2022年到底要不要在惠州买房？

惠州买房不被坑，记住这几个实在建议。

一、你不要一上来就找一堆中介给你推荐房子，因为这样呢你大概就会买错房，正确的买房方法一共有九步，第七步才是看房。

二、惠州的土地面积比深圳大5.7倍，总共划分了四区三县71个乡镇街道，大大小小一百十多个片区，买房一定要谨慎，因为有些地方发展了十多年还是没有什么变化。

三、能买惠城、仲恺、惠阳、大亚湾四个城区，就不买惠东、博罗、龙门三个县，因为了无论在哪个城市城区的发展速度一定会比郊区快。

另外买四个城区一定要注意了，板块一定要选对，四个城区的优质板块如下。

惠城：优先考虑金山湖，江北。

惠阳：优先考虑白云新城，惠州南站。

大亚湾：优先考虑坪山河西部片区和万达附近，像霞涌、澳头就不要选了。

仲恺：优先考虑仲恺和惠环两个轻轨口附近的房子。

温馨提示：第一次买房考虑住的就不要买潼湖，没有十年以上的打算，也不要碰潼湖

四、考虑投资的惠东、博罗、龙门三个县，任何的房产都不碰，因为早期套牢的那堆人，就等着冤大头去给他们解套。

五、惠州的海景房，商铺，写字楼，公寓买之前一定要慎重，好好的商量一下你的家庭扛不扛得住，100万买80万卖都没人要。

避坑的真相都说了可能被举报，觉得有用就点赞收藏吧，我是校长，一个你房产领域真诚的朋友。关注我惠州买房防坑，防骗，防套路。

如言语带有偏激性，说到哪个楼盘不好请该小区业主见谅！
本文仅代表我的个人浅见。
按照以下片区划分：
大亚湾西区、大亚湾中心区、大亚湾澳头、大亚湾霞涌
首先大区域按照关注的排序依次为：大亚湾西区>大亚湾中心区>大亚湾澳头>大亚湾霞涌
以下文章重点讲到的是：大亚湾西区和大亚湾中心区。
大亚湾西区
如果我说划分为：坪山河西部片区、上扬片区、西区南部、西区北部，相信很多人会看不太明白‘；那我索性这样划分：万达商圈、比亚迪商圈、整个坪山河以西为临深片区、坪山河以东，紧靠坪山河小区为次临深片区。
按照关注度排序依次为：临深片区>次临深片区>万达商圈>比亚迪商圈
说句让业主朋友们喜欢的话：目前大亚湾房价已遇到瓶颈，但3年后地铁开通，将会把大亚湾房产市场推向新高度，价格比之现在只高不低，但地铁热潮期也只有2-3年；要想拥有另一个涨价节点，还需看坪山发展速度。
临深片区
临深片区给我的感觉是每天泥头车呼啸，每天晚上雾蒙蒙的，这也只能说明一个现象！
那就是临深的发展在快速完善中，后期可买的新楼盘将越来越少，目前看到的荒凉土地景象也不会慢慢成为过去。
其中临深片区最大的优势点在于：离深圳近、离深圳地铁口公园商业等配套近，对于上班在深圳人群更方便。
但目前缺点也很明显：由于正处于发展规划中所以配套跟不上，人气较低迷，只是成了一个上下班居住落脚点而已，对理想中的“家”有所差距。
对该区域总结评价：目前临深片区最主要缺乏的是商业配套，所以投资性质会大于自住
目前临深已知楼盘有：龙光城、荣佳国韵、丰谷天玺、德洲春天园、润金名苑、冠华城桂香园、锦地繁花、美景印象、锦绣壹号、凯峰雅园、南边灶小区、聚泰启程、德洲城、爱琴海、世亮花园、德丰五月花、鹏惠花园、晶地顺苑、和瑞大厦、聚龙华府、凯南广场、锦河湾、金溪湾、美茵河畔、秋谷跃府；共25个小区
看到这里是不是心里只有一个想法“卧槽，居然这么多楼盘！”
其实我归类完一数，也是这样的想法。（笑）
但是这么多楼盘里面，每个楼盘都是各有千秋，不一定非去买热门楼盘，只有适合自己才是最好的小区
目前主要商圈就龙光城商业、漳浦村市场、新寮市场、锦绣壹号商业、德洲城商业
未来新增商业：世亮花园（大中华）商业、南边灶商业、荣佳国韵商业
用距离判断后期业主所居住小区主要享用商业的配套就不一一说明了，靠得近居住肯定更方便
#惠州买房

