房贷到底是提前还款好还是把钱留手里？

在很长一段时间，买房问题一直困扰着广大中国百姓，当然这种困扰不仅仅来源于房价问题，与房子有关的众多问题都成为新、老市民热议的焦点，比如房贷还款的问题。

其实有这一顾虑属实常见，随着年龄的增加，很多人的收入能力有了很大的提升，提前还款也不失为一种减轻心理压力的方式，不过随着疫情一轮一轮地突发，很多人又对于提前还款抱有质疑和保留态度。那么，提前还款到底合不合适呢?划不划算呢?下面钱云小编带您分析一番!

提前还款的好处：

提前还款的好处在于如果你的房贷利息较高，手中有些闲钱。而你用这些钱理财或投资的收益远低于你的房贷利息，那么在最开始的几年内提前还款可以很好地节省利息。不过需要注意，一般建议有提前偿还房贷的朋友在自己贷款期限的前三分之一的年份内还款会更划算，因为贷款前期偿还利息部分比重是较高的。

提前还贷还有另外一个好处，那就是可以降低这部分朋友对于负债的焦虑感，毕竟早还清基本就没什么压力了!

不过我们也不能简单地只看到这一做法的好处，它也是有不利的一面存在的，具体介绍如下：

1、容易产生违约金

提前还房贷是一种违约行为，虽然大多数银行都支持提前还款，但同时会要求支付违约金，特别是房贷申请3年以内的。

各银行的规定略微有所不同，一般是房贷满3年的，提前还款不收罚息。不足三年的，罚1-3个月的利息。

相对来说，几家国有银行的罚息金额，要比中小银行更高些。

2、容易造成利率损失

公积金贷款，还有一些特殊引进人才等等，银行会给予一定的政策倾斜，房贷利率都要比一般的商业贷利率低很多。比如公积金首套房利率固定为3.25%，这已经是相当低的利率了。在这种情况下，借款年限越长，享受优惠政策的时间也越长。

即使是商业贷款，首套房的贷款利率也大多在4.5%-6%之间。LPR利率已经连续19个月保持不变了，而且从长远来看，利率下行是未来的大趋势。所以，未来房贷利率大幅上涨的概率并不大。那么维持在现有利率，或者将来下调到更低利率，对大家来说并不是件坏事。这意味着大家的还款额不会有太大的浮动，但随着货币贬值，大家的收入会逐年提高。

现在每月还款2000，相当于三分之一的工资。但10年之后，2000块钱也许就只占工资的六分之一了。所以无形当中，每个月还的房贷其实是越来越少的。从这个角度来看，只要物价上涨的速度，超过银行利率上调的速度，那么提前还款就是不划算的。

3、容易错过机会成本

手上的存款如果不用于提前还款，而是用于投资理财，那么还能获得可观的收益。即使是最保守的银行存款，现在5年期大额存单的利率，也可以达到4%左右、5年期国债的利率也差不多是4%、如果是基金，能够坚持定投，避免追涨杀跌，那么年化收益率达到6%-10%，也并不是难事。

所以总的来说，房贷提前还款还是有很多损失需要考虑的，难怪有很多朋友说提前还了房贷后悔不已。特别是房贷已经还清超过一半的，这个时候再选择提前还款，是更不划算的。因为还清了贷款的大部分利息，提前还款还的也是本金，没有减少多少利息成本。

所以房贷提前还款是否划算，涉及资金成本问题与通货膨胀的思考，直接地来说今年以来各大银行存款利率一直处于下降水平，钱不多放在银行收益也并不是很多，同时，今年年初开始，五年期以上房贷的还款利率也进一步地降低了，权衡之下，有提前还款的想法也随之浮现，然而，提前还款是否划算的问题，还需要结合贷款进程来综合评判之后，才能知道这种方式对于自身而言是否“划算”与“值得”。

这时候我们就不得不了解一下，提前还款适用于哪些人?

1、不愿背负贷款的人

买房子的人群中有很大一部分人都是买来自住的，这部分人中又有很多都是不想承受过大生活压力的人，只想过平淡舒适的日子，关键是无债一身轻。买房子本来就是为了改善自己的生活环境的，如果因为贷款的问题，吃不好睡不好，那还是提前还了更好。

2、处于还贷初期

由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，而越往后，所还的贷款利息就越多。所以对于处于贷款初期的朋友来说，这个时候所还的贷款利息还不是很多，这个时候提前还贷就能节省很大一笔利息了。如果购房者手头有闲置资金，又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。

3、房贷利率处于上浮中

房贷利率上浮的话，代表购房者需要还的贷款就增加了，大家不要看商业银行贷款基准利率下调了，如果你的贷款利率没有打折的话，这种情况下，您的贷款利率还是处于上浮状态中，也是可以考虑提前还款，这样可以减少贷款成本。

4、将房子作为融资工具的人

有的朋友看好房地产市场，买房子不是为了自住而是为了融资的，那就要看情况来还贷了。房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，这个时候将房屋按揭贷款还清，然后再将房产换取银行抵押贷款，往往能获得更大的授信额度。

这种做法不适合于哪类人呢?

