2022 年准备南京买房，买哪里比较好?

按照南京十四五规划总体定位打造一核三级两门户都市格局，以江南主城区为主核，江北新区为主城拓展极，紫东片区为创新引领极，南部片区为新兴增长极。按照这样的整体发展战略，结合您的预算，给出了以下五点建议：

第一、资金在500万以上，首付在八成以上。建议选择超一线板块，河西南、南部新城、河西中、江心洲、鼓楼滨江、新玄武这六大板块，这些区域基本上都是首付八成，摇号项目，属于南京头部核心资产，资金充沛的情况之下，可以选择聚焦重仓。

第二、资金在400万以上，首付在五成以上，建议选择新一线板块。江北核心区、江宁核心区、江宁上秦淮、雨花核心区、紫东核心区、仙林湖、燕子矶这七个版块，基本上都是首付五成到八成。

第三、资金在300万左右，首付在三成以上。建议选择江北城南中心、河西南岸、兴智板块、麒麟科创园这四个热点板块，投资自住两相宜，稳稳的幸福。

第四、资金在200多万，首付三成，建议选择五桥板块、江北高新区、上坊新城、正方新城、桥梁板块这五个黑马板块，十年内应该会出现跳涨，未来会给你不小的惊喜。

五、资金在200万以下，一定要避开都市圈项目和远郊项目，比如龙潭、湖熟、存化、谷里。

希望以上回答能够帮到您。

2021年的南京楼市，可以说是跌宕起伏，危机与机遇并存，如果用一个字总结，那就是“卷”！

前有大校场“四叶草”，后有河西南、江北核心区等板块相继加入豪华“内卷”套餐，从开分销到降首付再到产品全面对标，开发商各显神通，大有你方唱罢我登场的趋势。

近期，江北、河西、江宁等区域2022年土地供应计划的陆续曝光，热门板块纷纷开仓放粮，板块内卷持续升级，昭示着南京楼市竞品质的时代来了。

江北

2022年江北预计将有30幅地块出让，总面积超100公顷，27幅纯住宅用地，主要分布在江核、国际健康城、南工大等多个板块，预计分三批次出让。

其中，一季度拟出让的13幅地块里，有9幅地块位于核中核，是2022年江北土拍的重头戏，可以预见，未来核中核必将掀起一阵腥风血雨。

广西埂大街以北、横江大道以西地块（NJJBd010-14-20、14-21、14-22、14-25、14-27），可以清晰看出，这5幅地块连在一起，位于核中核中央商务区，毗邻华润国际社区和卓越G17地块（毛坯销售限价3.5万/㎡），享受江北核心区最好的资源配套，十分优质。

图源网络广西埂大街以北、浦滨路以西地块（NJJBd010-11-01、11-07、11-06、11-08），这4幅地块同样位于核中核中央商务区，靠近一中和鼓楼幼儿园江北分园。

据统计，2022年江核预计有18盘上市，未来加上这些地块的集中上市，新一届“卷王”无疑。

目前核中核最高毛坯限价是3.8万/㎡，加上基础和升级装修包价格将妥妥过4万/㎡；江核仅用了几年的时间，就实现了毛坯限价从30755到38000元/㎡的进阶，今年最高毛坯限价是否会破4万/㎡呢，一起拭目以待吧。

02

南部新城

南部新城今年预计出让8幅地块，总面积超32公顷，用地性质包含住宅、商住、商办、文化设施等。

值得一提的是，地荒已久的南站，终于有1幅地块面世——站西19-20号地块将于第二批次出让，商住混合用地，地块周边便是南站曾经的“三巨头”以及即将首开的现房楼盘嘉宏峰。

还有7幅地块位于大校场板块，其中，2幅位于跑道片区、2幅位于夹岗片区、3幅位于大校场东南部。

板块内在售楼盘众多，金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府、锦云台以及四叶草翡丽铂湾、云锦四季、云萃府、南宸紫阙，未来加上这7幅新地块的上市，大校场板块内卷程度势必再度升级。03

