得者需要投资建设”，而不能写成无偿移交之类的，不然无法列支抵扣科目。还有一些拆迁、安置、青苗补偿等提议政府纳入土地价款，纳入后可以抵扣。
4、投后管理
为了降低投资决策风险，房企对投资测算的精准性以及投前投后管理一体化的要求不断提高。
首先要做的是保持口径一致，才能真正做到投前投后一体化。
口径在投前测算时重点差异主要体现在成本分摊处理。
另外就是要保持计划一致，测算时候的销售铺排、融资安排、成本支付和税费支付等要能跟得上趟。
有变化要及时预判项目实际经营情况，做出风险预判和策略应对。
别高估售价，别低估成本。
投后管理可分为开盘前和开盘后两个阶段。
- 开盘前按事件进行动态跟踪，需要进行动态跟踪的有三类事件：启动会结果跟踪、方案确定后结果跟踪、目标成本确定后结果跟踪。通过对比三个版本经营结果与投资版本结果差异，分析偏差原因，调整后续经营策略。
- 开盘后按时间（月度或季度）进行动态跟踪，实时监控项目运营情况，同时在开盘后一个月（或7天）进行项目复盘，基于去化速度及时调整售价及推盘节奏。
对应的，为确保投资目标的实现，投后管理要加上动态考核，重点须关注三类指标的考核：利润、售价、成本。
- 利润考核：由于结转利润存在滞后性，房企普遍采用管理口径利润进行年度切片考核，及时考核项目利润的实现性。同时也会控制全盘利润的折损相较投前小于5%。
- 售价考核：为降低售价偏差的影响，标杆企业普遍会设置投资版均价与开盘后均价误差极限值（一般为3%）进行考核，并与投资拓展奖的发放直接挂钩。
- 成本考核：明确成本单方标准并制定限额设计标准，投后方案可能存在一定的变化，此时如果仅考核目标成本可能有失偏颇，更为合理的是考核投后成本单方不超标准。
目前监管越来越严，开发商在拿地阶段的融资方式非常有限，这里的拿地主要指通过招拍挂、收并购等方式取得土地。根据本人掌握的融资模式，主要有以下几种：
1. 真实的股权融资。合作机构包括信托、地产基金、私募基金、各类资产管理公司等。合作模式包括但不限于通过成立信托计划/有限合伙企业向项目公司增资或认购项目公司股权，后期满足422后再引入银行或信托开发贷。目前看这是今后的趋势，债性融资基本歇菜了。
2.明股实债。目前银监对股东或关联方对融资人的债权认购信托计划的劣后份额并不认可，该模式基本歇菜，仅有少数监管较为宽松地区的信托公司还能操作，但距离歇菜也只是时间问题。
3.契约书基金+银行委贷。1月6号银监会下发了新的商业银行委贷管理办法，基本把这条路也给堵死了。
4. 套符合422的壳公司放信托贷款。目前这条路还能走，请珍惜宝贵的时间窗口，说不定哪天监管心情不好就给叫停了。
目前监管思路就是要降低拿地阶段的杠杆，我们也很迷茫，信托以后的地产类业务将何去何从。
最近土拍依然火热，昨天香港置地在观音桥拿了一块地，这块地属于核心了吧，很多人对这块地的期望很高，说它可以打破地王价格，甚至价格可以远远高出一大截，创造土拍价的新高。可结局却没能入大多数人的愿，溢价率只有8%，成交楼面价14142元/㎡，在很多人看来，这个土拍价有点让人失望，主要是和成都对比来看，差距有点大。
核心区的土地已经很少了，前几天万科冷不丁的在界石拿了一块地，估计很多人听说过界石，但可能都没有去过界石，第一感觉是远，第二感觉依然是远。为什么万科要去那么远的地方拿地，还不是因为主城周边可拓展的土地资源少了，万科首进巴南，拿下界石300亩的优质土地，相信很多人会吃惊，这些房子以后哪些人会去买？
开发商拿地越来越远，以后修的房子越来越偏，核心区的房价依然坚挺，新房少二手房多，但很多人希望买新房，就只有去更远更偏的地方看房子买房子。
这么多偏远的房子卖给谁？主要还是刚需为主，当地的人群购买力没有这么强，不能消化这么多房子，可不可以去区县拓展客户，甚至去别的区域城市宣传。人才是最主要的，没有人，哪来的购买力，哪来的人气，只有把人填满了，这个区域也就慢慢起来了。
界石，你会不会觉得偏呢？
前言：作为一个在资金圈混迹近10年的“水鱼”，接触全国各式各样企业、各式各样项目、各式各样企业家已经数不胜数。虽然擅长企业/项目融资，熟悉各种各样的融资工具与不同偏好的资金机构，但在民融市场混迹久了，发现大量需求资金的企业家必走的弯路，就是融资套路骗局。
