杂谈房贷等额本息和等额本金的区别
关于房屋贷款到底是等额本息还是等额本金划算，一直未看到一个金融人员专业的解释，好吧，今天和大家聊聊一个金融工作者眼里的等额本息和等额本金吧。
举个例子比较好解释：小A要购买房子，首套房，房屋总价130万元，但由于只有首付30万元，需要在银行申请贷款100万元，贷款期限20年，年息5.4%（LPR4.8%加60个基点）下面来给大家看看等额本息和等额本金分别的计算结果（银行信贷人员常用软件，各大银行）。
等额本息：
等额本息的情况下每个月还款金额都是一样的，每个月还款6822.52元。
第一个月还款6822.52元，这个金额是有已偿还的本金2322.52元和100万元本期产生的利息4500元（100万元*4.5‰）构成的。
第二个月还款6822.52元，这个金额是有已偿还的本金2332.97元和997677.48（100万减去上期已归还的本金2322.52元）万元本期产生的利息4489.55元（997677.48元*4.5‰）构成的。
。。。。。
如果在第十个月进行大额还款10万元（一般银行有要求，在贷款后的1年内不能大额还款，且一年后由于期限变短银行利息受到损失，会收取罚息，罚息一般为偿还金额的一到三个月利息，目前只是假设可以偿还且无罚息），然后以后每个月要还款的金额就这样计算：
本期大额还款10万元，这时本金余额为878717.09元（图上序号10中未偿还本金978717.09减10万元，从这就可以看出偿还的10万元后期不用再承担这部分已归还的本金的利息，所以提前大额还款还的肯定是本金），本月需归还利息878717.09*4.5‰=3954.23元，本金这期归还2169.85元（这个数字根据当期偿还本金展占未偿还本金余额比例测算出的，X=878717.09*2148.29/978717.09得出），合计归还6124.06元，后期每期都归还这个数，年限并不发生变化。
从上面可以看出大额还款后，每期将少归还700元左右，而且根据计算公式也可以得出，以后已归还的10万元将不再计息。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本息法的特点
由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金：
等额本金的情况下每个月归还的本金都是一样的，每个月还本金为4166.67元，第一个月偿还金额最大，为8666.67元，后期每期由于贷款余额的减少导致利息减少，故每期总还款额逐渐减少。
第一个月还款8666.67元，这个金额是有已偿还的本金4166.67元（这个比等额本息多归还1844.15元，比等额本息多偿还的这部分后期将不再计息，故总利息减少的原因在每个月等额本金比等额本息多归还的本金）和100万元本期产生的利息4500元（100万元*4.5‰）构成的。
第二个月还款8647.92元，这个金额是有已偿还的本金4166.67元和995833.33（100万减去上期已归还的本金4166.67元）万元本期产生的利息4481.25元（995833.33元*4.5‰）构成的。
。。。。。
如果在第十个月进行大额还款10万元（一般银行有要求，在贷款后的1年内不能大额还款，且一年后由于期限变短银行利息受到损失，会收取罚息，罚息一般为偿还金额的一到三个月利息，目前只是假设可以偿还且无罚息），然后以后每个月要还款的金额就这样计算：（这段和等额本息一致）
本期大额还款10万元，这时本金余额为862499.97元（图上序号10中未偿还本金962499.97减10万元，从这就可以看出偿还的10万元后期不用再承担这部分已归还的本金的利息，所以提前大额还款还的肯定是本金），本月需归还利息862499.97*4.5‰=3883.49元，本金这期归还3750元（本金余额862499.97/230期），本期归还合计7633.49元，后期每期本金归还均为3750元，利息按照本金余额重新计算得出每月归还本息总额。
从上面可以看出大额还款后，每期将少归还860元左右，而且根据计算公式也可以得出，以后已归还的10万元将不再计息。
等额本金适合的人群
比较适合家庭收入目前已经比较高，每月房贷还款额占家庭月收入比较低的高收入群体，适合中年客户，对每个月还款金额觉得无压力的。
等额本金的特点；
每个月归还的本金相同，前期由于归还本金比等额本息归还的本金较多，导致最后总归还利息低于等额本息。
如何选择：
对于如何选择，如果你的家庭收入够，且无更好的投资渠道，建议使用等额本金；如果每个月归还金额对于现在的家庭收入来说压力比较大，建议使用等额本息，可以缓解目前生活压力，如果后期收入改善，可以通过大额还款的方式（中国银行对于大额还款要求：已贷款期限一年以上，归还1万元以上属于大额还款），所以也不用纠结到底选那种还款方式，看自己更适合哪个？
如果有大额还款计划哪个更合适：
其实都一样，没啥本质上的区别，而且现在大部分客户贷款20年的，有很少客户真的还款20年，手头有钱早早都提前结清了。
利息那么多，商贷对银行来说盈利整的很高么？
其实这点就是我最后要建议大家把房贷时间尽量贷的更长时间，举个最简单的例子，10年前房子每平方2500元，贷款10万元，每个月还一千多感觉压力非常大，但是现在每个月还款一千多还有压力么？货币在贬值，而房产作为国内最重要的不动产，它的价格也会贬值吗？钱越晚还，手里的钱越不值钱，这个是货币时间价值的体现。
如何选大家知道了吧。
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