河西

河西今年拟出让7幅地块，出让面积38.92公顷，其中第一批次4幅地块，第二批次2幅地块，第三批次1幅地块，涉及河西中（1幅）、河西南（3幅）、江心洲（3幅）。

图源网络最引人关注的，莫过于位于南京楼市金字塔尖的河西中沙洲停保场地块，目前地块周边仅颐和源璟一盘在售。

图源网络

2022年，河西注定是鱼嘴板块的主场，近几年接二连三的出让地块，供应量充足，已然组成了河西新势力，今年待出让的3幅地块，与去年第三批出让的地块紧密相连。

04

江宁

今年江宁计划出让22幅地块，其中第一批次集中出让计划推出15幅地块，第二、三批次拟出让10幅地块。

其中12幅重点地块，用地总面积约837亩，全部为商品住宅类用地，分别位于方山新城、吉山新城、空港新城、滨江新城等。

图源水印其中东山板块的杨家圩的竹山路以西、新亭路以北地块关注度最高，该地块位于主城东山中心，周边有龙湖天街等商业体和龙湖春江郦城、东城福园等住宅小区。

05

雨花台区

今年，雨花台区计划出让8幅地块，其中人居森林2幅、雨核小村2幅、软件谷滨水2幅、板桥2幅。

其中雨花台区龙舌路以东、吉祥路以南地块（人居森林九期S0a010-04-016） 、雨花台区龙舌路以东、西寇北路以南地块 （人居森林十六期S0a010-04-010）目前已办理好全要素条件审批，预计最快将于一季度挂牌出让。

目前人居森林板块主要有两盘在售，铂玥江南和天萃。

06

仙林

今年仙林预计将有11幅地块出让，其中涉宅地块5幅，主要分布在仙林湖和紫核；另有科研、商业、社区中心、老年公寓、医疗卫生用地，共计6幅，主要分布在仙林湖。

紫核作为城东重点打造的区域，其热度并不逊于江北核心区，时隔3年，紫核终于再次挂地，引起了不少人的关注。

三幅地块均为商住混合用地，未来上市对紫核的商业配套也将是一个很好的补充。

麟岗大道以南东流路以西地块为Rb商住混合用地，与中南山锦花城一路之隔，附近还有紫星荣院、深业青珑上府等小区。

思邈路以北东流路以西地块为Rb商住混合用地，与紫星荣院一路之隔，距离南外仙林分校紫东江宁学校也比较近。

图源网络六顺路以南润苏南路以西地块为Rb商住混合用地，不远处就是东望府以及珑玥名邸。

结语：

整体来看，今年将上市的地块素质都还可以，毫无疑问，2022年土地供应大户非江北莫属，诚意十足，核中核更是猛出9幅地块，虽然体量不大，但也给在售新房和二手房也造成了不少压力，去库存任重道远。

其他热门板块也均有地块上市，供应量充足，加上在售楼盘，基本告别“抢房时代”，据统计，仅2022年上半年全市就有19家纯新盘进场厮杀，未来内卷还将持续升级，是个上车的好时机。

你好，这是南京最新房价，希望对你有帮助

南京楼市最大的问题，还是南京房价太高了，南京的高房价让那些想要留在南京的年轻人都没能力留在南京。没有足够的年轻人在南京，南京房价想要上涨，难度自然就越来越大。

虽然在过去的7月、8月里面，南京的待售二手房数量没有继续增加下去，但依旧是保持在了13万套的高位，这也说明南京楼市现在房源供应量还是比较充足的。

今年上半年南京房价应该是一个普跌的状态， 不管是郊区的房价，还是主城区的房价，都出现了不同程度的下跌。哪怕是南京河西那边的次新房，房价也有5%左右的跌幅，而那些已经不是次新房的普通二手房小区，房价跌幅就更加明显了。

南京的高校资源比较多，但南京能提供的高薪岗位数量并不多。年轻人想要在南京买房，基本上还是要靠家里才行，靠自己在南京买房，这个难度太大了。

南京的租房市场要比二手房市场强一些，毕竟是7月、8月的租房旺季，很多大学生离开校门的，第一站大都是大学所在的城市。只可惜南京的大学生一般在待个两年发现买不起南京的房子以后，就会离开了。