1、在银行贷款还未收紧之前，不少购房者在申请贷款的时候都享受到了8折左右的优惠利率。按照目前央行并无大动作的情势来看，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

4、另外对于拿到了公积金贷款低利率的人群来说，手头有闲钱不妨投入理财产品。理财产品8%左右的年利率远高于公积金贷款4.5%的年利率，购买理财产品比起提前还贷更划算。

我们普通人对于房贷，是饱含着复杂的情感和金融上的投资，三者交织在一起，那么提前还贷时也是将两种感觉进行权衡。如果能得到心理极大满足，又觉得能算过账，那么提前还贷也未尝不可，关键在于了解透政策、自身情况之后的权衡利弊之下所做出的选择，才为适合!

提前还贷到底好不好，要根据你的自身情况来判断。

你只要记住一点：

影响房贷方式的终极要素，只有理财收益率和房贷利率的关系。

简而言之，如果你的理财能力强，能产生足够高的年化收益，不建议提前还贷。

反之，如果你的理财收益率较低，那么首付高、还款时间短是更合适的选择。

在购房过程中，关于房贷的决策肯定困扰着很多想买房的朋友，比如下面这些非常细节的问题。

● 首付多点好，还是少点好？

● 贷款 30 年好，还是 15 年好？

● 是提前还款合适，还是按计划还完合适？

确实，一套商品房的贷款动不动就一两百万，如果处理不好，会直接影响我们未来的现金流和生活质量。

但你可别忘了，我们理工男在财富管理上有三大优势。

本文，我就利用我们独有的「工具优势」，编程验证各种房贷方案的优缺点，彻底解决你对还房贷方式的疑问。

影响房贷的因素有哪些？

作为一名「理工男」，当我们着手解决问题时，要做的第一件事情是什么？就是清晰地定义问题。

「怎么还房贷比较好」，这个问题的表述显然是非常模糊的。

那我就来帮你「翻译翻译」，看看怎么更清晰地定义它。

这个问题其实应该是：如何确定房贷的首付金额和还款年限，让我们的家庭财富在一个目标期限上最大化？

因此，我们其实是在解决一个最优化问题。

要确定的变量很简单，只有两个，即首付金额和还款年限；优化的目标也很简单，就是指定一个目标期限，比如 30 年，让我们的家庭财富在这个期限内积累得最多。

说实话，这个问题要是放到工程师的算法面试中，都显得太简单了。

但就是这样，仍然有大量的读者想不清楚这个问题，还需要求助别人。

可见，学习知识固然重要，知道怎么运用知识更重要。

言归正传，定义清楚了问题，我们还得弄明白影响家庭财富的主要变量有哪些，这样才能用编程的方式去优化它。

从我的经验出发，我认为影响家庭财富的主要变量有下面六项。

1.房产总价

2.房产升值速度

3.房贷利率

4.工资收入

5.理财收入

6.家庭生活支出

这六个变量，再加上问题中的两个关键变量——首付金额和还款年限，共同组成了影响家庭财富的所有要素。

那剩下的事情就简单了，我们就通过编程来确定，到底如何贷款才能让我们积累的家庭总财富达到最多。

首付到底是付得多好，还是付得少好？

先来解决第一个最关键的，也是读者最关心的问题：买房时，我应该多交一点首付，还是应该以最低的首付比例贷款，把余钱留起来呢？我们举例来说。

假设小 Y 是一名在北京工作了 5 年的程序员，他看上了一套位于郊区的小两居，价值 350 万元。

小 Y 工作这 5 年，攒了 100 万元，父母可以支援他 100 万元，也就是说，他有 200 万元可以用的购房款。

这时问题就来了：他是把 200 万元全部用作首付，还是只交 35% 的首付款（122.5 万元）？

我们已经知道了房产总价这个关键变量，假设还款年限为 30 年，为了解决首付金额的问题，我们还要考虑上面列出的五个其他要素。

这里，我们根据（2021 年 8 月的）客观情况，给出这些变量。

房产的升值速度：假设每年 3%。

房贷利率：目前是 4.65%。

工资收入：小 Y 的工资税后收入是每月 3 万元。

理财收入：我们按永久组合的收益率来算，是 6.8%。

家庭生活支出：每月 5000 元。

明确了这些要素，我们就来算一算，在这两种首付方案的前提下，30 年后小 Y 家庭的财富总额分别是多少。

通过程序进行模拟后，我把得到的结果展示在了图 3-16 中。

从图 3-16 中可以看出，同样是贷款 30 年，如果小 Y 只交 122.5 万元的首付，留下剩余的 77.5 万元作为理财款，那么在还完贷款的 30 年后，他的财富总额会是 2998.5 万元；而如果把 200 万元全部作为首付，他的财富总额是 2874.1 万元。