————————————特此发文，警醒正在融资路上的企业家！少走弯路！
首先明确一下“融资套路骗局”的定义：就是企业方在接触所谓的“资金方”后，资金方答应给企业方或项目投资放贷的意向前提下，引导企业方接连去其他第三方服务公司做2-3项相关资料，并且付给第三方公司相关高昂做资料费用后，“资金方”找各种理由拖延或拒绝放款的，一概视为融资套路骗局，与缅北杀猪盘无异！
融资套路骗局的过程体现方式：企业方与所谓“资金方”达成初步意向协议之后，“资金方”会拿捏住企业方急需要资金解决困境的心理，通过各种“真诚”的话术引导企业方：只要做了这些需要做的第三方服务公司的资料，立马就可以投资放贷！在企业方急需要钱的心理催促下、再加上资金方画饼的幻想后，企业会根据一些列要求去到第三方企业（第三方企业为xxx数据评估分析公司、xxx律师事务所、xxxx财务公司）开始大额费用做相关数据评估分析报告、股权价值评估分析分析、投资财务成本收益分析报告、偿债能力分析报告、律师见证、律师尽调、尽职调查报告、资金监管实施细则、资金监管保证金等等，如下图
以上相关资料来自于真实企业方遭受融资套路后与我反馈情况与相关过程。关于整个融资套路的详细过程，曾在2018年也出文阐述过整个情况，但是被假资方集体举报后下架。后因内容管制限流，修改后的原文链接如下：
全国范围内很多企业家在融资路上都吃亏上当的评估报告、律师见证、财务资金监管等等，融资套路骗局还新增了“保险费用”与“保理”名义收费，其实只是换了个金融行业融资手段的名称变相收费，常见的“换汤不换药”。
平时日常工作中接触很多企业方给我反馈关于“假资方”的企业名称，我也做了相关收录，但是：市场壳公司太多，名单记录有限，但不代表以后会不会出现新的“假资方”，且假资方每年都是在不断换壳公司开展同类业务，所以收纳记录不全面。
以上部分都是很多企业方融资过程中碰上的“假资方”，基于平台管理制度要求无法公开“假资方”企业全部名称（不打码此帖必遭关联公司举报下架）。了解完经过大多数是血泪史，多数企业方整个一套流程下来少则几十万，多则上百万的损失：其实对于大部分需要资金的企业来讲花钱并不是问题，关键是“资金方”一直说能放款，到最后不了了之，浪费了企业方大把时间。更有甚者“资金方”在国内做完以上这些第三方资料后，一直画饼，说同行的香港资金可以给他们放款，介绍国内的企业方去到港澳融资。而港澳融资套路也还是在香港澳门进行同样的第三方服务公司对企业方进行收费：买港澳壳公司、港澳律师见证、调汇费用前置、资金监管等等。依旧是换汤不换药等老生常谈套路，而境外的第三方收费服务总额都是百万起步。
这几年答主依旧在企业项目大额融资的路上，倾听企业方企业家吐槽融资套路骗局的声音越来越大，频率越来越高，因为金融中介与助贷中介数量暴增，想赚钱发财的人也暴增，但是对大额融资行业懂行并且真正操作过追中落地的却不到1%，自认为融资就是与银行贷款一样的流程和模式，盲目二空白的认知也造成了助贷中介在融资套路骗局中充当了“帮凶”的角色。因为大部分中介和企业方都不了解资金机构的做项目的闭环逻辑，自然而然也无法在企业大额项目融资中分辨出假资金方的面纱。多数金融助贷中介以及企业方只有在花费大量时间精力财力后才能幡然醒悟，却发现为时已晚。
鉴于此，为了帮助很多需要融资，并且准备或者开始大额项目融资的企业方，结合我近10年的行业经验，为了节省大部分企业方的时间精力，把融资套路骗局“假资方”扼杀在开始阶段，我也曾录视频教学教会新手如何鉴别假资方。
不管是什么时候看到这篇文章了解投融资套路骗局的动态，企业融资贷款本身就是个专业的活儿，小额贷款有大量金融中介可以起到对比参考作用，而大额融资更需要专业的圈子与专业的人来量身定制合适且可行的融资方案。对于那些正深陷融资套路的企业方也请马上清醒！及时止损！要么拿起法律的武器捍卫自己的合法权益！
踏进融资套路骗局的危害：
①导致企业浪费大量时间精力与巨额财力。
②错过项目推进最佳时间节点。
③错过其他融资渠道与机会。