南京房价不会大涨的，购房者也不用急，多和房东磨一下。

近期，有不少朋友在后台私信咨询：「2022年，打算在南京安家，总价预算350-800万不等，刚改、改善为主，兼顾升值，有哪些值得推荐的楼盘？」

对此，新知南京根据买房人预算需求，挑选了2022南京值得关注的10大热门楼盘，覆盖河西、城南、江北核心区、仙林、江宁、麒麟科创城等板块，建议大家收藏起来重点关注！

01

河西改善：香港嘉华G72

总价约500万-800万！

【上榜理由】：热带板块，超级综合体，配套完善、发展潜力足

香港嘉华G72是河西南3号综合体项目，整体将分六个地块开发，总用地面积超18万方，业态涵盖酒店、办公、公寓、商业、住宅，总投资超90亿。

其中住宅部分毛坯限价4.4万/㎡，加上全装修、升级装修，预计总价500万起，有消息称G72有可能下半年上市。

开发商：香港嘉华

项目地址：地铁S3号线「吴侯街站」旁，元前路与青莲街交叉口

产品类型：拟建一栋250米主塔，两栋150米、110米办公副塔，一栋160米酒店副塔，E、F地块共建有11栋住宅

户型面积：建筑面积约100、120、160、200㎡

预计价格：毛坯限价4.4万/㎡，加包预计5万/㎡左右（最终价格以销许为准）

最新动态：售楼处正在建设，预计公寓产品先问世

根据该片区的城市规划，这里将打造成一个新城的24小时活力中心，河西南部将以地铁S3号线吴侯街站为中心，在江东南路两侧建设4处不同业态定位的城市综合体，形成城市生活配套的重要节点。

其中：1号综合体（金地中心）定位为体验式文体综合体；2号综合体（正荣中心）定位为个性化品牌定制汇集的商业综合体；3号综合体（本地块）定位为地区性高品质商业中心，辐射河西新城南部区域；4号综合体（未出让）定位为休闲式街区商业。

02

河西南改善：鱼嘴润府

总价预计约400万-650万！

【上榜理由】：央企开发商，地铁口，实景现房，教育配套完备、倒挂盘

提到河西南的限价房，必须要有华润置地鱼嘴润府的名字。

鱼嘴润府虽然算不上新盘，但是在值得期待的楼盘里，它却是最抢手的那个，毕竟区域二手房价已经破 6万/㎡，项目2019年首开，当时推出 120套房源，中签率仅6.2%。

目前还剩G地块3、4号楼待加推，194套房源未推，前期均价3.98万/㎡+8成首付，自2019年加推之后到现在一直没有确定开盘消息，也是很多买房人紧盯着的倒挂「鸡腿盘」。

开发商：华润

项目地址：建邺区天保街与高庙路交汇处

产品规划：G地块规划6栋住宅（30-32层）

户型面积：建面约100/120㎡三房，166㎡四房，得房率约73-75%

预计总价：前期精装3.98万/㎡，总价约400万-670万（最终价格以实际销许为准）

首付要求：前期8成首付

最新动态：售楼处大门紧闭，有消息称，今年将会加推最后两栋楼

户型图如下：

03

河西中改善：奥体新城丹若园

总价约900万起！

【上榜理由】：河西中，地铁口，位置优越，一二手房存在倒挂

奥体新城丹若园是河西中部稀缺新盘，地处寸土寸金的富人区，与河西一代神盘海玥名都一路之隔，地段非常优越。附近海玥名都二手房已买到 8万/㎡以上。

丹若园距离地铁2号线「兴隆大街站」仅700米左右，紧邻金陵中学实验小学，附近还有金陵中学河西分校。

开发商：奥体建设项目地址：东侧邻近2号线兴隆大街站，西侧为奥体新城丹桂园，南侧为金中实小和香山路幼儿园，北侧为海玥名都产品类型：拟建5栋19F的小高层，共计约260多套房，预计精装交付户型面积：建筑面积约170、210、265㎡预计价格：大概率卖6万/㎡左右（最终价格以销许为准）

最新动态：项目正在建设，预计今年开盘，总价千万级

奥体新城丹若园是河西中部奥体新城系列的其中一个组团，整个大项目还包含丹桂园、海棠园、牡丹园、紫薇园、清竹园、翠杉园、丹枫园、青桐园、木樨园等，从2005年拿地至今已超过16年，目前仅剩丹若园还未上市。