低首付方案在 30 年后的财富总额多出了 100 多万元。

通过对比，我们似乎可以得出结论，应该是首付交得越少越好。

至少在小 Y 这个案例的场景下，这个结论肯定是正确的。

那么是不是说，在所有场景下，都是首付交得越少越好呢？你可以先思考一下，本节还会详细讲这个问题。

接下来，我们看第二个关键问题，贷款期限。

到底是贷款 30 年好，还是贷款 15 年好？

提前还贷到底划不划算，是因人而异的。

我的建议是：根据你的投资收益率，决定要不要提前还款。

具体怎么理解呢？我们接着往下看。

房贷怎么还最划算？

现在房价非常高，一套房子动辄几百万元，这对于绝大部分人而言，要想一下子拿出全款买房，压力还是很大的。

因此贷款买房成了多数人的选择。

贷款怎么还最划算也成了大家普遍关心的问题。

还房贷的时候，大家可能会遇到这些疑惑：「有人说贷款时间越长越好，有人说越短越好，那究竟贷多少年才合适呢？」「我现在手上有一笔钱，要不要提前还贷款呢？」「我现在的月收入上升了，我要不要增加还款额度呢？」

关于还房贷，我建议大家制定出一套专属于自身的还贷计划。

首先，选择一个还贷方式。

对首套房进行贷款有两种方式：一种是商贷，即以房产作为抵押，向银行贷款；另一种是公积金贷款，大家在缴纳一定时间的住房公积金后就可以做出该申请。

建议大家把公积金贷款作为第一选择。

这是因为公积金贷款的性价比非常高，能为你省下不少利息。

2018 年 3 月，根据《2018 年 3 月中国房贷市场报告》数据显示，全国首套房贷平均年利率已达到 5.51%，而公积金贷款的年利率只要 3.25%。

如果你选择还房贷的年限在 5 年以下，贷款年利率则更低，只有 2.75%。

拿 3.25% 的年利率来算，贷款 100 万元，为期 20 年，公积金贷款的利息就比商业贷款少了 29 万元，都够买一辆中高端的汽车了。

另外，公积金还可以用来申请房贷额度，而且我国这几年一直在上调可申请的额度。

在上海购买首套房单人可贷 50 万元，夫妻可贷 100 万元。

如果你有补充公积金，贷款额度还能提高到单人 60 万元，夫妻 120 万元。

我建议大家在买房前，先查一下最新的公积金贷款政策，尽可能充分地利用这些额度。

这里，我还要重点提醒大家： 连续缴纳住房公积金很重要，所以千万不要断缴，特别是在换工作的空档期。

公积金住房贷款有明确规定：住房公积金应连续缴存 12 个月才能申请贷款，断缴、补缴不计算在正常缴纳的范围内。

这就意味着公积金一旦断缴，你就得从头再来，再缴满 12 个月。

而且后期补缴的手续也非常麻烦，不仅需要单位出示证明，还会浪费大把时间。

哪怕你已经用公积金贷款买了房，也不要掉以轻心，注意不要断缴或者停缴公积金。

有很多人在享受到公积金贷款的优惠利率后，就停止了公积金的缴纳，而这种小聪明是万万不可取的。

因为买房后如果断缴公积金 6 个月以上，你的贷款就会被强制转为商业贷款；要是长期停缴公积金，你还有可能被认为是骗取福利，面临大笔罚款，这样就得不偿失了。

接下来，计算最适合自己的贷款年限。

关于贷款年限，大家普遍有两种想法。

一种是能贷多少年贷多少年，这样每个月压力小，而且能把手上的钱积攒起来投资赚收益；另一种想法是尽量多付首付，贷款年限能短就短，这样能节约一笔利息。

其实，这两种做法不一定符合你的情况。

设定贷款年限时，我们必须考虑到个人的经济状况和资金的流动性，因为每个人都不一样，所以需要具体地来计算。

如果你使用的是商业贷款，那你的还贷时间可以根据房贷的「三一定律」来计算。

前文已提过「三一定律」指的是每个月的还贷金额不能超过总收入的 1/3。

也就是说，你应该把每个月的还贷金额控制在收入的 33%～40%。

已经有孩子的家庭一定要把房贷限制在收入的 35% 以内，因为孩子的开销不仅大，而且都是刚性支出。

房贷比例如果过高，家庭的资金很有可能没法周转；没有孩子的话，大家可以把这个比例提高为 35%～40%。

举个例子，如果你的房贷是 100 万元，月收入是每个月 2 万元，那么你每个月的还款额度最好是在 6600 元到 8000 元之间。