④一朝被蛇咬十年怕井绳：就算遇上真资金机构会因怀疑、无法信任导致融资合作破产。
在文章的最后，劝导各位项目方，融资行业不是多劳多得的工作，资源的价值没办法衡量，专业的人解决问题。
不识庐山真面目，只缘身在此山中。谢谢楼上的答者，很有用。
资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，房地产企业的融资渠道逐渐趋于多元化，企业也在不断探索新的融资模式。
房地产行业目前主要形成5大类融资渠道：
1、房地产开发贷款
房地产开发贷款包括地产开发贷款和房产开发贷款。顾名思义，前者偏“地”，后者偏“房”，两种贷款在地产开发过程中的使用环节不同。
从定义中，我们也可以看出两者的区别。地产开发贷款，指金融机构发放的，专门用于地产开发，而且在地产开发完成后计划收回的贷款。而房产开发贷款，指的是金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款，包括了在土地开发阶段发放，但是计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。
也就是说，地产开发贷款主要用于土地开发，而房产开发贷款涵盖整个地产项目的开发过程。如果一笔贷款是在土地开发阶段发放，但是在建设过程中继续使用，那么这笔贷款应该计入房产开发贷款。
2、债券融资
房企的债券融资包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等。2014年之前，房企信用债融资规模较小，2015年1月证监会正式发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体扩容至所有公司制法人，促使房企融资结构发生巨大改变，15-16年房企公司债融资规模放量显着。
房企债券融资的期限以3+2年和2+1年为主，期限长，能够与项目匹配，融资门槛和融资成本较低，在15-16年债券融资成为房企置换银行贷款和其他高成本借款的优质选择。
2016年10月，对房企债券发行实行分类监管标准，房企公司债发行门槛大大提高，并且募集资金不得用于购置土地。房地产市场进入调控周期，房企债券融资规模大幅下滑。
3、非标融资
非标准化债权资产是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。
房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划。其中，信托计划是最常见的方式。2010年房地产开启新一轮的调控周期，银行、股权融资等传统的融资渠道大幅收紧，非标债权产品快速崛起。
非标资产多投资于房地产企业和地方融资平台，随着地产行业的严调控和地产政府债务风险的扩大，随着非标融资规模的不断扩张，将对金融体系和实体经济都造成影响；同时由于非标业务设计的链条较长，风险承担主体不明确，银行投资非标业务运用了期限错配和放大杠杆等手段，当出现流动性紧缩时，可能带来系统性风险冲击。
本轮金融监管出台了一系列监管文件，地产企业非标融资受限，表外、通道业务受嵌套、杠杆限制、统一授信管理以及底层资产穿透核查影响将被逐步规范，原来同业和理财业务的腾挪空间也将逐步收缩。
4、海外资本市场
海外资本市场融资包括海外发行股票和债券，海外银团贷款等。
2006年，随着大量国内开发企业涌入香港证券市场上市，H股市场为中国房地产企业打开了海外融资的平台，我国境内较多的房地产企业都选择在香港市场上市。
中资企业海外发债从2010年开始提速，自2015年发改委发布《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制度管理改革的通知》（2044号文）后，中资企业每年赴境外发债逐年增加。
每次境内融资渠道收紧的时候，境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。海外融资在一定程度上扩宽了我国房地产企业的融资渠道，缓解了房企的资金压力，海外发债融资目前没有明确的发文限制，但是海外发债融资的房企多为港股上市公司或者大型的国内央企国企，有一定的融资门槛。