户型图如下：

04

南站刚改：嘉宏峰

总价约430万起！

【上榜理由】：实景现房，无升级包，一二手房倒挂

嘉宏峰前身为香港嘉华G89地块，项目于2016年拿地，至今已有五年多时间。预计年后2月份首开，户型95㎡起步，实景现房销售，所见即所得，无精装升级包。

开发商：香港嘉华

项目地址：江宁区龙西新寓南侧地块

产品规划：2栋27-32F高层住宅，现房交付

户型面积：建面约95/115/135㎡户型

预计总价：放风4.5万-4.6万/㎡，总价预计430万起

首付要求：做好5成首付准备

最新动态：预计2下旬首开

延伸阅读：蓝色玻璃幕墙，270°转角设计，精装无包...

05

新玄武：招商新玄武G24

总价约650万起！

【上榜理由】：央企开发、综合体，地铁沿线、名校优势

区域首块限价地，去年9月份经过158轮的鏖战，耗时4个小时，最终被招商斥资90亿拿下，楼面地价12520元/㎡，毛坯限价43555元/㎡，未来房价带包预计冲4.8万/㎡。总用地面积高达21.5万方，称为城北巨无霸都不为过。

去年10月份，该地块规划出炉，包括17栋23-26层住宅、两栋3-18层商业、一栋30层办公楼。据悉住宅定位高端改善，将打造南京首个「臻」系产品。

商业很可能打造招商花园天地，比目前南京的招商花园城高一个档次，未来将与新玄武的星河COCO商业、宝龙城等商业发挥集群效应，借助6号线、9号线的通达能力，成为城北的类新街口商圈，值得期待。

开发商：招商蛇口

项目地址：玄武区东北苑东路，南至丹霞路，西至恒嘉路，北至华飞路

产品规划：17栋23-26层住宅、两栋商业3-18层商业、一栋30层办公。

户型面积：建面约140-180㎡户型

预计总价：加包放风4.8万，总价预计650万起

首付要求：做好5成首付准备

最新动态：目前售楼处已经完工,年后开放，地块内正在施工

值得一提的是，这块地有比较好的学区支撑，科利华铁北和南师附小铁北分校就在马路对面，预期较强。此前玄武教育局明确新玄武项目入市会提前告知开发商学区政策，建议买房人购房前提前电话咨询。

目前板块内，在售宝龙城、复地明日之城已剩余少量尾盘，小户型所剩无几，待全部收官后，随着招商G24的入市，2022 置业新玄武门槛会更高。

06

仙林湖改善：中海观文澜

总价预计约400万起！

【上榜理由】：城东改善、品牌房企、TOD开发，地铁、环境好，宜居性高

中海仙林湖G80，位于仙林白象片区，地块东临天佑路，南临规划二路，西临白象路，北临现状西湖大沟。项目由A、B、C三个分区组成，拟建13栋16-20层住宅以及配套用房，其中一栋为租赁住宅。

开发商：中海地产

项目地址：东至天佑路，南至规划二路，西至白象路，北至西湖大沟，仅靠地铁4号线仙林湖站，真正的地铁盘

产品规划：13栋16-20层住宅以及配套用房，其中一栋为租赁住宅

户型面积：89-130㎡

预计总价：毛坯限价3.4万/㎡

首付要求：做好5成首付准备

最新动态：2月中旬城市展厅落地，最快3月首开，含包放风3.8 万/㎡。

根据目前官方公布的资料，仙林湖东侧地块未来将建成标准的大型TOD商业体，预计会比万达茂要大得大，关键紧邻万达茂。现在的万达茂已经成为仙林湖业主休闲娱乐、购物消费的最佳去处。

未来区域内还有10幅地块将上市，其中涉宅地有6幅。目前仙林湖区域就1家楼盘在售：新城云樾观山，未来这些地块上市，将让仙林湖区域告别房荒。

6幅涉宅地块中，主要分布在仙林湖中片区、仙林湖北片区、仙林湖东片区。其中，融信世纪东方周边有2幅宅地，根据容积率来看，产品也是相对低密度，更偏重改善。

众所周知，仙林湖片区的教育是顶好的，包括金陵小学（广志路校区）、南京大学金陵初级中学、仙林湖西小学等优质教育资源。交通方面，已通车的地铁4号线仙林湖站、2号线经天路站，未来还有4号线北延线到栖霞山，宁扬城际S5（去年12月28日已开工）。