如果把钱存在银行的利息跑不过通货膨胀，相当于你手上的钱越来越不值钱，所以把手上的钱投资到有收益的资产，对于普通家庭，房产是最稳保的投资，即使房价几十年后跌了，可是房产附加的价值购房者都可以享受，如居住、学校、周围配套、租金收益等。

那现在为什么还要在惠州投资？

因为惠州的房产价值被低估了，主要是指靠近深圳的惠阳和大亚湾，中山靠一条未通车的深中通道都可以将马鞍岛抄到2万多，而大亚湾惠阳地皮跟坪山相连，现在价格才一万四五，造成这种现象的原因有以下几点：

1、惠州全市新房体量太大，导致价格很难大幅度上涨，而前期买入惠州房产的深圳刚需没有从房产上赚到钱，自然在深圳会形成统一认识，认为惠州房价很难上涨。

2、深圳到惠州的轨道交通工具比较少，现在只有厦深高铁和赣深高铁，而通勤效率更高的轻轨和地铁还没通车，导致即使买了惠州，深圳通勤问题还没解决。不过，今年9月份深圳14号地铁即将通车，深圳到惠州临深的通勤问题将得到很大的改善。

3、购买力分散。我们更加认可靠近坪山的惠阳大亚湾的价值，而市场受中介影响，将大部分深圳刚需引导到惠州各个区购买房产，即使未来深圳地铁通车，这个便利也改变不了仲恺、惠城、惠东、博罗的地理位置，这些区域未来去深圳通勤还是不现实。

所以，惠阳大亚湾靠近深圳坪山，再加上地铁的开通，未来深圳的刚需购买力更多会选择惠阳大亚湾房产。

惠州抄底建议

普通上班族必备，买房必胜宝典

只买临深大亚湾、惠阳、仲恺的房

（2022.9月/最新情况附加：大亚湾、惠阳新增很多八折后再送2成首付，相当于0首付）总价的6折！….

再保守一点只买大亚湾西区+万达商圈+白云新城+南站附近+陈江、惠环

非必要不买博罗，龙门及偏远地区

备案价最低9折，低于备案价9折无法网签合同，开发商为此变相降价，送首付，送装修，送车位抵用卷等，行业内卷下的惠州上车最佳时机到来，十年内最大优惠。另外银行也紧跟脚步，利率下浮推动群众买房置业。

大亚湾西区

项目：【珠江四季悦城】

户型：8栋 109平-140平（精装修）

优惠：客户只需2成首付，另1成首付直接送（客户不用还）

地理优势：大亚湾西区十分钟直达深圳，五分钟直达万达广场，华南地区最大儿童乐园，二十分钟左右可到深圳及惠州两地高铁。

项目：【合生紫悦府】

户型：88平米、105平米、124平米

优惠：原价16500，折后12950毛坯。{折扣：按揭约84折、

一次性约82折，折后再减8-12万} 另外还可低首付：第三方贷1.5成，2年免息，每月还。

地理优势：紧挨一线临深，位于深惠交汇处一点多公里，大品牌大社区，周边配套及自身配套完善。

项目:【冠华城桂香园】

户型：77平米、84平米、93平米、102平米。

优惠：原价18000，折后：15500毛坯。折扣：9折送一成首付（网签次月返，扣13%提现费）。有需求还可低首付：借款一到两年。

地理优势：一线临深楼盘，五分钟内可达深圳，五分钟内可达大亚湾最好学校，华润万家等。

惠阳

项目：【金辉信步雅苑】

户型：85平米、95平米、97平米、116平米

优惠：开发商直接送两成首付，客户只需要一成首付即可。（送的部分不用还）

地理优势：惠阳新城区，地区开发越来越完善，基本都是新城面貌，环境优雅，去往深圳地铁十多分钟，20分钟也可抵达惠州高铁站。

项目：【碧桂园深荟城】

户型；99平米、117平米、129平米、

优惠；最低91折，还有家电礼包跟物业管理，需要申请。

地理优势:紧挨深圳五百米，位于交汇处。大社区环境好！

仲恺

项目：【隆生仲恺花园】

户型：103平米、124平米、127平米。

优惠：103总价减3万，124-127总价减4万。

地理优势：开车半小时到深圳龙岗中心，步行五分钟直达莞惠地铁，大型商业等，后期会有对接深圳地铁，已经规划，十多分钟达到建设完成赣深高铁。

项目：壹城中心，天益府都非常不错，仲恺的房价比较少优惠。但是投资还是非常有潜力，仲恺高新区也是世界级高新区，目前已经有三千多家企业入驻，后期发展潜力无限。

1

惠州临深可以说，是和深圳捆绑在一起的。这个捆绑在于惠州临深承接了来自深圳产业和人口的转移，比如说深圳坪山高新园占地51.6平方公里的大园区，企业规模未来将达到3000+，坪山高新园和临深惠湾仅仅一路之隔，就业和居住相辅相成，不矛盾不冲突。另外，也有一些大企业在大亚湾布局产业园，像比亚迪、东风本田、敏华、洲名科技、慧聪、信立泰、乙辰等。人口方面，单大亚湾常住人口突破50万就是实实在在的人口增长，十年前大亚湾人口20万左右，而增长的人口几乎大多数都来自深圳，这足以说明临深惠湾和深圳在产业和人口上联系越来越紧密，也是深圳都市圈背景下的一大趋势所在。

