降息10个点，青岛房贷利率又加回？要不要转LPR？
静哥买房：一枚地产女司机的买房建议
4月20日，央行再发通知，1年期LPR利率降低20个点，5年期LPR；利率降低10个点。（链接：《 刚刚!央行再降息!房贷利率下降10个基点!》）
降息后，LPR分别为4.15%和4.65%。
全网各种解读降息到底会给房贷房价带来多少影响和冲击时，找静哥来咨询的却无外乎两个问题：
1、我马上要新办贷款，利率多少？亏了还是赚了？2、我原有房贷，或85折或1.1，到底要不要转LPR？
许多人，至今还没弄明白LPR到底是怎么回事。那我就今天集中说一下，尽量通俗易懂，尽量言简意赅！
01什么是LPR？
LPR是市场化的贷款基础利率，由央行市场报价确定。
以前利率由来： 利率=基准利率* 折扣或上浮
LPR利率由来： 利率=LPR+加点
对个人来说，两则实际上没什么区别。如果非要区别，乘法变加法而已。（仅对个人来说，实际背后差别还挺大，算是升级换代）
02我马上要新办贷款，利率多少？亏了还是赚了？
下图是昨天粉丝新办贷款的情况。可以看到首套房贷依然是执行5.635%，虽然央行出现了降息，但实际上银行端现行利率并未出现下调。
再看4月初，青岛房贷利率情况。下图：
青岛部分银行贷款利率情况（截止至4月1日）
来源：青岛日报
也就是说，岛城房贷目前仍以首套5.635%，二套5.88%来执行，LPR降低部分，银行已通过加点加回。操作如下：
1月，LPR 4.8%，贷款首套利率：利率 = 4.8%+83.5 *0.01%=5.635%2月LPR 4.75%，贷款首套利率：利率 = 4.75%+88.5*0.01%=5.635%最新LPR4.65%，贷款首套利率：
利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
加点从83.5到了现在的98.5。且需要强调，加点是定好不能改，直到还贷完毕。
有人会说，都5.635%利率一样啊。非也少年，等明年元旦后，就拉开差异了。继续推演：
加点83.5的：明年利率=4.65%+83.5*0.01%=5.485%
加点98.5的：明年利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
结论：银行如果坚持首套5.635%不动摇，现在办贷款，加点多了，你说吃不吃亏？
03
我原有房贷，或85折或1.1，到底要不要转LPR？
@静哥
17办的房贷，利率八五折，等额本息，LPR出来了，到底怎么选最合理 最实惠 ，静哥帮忙指点一下?
先说结论： 建议转为LPR。
再说理由：1、转为LPR，和以前利率是一样的，没有本质变化。过去基准利率4.9%打8.5折是4.165%，这次转完了之后还是4.165%！过去的85折计算方式：4.9%*0.85=4.165%新LPR定价计算方式： 4.80%（LPR）-0.635%(加点)=4.165%（4.8%，是去年的LPR，今年4-8月转换，均使用这个基准倒推）此时此刻，你的加点就会确定为 -0.635%LPR方式下，贷款利率 = LPR + 你不动的加点（-0.635%）随着新闻上LPR的变化，贷款利率也会随之发生变化。
2、很多人对于未知的事情感到恐惧，就不想转，怕亏。实际不亏反赚。实际上，文初提过，我们原来基准利率其实就是浮动的，央行说多少就多少，只是从2015年以后，没动而已。而且，转LPR实际上目前贷款利率并没变化的。反而在下一个利息计算周期内，你的贷款利率还会低0.15%：今年LPR第一次降了0.05%，今天又降了0.10%，共降了0.15%。贷款利率= LPR+加点，加点不变，LPR降了0.15%，那你的贷款利率也就是降了0.15%。白赚啊有木有？
3、中国利率这几年大概率还会再跌，如果你看大势变化，也会选择LPR。