目前，区域内的二手房均价基本在3.5-4.4万/㎡。其中，高科荣境二手房均价较高，链家数据显示，小区最高成交价为48844元/㎡，可以说已经是所在区域的天价了。

07麒麟刚改：星河G127

总价约350万起！

【上榜理由】：品牌开发商、地铁、配套成熟、适宜居住

2021年11月25日，麒麟科创园G127地块被星河地产以总价6.6亿竞得，该幅地块毛坯限价27600元/㎡，地价同比去年上涨了约1600元/㎡。

开发商：星河地产

项目地址：东至泰盈路，南至丹霞路，西至三号路，北至丹青路

产品规划：待定

户型面积：待定

预计总价：毛坯限价2.76万/㎡

首付要求：待定

最新动态：土地正在平整，项目地块未出

地块西侧是最近麒麟新开商业体麟珑汇，为目前麒麟片区重要的商业场所，不远处还有建设中麒麟宝龙广场商业MALL，S6号线麒麟门站，而星河G127地块，也将会为板块带来新的商业体

另外区域内纯新盘高科紫麟景院，该项目规划6栋17-19层高住宅产品，未来毛坯限价26000元/㎡。将在麒麟打造高端产品，户型建筑面积相对较改善，或将在100㎡以上，还有140+㎡大户型。

08

江核改善：卓越G17

总价约430万起！

【上榜理由】核中核 、配套佳 、具备投资潜力

卓越G17地块位于江北核心区，与华润国际社区一路之隔，地理位置优越，住宅毛坯限价也是高达3.5万/㎡。规划6栋住宅、1栋办公楼，其中住宅层高为24-31层高，1号楼为24层，2号楼为23层，3-6号楼为31层，办公楼为13层。