2

深圳的未来发展前景，中国科技硅谷，这一点相信都有基本共识。资本人才还有技术都看好深圳的持续发展。2025年深圳GDP目标是突破4万亿，2035年深圳是要实现现代化的。深圳都市圈下的临深，也是可以跟着吃肉喝汤享受发展红利的。

3

深圳的一路发展轨迹，先罗湖，再福田，再南山，然后关内到关外，关外大改造。然后临深开始得到认可，有一个空间传导逻辑，所谓近水楼台先得月。就如早期的布吉之于罗湖，梅林关之于福田，南头之于南山。今日的临深一线之于深圳坪山，而且还是坪山高新园。所以，在惠湾临深这两区经济实力没有达到1500亿GDP前，一线临深还是地段上的优选。

4

我之所以说1500亿GDP这个数值，参考了深圳龙华GDP。毕业后的落脚点就是龙华红山，多少算是见证了龙华的雄起。2014年龙华GDP1500亿，也就是那时候龙华自己的中心，深圳北-红山商务中心算是起步加速建设阶段，打造龙华自己的中心！房价也是一路火花带闪电。在那之前，梅林关的知名度似乎比红山要高。所谓英雄难过梅林关~

5

等临深惠湾GDP突破1500亿的时候，惠湾自己的凝聚力向心力也许就起来了，就业也多了，财力也有了，惠湾临深也许就不再仅仅局限于一线临深区域，而是打造惠湾自己的核心，比如说爱民站那里空地多多，非常利于整合惠阳大亚湾，比如南站新城，核心枢纽所在，或者万达片区启动工业园拆迁城中村旧改。按照目前惠湾七八百亿的GDP规模，要翻番，怎么也还得有个5年时间吧。

6

由此可见，惠湾临深区域未来几年承接人口的转移相对会比较有优势些，如果在坪山高新园就业，那么作为家庭核心的就业问题就解决了，家庭收入也跟上了，一家人也就安居了，稳定了，常住了。人口上来，相对应的商业配套设施，学校，医疗，交通等也会跟着完善起来，相辅相成，打造更加宜居，更加便捷的生活居住环境。

7

一线临深有坪山高新园的支持，一步临深的地缘优势，未来几年大有可为。

8

除了一线临深之外，还有一个方向也是值得关注的，那就是不得不说的秘密，深圳地铁14号线东延线！深圳地铁前期有各种东延风声，但是深圳地铁五期目前尚未公示，万一包含了14东延线，那么14东延线方向区域必火！这一点也是毋庸置疑的，甚至来说是立竿见影的！再进一步，如果14东真纳入深圳地铁五期，那么完全有理由相信，最火爆的必定会是惠州南站枢纽南站新城！因为有地铁+深汕高铁的加持，打造惠湾核心交通枢纽，南站版块必定成为惠湾区域当之无愧的王者！

9

如果深圳地铁五期公示结果显示，没有14东，那...惠州南站依托深汕高铁，倒还可以扶起来一战。

10

至于说名校学区，这一点在深圳可谓体现的淋漓尽致！龙光深圳中学选址敲定，隔壁的锦绣江南立涨百万。然而惠湾相对来说，学校的历史沉淀没有惠州市区那么深厚，需要些时间去努力。而且临深名校学区，目前来看，对楼价的影响力差不多也在轨道之后，轨道先把人引来，轨道成事实，然后拼配置，配置首当其冲的自然是学校。

11

再说下产品力。如果临深惠湾一个小区单纯依靠自身的一个产品力打造，似乎还不足以得到市场的认可。深圳湾壹号，卓越的地段位置+自身的产品力打造，虽然是公寓产品，事实证明得到了资本的认可，比如许老板。但是这毕竟是深圳，这里毕竟是临深惠湾，个人观点是，单纯依靠产品打造，目前怎么来看，都是不足以支撑起高溢价的。如大亚湾科创园这里的玖御府，红树林那里的红树湾悦府。