我们可以在网上搜索房贷计算器，通过调整贷款年限，算出每个月还款额度。

如果还款额度符合「三一定律」，那么它对应的贷款年限就是合适的。

如果你是用公积金还贷款，那么最理想的状态是在最后一个月把公积金账户里的钱用完。 因为公积金要到退休的时候才能提取，所以大家最好不要把它放在那里贬值。

这里我们需要用到一个计算贷款年限的公式：

贷款时长（月）= 公积金账户余额/（月还款金额-月公积金缴存）

这里的月还款金额和贷款时间是一一对应的，大家可以用房贷计算器和这个公式进行测算，看看自己设定的还贷期限是否合理。

举个例子，假设一位女士和她老公的家庭公积金账户里有 12 万元，家庭月公积金缴存是 3500 元，房贷为 80 万元，打算在 20 年还清贷款。

那么，他们就可以用两个步骤来计算 20 年的还贷期限是否合理：

第一步，在房贷计算器中把贷款年限设置成 20 年。

通过计算，可以得出每个月的还款金额是 4537 元。

第二步，把 4537 元代入上面的公式里，算出贷款时长是 116 个月，差不多是 10 年。

这就意味着 10 年后，公积金账户的钱就用完了，这位女士还得自己另外掏钱补交公积金，所以 20 年并不是最佳还贷年限。

那么她应该做的是把还款年限延长到 25 年。

在房贷计算器里输入 25 年，可以得出月还款额是 3898 元。

再把 3898 元代到上面的公式中，可以得出贷款时长是 301 个月，差不多是 25 年。

这样，在还完房贷的那一天，公积金账户里的钱刚好能用完。

所以对她来说，25 年是最合理的贷款年限。

通过这样的两步计算，我们不仅能物尽其用，还不用担心房贷的压力。

如果你是用公积金贷款买房，就可以按照刚刚说的步骤来计算适合自己的还贷期限。

最后，根据自己的投资收益率决定是否提前还款。

在计算完贷款年限后，很多人可能会有这样的疑问：还贷期限那么长，如果收入上涨了，或者攒下了一笔钱，要不要增加还款数额、提前还贷呢？

大多数刚需买房人在买房时，都会选择贷款的方式，因为目前各地的房价都比较高，想要全款买房并不容易，大多刚需购房者年纪不算很大，财富积累不足，经济能力有限。

然而，随着年龄的增长，经济实力越来越强，很多人完全有能力把贷款提前还了，但就是不愿意提前还贷，为什么呢?

首先，银行对提前还贷要收取手续费

银行是以吸收存款和发放贷款为主的盈利机构，如果提前收回贷款，银行就无法赚钱，所以提前收回贷款，银行是非常不情愿的，为了尽量减少这样的情况，银行对于提前还贷就决定收取手续费

其次，理财收益率可以比贷款利率高，没必要提前还贷。有些人的理财收益率超过房贷利率，可以用理财利率来还房贷，甚至可以把房子租出去，用租金还房贷，每个月还能有剩余，几十年后房子还是自己的，何乐而不为呢?

第三，因为通胀的原因，钱一直在贬值，如果每年还款金额一样，由于通胀的原因，每年实际还的钱是越来越少的。假设通胀率为百分之3，30年之后，实际还款金额大约为第一年的百分之四十出头。提前还贷并不划算。

所以总的来说，只要中国的经济大态势不变，大家提前还房贷并不算划算。除非央行上调基准利率，那么贷款利率也会上调，在这样的情况下，或许可以考虑提前还贷。

要不要提前还房贷是要看自己的个人情况来定，假如这笔钱是闲置在银行又不会做什么理财或投资就建议提前还了，如果这笔钱投资理财的利润要比按揭的利息高就别提前还，因为按目前来说对个人能从银行贷出来的钱，按揭利息是比较低的了，有能赚钱的项目干嘛要提前还。

这个看你短期有没有用钱计划，房贷利息本身也不高，如果一两年没用钱计划，可以把房贷结清

按货币膨胀来说是留在手里好，因为每期的金额不变，二十年后可能收入更高了、还是还那样固定金额。手里钱可以做别的生钱！

按利息来说还是提前还款好，假如分期利息有20万，提前还款可以节约的话也很好。

总结：那就是看手里的钱带来的收益是不是大于利息，反之就是提前还

钱如果没有其他用途，还贷款。

坐标杭州，如果用不到这笔钱就还贷款。

如果这笔钱拿去投资赚得多过要支付的房贷利息，那就留着