开发商：卓越

项目地址：广西埂大街以北、万寿路以东，地铁4号线浦滨东路站距离项目不远

产品规划：6栋高层住宅以及1栋办公楼

户型面积：待定

预计总价：毛坯限价3.5万/㎡

首付要求：待定

最新动态：案名定为晴樾府，最快将于4月首开

隔壁华润国际社区今年的二手房成交价稳定在4.5万/㎡左右。未来即便该地块加上基础包和升级装修包冲到4万/㎡，仍旧是存在很大吸引力的。

09

迈皋桥改善：迈上品院

总价约380万起！

【上榜理由】品质房企 、低密度洋房、无升级包

迈上品院位于栖霞区迈皋桥街道长营村145号，2019年8月7日，高科以5.2亿元的总价摘得该地块，成交楼面地价16268元/㎡。

该项目拟建4栋住宅楼、2栋商业楼及1栋社区中心，其中住宅楼有两栋为9+1F、另外两栋为8+1F，无升级包，精装放风价3.8万/㎡，预计年后2/3月份首开。

开发商：高科

项目地址：城北迈皋桥

产品规划：两栋为9+1F、另外两栋为8+1F

户型面积：105-140㎡

预计总价：放风3.8万/㎡

首付要求：待定

最新动态：售楼处及样板间已公开，年后首开

10

城南刚改：金基雅玥总价约330万起！

【上榜理由】品质房企、区带会所、330万左右的主城断档盘

据悉，金基雅玥将和金基嘉玥暂时共用一个售楼处。项目拟建9栋21-32F高层住宅，主力户型建面约96㎡、115㎡、118㎡、137㎡，放风价约3.6万/㎡。

开发商：金基&新沂阳光

项目地址：城南两桥

产品规划：9栋21-32层高层住宅

户型面积：96-137㎡

预计总价：放风3.6万/㎡

首付要求：待定

最新动态：工地正在施工，上市时间待定

该项目目前正在建设中，是区域内唯一一个带回所的高品质小区，最小面积96㎡，总价门槛不高，后期金基物业。

户型面积：

以上排名不分先后，如有问题可关注「新知南京」进群交流。

前言：

大家好，我是苏北哥，是那个坚持实地考察热门楼盘的房产实战派。

这篇帖子和大家聊聊当下南京买房大家比较关心的几个问题，提纲如下：

1：南京房子还能不能买

2：什么时候是买入的时机

3：南京买房如何选板块

正文：

一：南京房子还能不能买？

我们大家都知道，现在买房有一个形成共识的观点就是，由于人口从小城市向大城市的流动，所以买房现在要买一二线城市。

那么，是不是只要是个二线城市就可以买呢？

显然不是，从过去几年看到，很多二线城市，特别是北方的东三省，石家庄，济南，甚至中部的郑州等，一直处于下跌趋势中。

我们买房应该从，长三角城市群，珠三角城市群，京津冀城市群，长江中游城市群，成渝城市群等五大城市群中，选择最核心的，突出的核心城市，长期来说才具备价值，其中比较有代表性的就是长三角和珠三角。

而南京做为Gdp全国前十城市，就是长三角中仅此于上海的核心，并且和上海从地理上保持一定的距离，形成了南京都市圈，对苏北和安徽城市形成强虹吸效用。

另外一个选择的标准就是，必须是处于价格合理，不高估的位置，才能买的放心。

从2018年以来，南京的房价并没有大幅度的上涨过，而周边的杭州从2016年G20峰会以来一直在涨，已经甩开南京几个身位了，苏州也在2018年独自上涨后，最近又已经出现蠢蠢欲动的势头。隔壁省会合肥更膨胀，甚至喊出房价超越南京的口号。

即使，对比省内很多苏北城市，徐州，盐城，淮安等等，这几年的涨幅也远超省会南京。

所以，必须说，南京房价相对合理，具备一定的价值，至少可以说买入南京是安全的。

当然，有人会说南京人口增量不行，那么我再多说一句，如果后面限购放松会怎样？

第二：什么时候是买入的时机？

自去年八月，南京楼市开始下行以来，利好政策在不断的出现，其中比较有效务实的是，房贷利率从6.0+降低到现在的5.4，从放款时间半年以上到现在一个月就下款，基本能保证房产交易的顺利进行了。

从全国来看，2022年政府工作报告指出：

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价，稳房价，稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

看出是对刚需和刚改支持的，给下面城市一定的自主权来精细化操作。

具体实施上，在暖风频吹之下，二线省会城市郑州出台19条新政，放松限购限贷，青岛放松限售，面对下行，已经开启了松绑之路。

在全国范围房贷利率都下调的同时， 菏泽，重庆，赣州，佛山，温州，昆明等城市首付下调到2成，其中也有省内的南通。

其他城市也陆续出台，购房补贴，第三胎优惠购房政策，公积金新政等等，还有城市放松落户，吸引更多人才落户买房。

今年总得氛围是松绑，但不同城市肯定不能一样，有的城市是松了才能稳住，有的城市是一松就涨，所以地方上比较谨慎，南京迄今为止还没有出台任何相关政策，你说它属于哪一类？

三：南京买房如何选板块

选板块不同的人各不相同，和很多因素有关系，仅仅说两个吧

一个是时间，如果是全市场普涨的情况，投资客多，那就去买新区涨得快。如果市场不是很热，就买主城区相对来说抗跌。

另一个风险偏好，纯投资能承担风险的，可以更激进些首选有规划的新区，略微保守一点的可以选主城区的楼盘，市场好的时候也能跟上涨幅。

经常有朋友过来问，北哥，你看我买了某某楼盘，有没有投资价值？

负责任的说，南京百分之五十以上的房子只有居住的价值，因为其未来不稀缺

其实你不会买房都没关系，可以以板块认同度高的做为参考，从认同度高的里面再选适合自己预算和具体偏好的

从南京目前情况来看，激进一点的可以选江北核心区核中核位置，边边角角的就不用考虑了，因为未来房子过剩是一个致命的问题，你的新房将来变成二手房，很可能是看起来涨了，但是不好出手。