5、股权融资
房企自筹资金中的股权融资主要包括IPO、增发和配股等，股权融资是房企降低负债率最有效的手段。
2014年下半年定增开闸，2014年至2016年间房企定增融资规模逐步放量，2016年迎来井喷，融资规模达1529亿元，创历史新高，定增通过增加企业的净资产，为房企进一步加杠杆提供了基础。
2017年2月17日，证监会发布了关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定和《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》，进一步压缩定增套利空间，严控再融资规模与用途，给房地产市场降温，房企2017年增发规模出现大幅缩量。
6. 其他融资方式
除了上述较为传统和主要的融资渠道外，房企多元化的融资渠道还有很多，包括合作开发、资产证券化等，为房企融资开拓了一些增量渠道。
（一）合作开发
由于房地产企业一般通过项目公司实施具体项目的开发，不同房企之间可以通过合作开发具体项目实现共同出资、共同经营、共享利益等目的。随着土地价格提高，开发商也愿意一起拿地分摊资金压力，同时也有开放商之间互补优势而选择在一起合作开发的案例，如资金雄厚的开发商和操盘能力好的开发商合作等等。
(二) 资产证券化
房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品。由于ABS基础资产种类广泛，交易结构繁杂，ABS也是房地产企业外部资金来源的一个重要渠道。
在房企融资重重受限的背景下，ABS融资为房企提供了重要的资金来源，但在规模上仍然较为有限，难以和传统的融资渠道抗衡。在委贷新规和去通道背景下，部分资产端依赖委托贷款和信托贷款进行ABS业务受到一定影响。
(三) 民间借贷
虽然民间借贷成本高，但是在杠杆撬动利润的驱动下，部分企业也会选择民间借贷获取资金，加大杠杆。民间借贷没有格式化的借贷条款，手续简单，资金随需随借，获取资金的条件相对较低，利率通常远高出市场平均借贷利率，但对偿债有着硬性的约束。
民间借贷是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口，但是如果市场风向变化，民间借贷的风险会迅速暴露出来，12年至14年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案列，这点值得当前众多较为激进的中小型房企深思。
(四) 售后回租式融资租赁
房地产的经营者将一项房地产或者其他资产出售给一家投资机构，然后再作为房地产/其他资产的承租人租回经营。拥有资产的开发商既通过出让资产的所有权获得资金，又通过租回资产以保留资产的使用权，达到减少资金占用，又能够获得经营性收入的目的。
(五) 债务展期
外部债权人将对公司快到期的债务展期或转让给第三方，延长还款日期，相当于企业又获得一笔新的融资。
2014年8月，国投信托有限公司（简称“国投信托”）对北京华业资本控股股份有限公司（曾用名：北京华业地产股份有限公司）全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司（简称“君合百年”）享有6亿元债权即将到期，经过几方协商，国投信托将标的债权转让给华融资产广东分公司，转让后债权期限为24个月，相当于君合百年又获得了一笔新的24个月的融资。
(六) 北金所债权融资计划
北金所债权融资计划，指融资人向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者，以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，采用备案制发行，在融资规模、用途、主体评级及准入门槛上相比债券市场都更加宽松、灵活。2017年6月，银行间交易商协会《关于同意<背景金融交易所债权融资计划业务指引>备案的通知》，同意北金所债权融资计划作为银行间市场产品。