12

刚说了下临深惠湾的区域价值，一线临深区域以及14东延线方向区域地段价值相对明显，投资价值相对高。区域有了，接下来就是区域内一些小区了。还是那句话，脱离价格谈小区，我个人看来，是不恰当的。因为你买的贵，你卖得也贵，这句话就目前来看，可能在临深惠湾有些失灵。

13

逼叨了一下，临深有兴趣的朋友欢迎交流学习。

不太建议拥有多套房产，买一套大的，把小的卖出去置换，这样也就不用考虑20年那么久远的事了，自住永远不亏

果断换个大房就可以了，现在这种环境，你又是自住在惠阳，对当地环境那么熟悉，换个二手的大房，应该价格不会太高。2016年的两房，估计当时价格还没涨起来，现在转手应该还能升值一部分。

自己住的就买吧！现在疫情房价都是跌优惠到谷底，开发商都是成本价优惠出售回笼资金！要是疫情能过，比以后买房少出几十万！就算疫情过不去，房价不涨，房子也是自己的！你看的房价1万三四，其实1万二三也很多！

今年跌到谷底了，要是经济有点好转的迹象，可以买了。差不多白菜价了。

珠三角是有点星星就可以燎原的地区！

根据您的情况属于置换型的，还是可以入手的，毕竟今年买房开发商的优惠政策多，银行利率也是近几年来最低的，

我最近也想买惠州的房子，实话说这边房子太太太太太多了，在加上人口，城镇化进程等因素，能升值就有鬼了。我现在买房就跟买车一个心态，没有不行，买了大概率是负资产。

理性点说，邻深西区，你在龙岗和坪山，邻深西区很香，如果你在罗湖 福田 南山 宝安，邻深西区有啥用，交通一点都不便利。

再说14号线，还是那个问题，这个线就是给龙岗和坪山搞的，住在西区每天去沙田站至少2公里，从始发站坐到终点站才能到达福田，每天去2公里外再挤50多公里地铁这谁能受得了。就算地铁延长线修通了也是去龙岗和坪山方便。

现在罗湖 福田 南山工作通勤，最靠谱的是楼巴，就是把家里睡觉时间可以挪到车上补觉。(早高峰地铁上大概率睡不了觉)。但是这种通勤方式一旦加班或者有啥突发情况就抓瞎了。不是很灵活。

最后还有高铁。。我打开App买票，早高峰班次少的可怜，根本抢不到票。

你说深圳人买这边干啥，为啥说这里坑，因为买了交通不便利没法住。如果不待深圳了，如果在坪山龙岗上班，还不如去武汉长沙重庆，甚至回老家也比在大亚湾待着强吧

只有一种可能，这边会疯涨好卖，就是坪山发展起来，至少不输宝安看齐罗湖。 这种情况发生概率我觉得还不如地铁延长线开工靠谱。

………………

经过半年充分考虑，不在惠州买房子了！

如果你居住惠州，离你工作地点不远，

如果你月收入1w～3w,惠州房价是很温柔的，适合才是最重要。

我不知道北京，上海，深圳的房子好嘛?

月供，我们供的起嘛?几百万的首付凑得到吗？

你好，这是惠州房价的最新分析，希望对你有所帮助。

惠州楼市2022年3月第二周数据出炉，其中：
一、惠州楼市二手房挂牌价从11020元变为11008元，本周下跌12元，持续下跌。
二、惠州楼市近三周在售二手房数量为57035套，56846套，56711套，上下震荡。

现在惠州的房价也是有些尴尬了，处于上涨也很难，下跌也很难的尴尬处境。

前段时间惠州楼市那边表态，说是今年惠州的房价涨跌幅不超过5%，这对于楼市不景气的惠州来说，算是一个很明确的利好消息了。只是惠州的那些房东，他们想要的可不是一个房价下跌幅度不超过5%的目标，他们要的是惠州房价大涨。

在2017年的时候，惠州大亚湾那边的房价都炒高到了1.5万一平了，而到现在都是2022年了，大亚湾的房价不涨反跌，从原来的1.5万一平跌到了1.2万一平。虽然对于那些在2015年就在惠州买房的人来说，他们当时以5000左右的价格入场，现在是1.2万一平，他们还不亏，但是毕竟很多人都是在2017年之后才入场的。

惠州这些年还是承接了一些深圳的产业，只是说这些产业并不是那种高端产业，对惠州的拉动效果也比较弱。

再加上惠州和深圳之间的地铁连个影子都没有看到，这让投资惠州大亚湾那边的人更是心力交瘁。

现在以惠州楼市的情况来看，惠州房价后期是不会大跌了，但是小幅度的小跌，还是会的。

惠州房子不贵，买吧，我以为你是在深圳的，如果惠州本地就买，不用买那么贵的，房价支撑不了多久，尤其是惠州。