安全的标的，可以选河西南，南部新城，雨花城南，燕子矶，等板块，相对来说适合稳中求胜的朋友

下篇的文章会陆续给大家剖析具体板块的不同特点和标的

以下考察帖可以参考，也可以关注苏北哥咨询提问：

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原创不易，觉得有帮助，请点赞加关注！！！

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主编简介：

苏北哥， 男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功。

2004年开始买入房产，有17年房产实操经验，深耕南京房产十余年，帮助数千人置业南京。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

“神盘”，在南京的房地产市场上有很多个理解维度：

比如，像金浦御龙湾那样卖了快十年还在加推的老盘，堪称“神盘”；

又比如，像北外滩水城那样体量超大，自成一座“城中城”的，也可以被看作“神盘”；

再比如，像海玥花园那样的千万级顶豪，也可称“神盘”……

总之——做到极致，就是神盘。

按照这个逻辑，我来跟大家盘盘2022年南京楼市上诞生的第一个“神盘”：时光璟宸。

提前声明：该楼盘至发稿已经全部售罄，不是广告，纯粹聊聊。同时参照这个盘，韶一韶2022南京买房怎么选。

时光璟宸，位于麒麟科创园，户型面积89、124㎡，销许均价28090元/㎡，装修包1500-2000元/㎡。乍一看，没啥亮点，没啥新意，何以封“神”？

市场下行以来，第一个逆势上调首付的楼盘！

大家都知道2021年的南京楼市是高开低走，9月之后市场行情急转直下。

前几天我发了一篇文章，说南京除了河西再无一线板块。的确，放眼南京，除了河西几乎所有板块只能通过降首付的方式促进销售。

主城新贵南部新城，首付8成→5成（仅针对大户型），

江北城南中心，首付5成→3成，

这些都是上半年炙手可热的板块，市场一冷还是难逃降首付的命运。

能够逆势上调首付比例，还能日光的楼盘，有且仅有时光璟宸一个——是以为“神盘”。

全城第一个全系横厅的楼盘

什么叫横厅？两张户型图对比一下：

左边是横厅，右边是非横厅，差别在于：

1、最大的区别就是餐厅和客厅的分布是横向还是纵向。

2、横厅的优势在于，餐客厅面宽非常宽，视觉上很开阔，采光也好，在不占用卧室的前提下阳台更大。

横厅在南京的新项目中已经很普遍，时光璟宸神就神在，把豪宅标配的大横厅“平民化”，让89㎡的入门户型也能拥有大横厅！

不过有一说一，如果是我买房，不会选择时光璟宸的89㎡的户型。

因为89㎡本是经典的紧凑三房，在最小的面积里能够实现最大程度的功能性，简单说就是它的三个房间应该都是肩负着作为独立卧室的使命的。

但是时光璟宸89㎡的户型北向的房间非常小，目测最多只能放一张很小的单人床，实用性大大降低。得了大横厅，少了一个卧室，有捡了芝麻丢了西瓜之嫌。

但这个125㎡的户型就堪称完美了，四房两卫，开阔性、舒适性、功能性，全部满足，真香！

所以时光璟宸的样板间一经公开就火爆全城，是有道理的。

麒麟科创园，终于被看见

我曾经在不止一篇文章里，把麒麟科创园评选为个人心目中300万总价段最值得上车的板块，没有之一。如今，时间正在佐证我的判断。

如果说2021上半年麒麟科创园的荣光应该归功于仁恒，那么2022年麒麟科创园证明了自己的荣光并非昙花一现，更多地是来源于板块自身的优势终于被看见。

简单说一下麒麟科创园的优势吧：离主城近；有产业；配套中上；在3万的均价线上打败全程无敌手。最大的缺点：没有地铁。

麒麟科创园的血统不好，懂的都懂，以至于它白白坐拥一个相当优越的区位却总是不温不火地发展不起来。但如果你让我推荐2022年总价300万最值得买的区域，我首推的仍然是它。

南部新城

21年底买房比较合适，22年未知因素太多怕你纠结不买房了

看口袋里有多少钱了，当然主城了，河西南， 南部新城。

南京房企从业人员来答。

作为业内人士，其实你这个问题是没法答的，因为你缺了几样东西：

1、基本需求：你想买什么样的房子，新房还是二手房，刚需还是改善，准备几个人住，需要几室几厅；

2、距离需求：需要在工作单位附近、老人附近、学校附近还是其他什么;

