购房基础知识 二手房按揭和新房按揭有哪些不同 你自己就可以计算
去年我的一个朋友购买一套二手房，和卖家签定的购房合同款是98万，首付款只有40万，银行按揭贷款审批下来是48万，银行审批的按揭贷款加上首付款只有88万，购买这套房还相差10万元，问我银行能不能多贷款10万呢？
他在买房的时候，计算银行按揭贷款直接计算的是房款的70%，这怎么能行呢？他买房的经纪人是一个刚入行几个月，不懂二手房银行按揭贷款，在签定合同的时候，也没有人提醒他，这中间就导致首付款相差10万元。
购买新房和二手房在按揭贷款上面并没有多少不同。比如你的贷款额度，新房和二手房都是首付30%，征信要好，利率同样的需要上浮等这些主要的方面都是一样的，所不同的是首付款的计算方式是不一样的。
新房的首付款
购买新房的首付款相对比较简单，如果你的家庭是首次购房，根据目前比如重庆的购房政策，首付款按照总房款的30%来计算。
公式是：
首付款=总房款－银行按揭贷款
举个例子：你在某楼盘买的一套商品房，总房款是200万，你首付30%，首付款就是60万，能从银行贷款70%，就是140万。
你首付款是60万，加上银行贷款140万，共计200万刚好就是你这套房的总价。
首付款60万（首付30%）=总房款200万－银行按揭贷款140万（200万×70%）
如果你家庭购买的是第二套房，根据目前比如重庆的购房政策，首付就是40%，贷款60%。
举个例子：同样的你购买的这套房总房款是200万，首付40%就是80万，银行能贷款60%就是120万，首付款80万加上银行贷款120万，刚好200万就是你购买这套房的总价。
首付款80万（首付40%）=总房款200万－银行按揭120万（200万×60%）
购买新房的首付款和银行按揭贷款，直接用公式计算就可以。
二手房的首付款
二手房的首付款是要银行委托评估公司先对你购买的这套房产做一个价格评估后，再来计算你的首付款和贷款金额。
一般评估机构对一套二手房的评估价要低于市场交易平均价格的10%到20%。评估的价格低于市场成交价格的目的是银行为了降低其贷款风险。
如果我买一套二手房，自己要怎么来评估这个房子的价格？根据多年的二手房按揭经验，二手房的评估价格一般的是市场成交价格的9折或者8.5折。
其计算公式是：
首付款＝买卖合同价－银行评估价×70%
比如，你购买的一套二手房，买卖双方签定的成交价格是200万（为了便于计算，这里和购买新房的价格一样），评估的价格是成交价格的九折，银行对这套房的评估价格就是180万。也就是说，这套房在银行那里就只值180万，不是你和卖家签定买卖合同的200万。
那么，如果你的家庭是第一次购房，首付30%能够贷款70%，这个房子你在银行贷款是180*70%=126万。也就是说，银行对你这套房最多贷款126万。
总房款是200万，银行贷款是126万，那你的首付款就是74万。计算公式是：
首付款74万（首付30%）＝买卖合同价200万元－银行评估价（180万）×70%
如果你的家庭是购买的第二套房，那首付款就是首付40%贷款60%，还是按总房款的200万，评估180万的房款来计算，银行按揭60%，银行贷款108万，那么你的首付款就是92万。计算公式是：
首付款92万（首付40%）＝买卖合同价200万元－银行评估价（180万）×60%
影响二手房价格的评估因素
影响二手房评估价格的因素有很多，各位购房者在看房选房时应仔细思考，哪些因素影响评估公司的评估，如果自己不懂，就多问问经纪人，或者找一个做金融的经纪人咨询。
影响评估公司评估价格的最主要的因素就是房屋的年龄，如果你这个房屋年龄超过20年的话，银行基本上不会贷款给你，或者贷款金额会很少。
有些房子年龄超过10年的话，银行的评估价格要低些，贷款的额度不会是七成或者六成，有可能是五成或者更低。
所以，在买房子的时候，最好是咨询一下经纪人或者金融经纪人，这个房能够贷款几成，大概能够贷款多少，避免你的首付款不够。
二手房评估的价格和开发商的品牌有关系。有些开发商开发的楼盘，在当地口碑比较好，品质也很不错，尽管房龄可能超过10年或者20年，评估机构在评估的时候，也有可能评估的高些。
比如重庆的龙湖地产，开发比较早的龙湖南苑小区，在做按揭的时候，银行的评估就很高，楼龄对评估的价格就没有什么影响。
另外还有一点要注意，有些人喜欢问高评高贷这个问题，也就是一个房子要让评估机构评估的价格高于市场交易价格，以便降低首付款。这种高评高贷不建议各位再去做了。
评估机构可以给你评估高点，你需要评估公司评估多高的价格，评估机构都可以做多高，但是，银行不一定能够接受。某一个小区的一套房子平时评估的价格在100万左右，突然你有某套房要评估150万，这明显的高于平时的平均价格，银行当然能够直接觉察，银行也不会接受了。
评估机构的评估，在银行那里也只是一个参考，不是你评估多少，银行就一定要接受.
还有个问题就是公积金贷款，公积金贷款和上面讲的新房、二手房贷款是一样的。比如贷款成数，贷款人的征信报告和你家庭购买的第几套房，这些都一样。