3、配套需求：配套大家可能都会说越多越好，但也要有主次之分，学校、交通、医院、商场、公园等等；

4、业态需求：独栋、联排、多层、洋房、小高、大高、公寓，起码有个基本定位吧；

5、基本预算：上面是你想买哪里，预算决定了你能买哪里，200万？300万？400万？还是800-1000万？差别大了。

6、购房资格：虽然现在购房限制比较宽松了，但是也要搞清楚自己是否具备购房资格，首套房还是二套房，有没有贷款在还，没有社保，能不能买房等等

买房前，带着这些问题去想一想，不需要想的一清二楚，当然对于没有买房经验的人来说，是很难想清楚的。

然后带着这些问题，去看房。怎么去看房最省钱，这里涉及业内规则，感兴趣的话，后面单独说。

二手房：一般都是通过中介，选定自己感兴趣的区域，找正规的中介门店，一家一家看过去，这个时候唯一要注意的事情就是千万别被中介忽悠住，下了单。把中介当成带自己看房的工具人就好，不要让中介影响自己的判断。中介持续不断的游说，2-3人的夹攻，甚至贬低，激将都是常用的手段。对于他们来说，你买的满意不满意并不重要，重要的是中介费用。

新房：买新房，可以自己上365淘房网APP、贝壳app、安居客上面搜索，然后自己过去看就好了，看个十几个项目基本上就会对市场有个基本的了解。

以上是买房的基本常识，现在言归正传，在南京买房，买哪里比较好呢。首先我们可以总价锚定。下面这张图是各版块的新手上车价格

根据自己需求的面积和预算，就知道自己属于哪个板块了，南京对于板块的切分比较细碎，具体板块所处位置参考下图

其实看到这里，买哪里这个答案已经很清楚了，结合自己的需求，自己的预算，南京的板块分布，南京的价格分布，基本上能将自己买房的地方圈在特定的范围，剩下的就是综合考量自己需求和承受能力，进行决策的事情了。

当然，作为从业人员，还是给大家一些个人提醒，有一个坑不要踩：

1、目前南京尽量不要选的板块：汤山、禄口、浦口、高新、龙潭、栖霞山、湖熟

（除非有特殊需要，比如工作地点，上学地点等原因，尽量不要买三四线板块（上图有标色），实在预算不够，可以选面积小点，板块好点的二手房，原因不多说，以免有人杠）；

2、目前南京含金量高的板块可以优先考虑：江心洲、河西、南部新城、新玄武；

3、目前南京性价比高的板块可以优先考虑：燕子矶、江核；

别的真没法说了，毕竟输入条件太少，只能笼统的把南京的情况讲讲。

附上8月份南京二手房价格情况：

外地人来南京，如果能找到仙林的工作，那么在宝华居住，一万以下的房价，骑小电驴上下班，性价比应该是最不错的。不过：一、得再观望一阵，宝华属于镇江，现在还没有省内统筹，依旧是3+11；二、非南京户口，肯定不适合将来的子女入学，如果买房建议小户型，一定要精挑细选，住得舒适，不要考虑以后出手，宝华房子太多，很难，几十万留着当落脚点就行了，如果你的工作挣几十万很难，那南京几百万的房子你更买不起，你还是别来南京了；三、仙林风水非常好，是南京的高校校区，环境很干净很心旷神怡，而不是江北、马群那种贫民窟的感觉，所以宝华比黄梅要好得多，即便黄梅通了地铁，那也是鸟不拉屎的地方，更何况宝华只需要小电驴；江北更别考虑，除非你在江北工作，上海浦东浦西隔条500米宽的黄浦河都那样，何况长江？另外江北传统观念不属于南京；四、我不是中介，也不是炒房客，只是一个在南京住了22年的人讲述亲身感受而已。

有钱的话必定是南部新城那块，河西的话个人不是很喜欢吧，没有很好的生活氛围～

没钱的话，江北可以看看吧

这个还是需要看各人的需求和喜欢，每个区域都有不一样的氛围～

最具升值潜力的三大区域：江北新城、河西新城、南部新城，我觉得买发展性区域长远看不会错。

没有最好只有更好，看需求选择吧。