经营贷全流程解析
今年一时间，LPR(Loan Prime Rate)转换的消息满天飞，几乎所有人都认为默认转LPR好，用商业和公积金组合贷的方式好。贷款公司各种电话轰炸，问3.3-3.2-2.98厘贷款有没有需求？一下子就觉得贷款都这么低了，不贷出来对不起自己理财天赋和良心啊。小程序有一个计算神器（IRR XIRR贷款理财收益计算器），各种计算，果不其然。
我举个人例子说明一下具体差别：
商业贷款300万，30年，贷款利率5.635%（基准上浮15%），如果只是在银行默认转了LPR，那我的加点会在88.5个基点。30年按照现行利率计算，差不多利息300万，合计还银行600万。举个转换后的例子：（加137.5基点）
再讲LPR，分为一年期和五年期。一年期每月20号公布，五年期每年公布，最新一次是2020年4月20日。未来利率大概率下行，也只是调整LPR，加的基点在合同期内不会调整和有任何调整。
转换后，按照10年，贷款年利率4.05%调整后（我个人做的是4.05%），还是省了不少利息，300万每年节约4.755万，30年下来就是至少节约142.65万。另外还可以选择等额本息或者先息后本。投资客一般都优先选择先息后本，这样月供（现金流）可以节约很多。如果选择按照评估价全部贷出，还可以盘活存在房产内的部分资金。
如果有朋友问，能不能选择公积金3.25%和这个低息4.35%商业贷组合的模式？答案肯定是NO。鱼和熊掌不能兼得呢。看自己家房贷的公积金贷款总额比例吧，比例低的就舍弃即可。公积金可以按月提取就好。现在的理财产品4.3-4.7保本收益的还是很好找。
温馨提醒一点，资金建议按照四大账户或者标准普尔进行合理规划，提前进行人生及家庭必备开支的准备，不建议全部拿去做高风险投资（高风险投资一定不要超过80原则比例），一定程度规避本金丧失的可能性。
具体经营贷全流程：准备各种资料（个人抵押贷/公司抵押贷）——提交到可靠的银行经理（或中介信贷经理）——等待批复同时去原贷款行提交《提前还款申请书》——拿到批复——利用自有资金或者寻找外部垫资赎楼——拿到房产证再抵押——新贷款行安排上门拍照确认——放款到第三方账户（对私或者对公）——垫资方会抽回垫资和费用部分资金——最终资金到手。
如果自己没有可靠的银行经理建议找相对大的金融平台，或者认识可靠的金融从业人员，因为这个里面环节非常多，每一个环节都可能隐形收费，比如说新贷款行评估拍照（我们的房子目前是拍不了，一般的评估公司都搞不定），另外赎楼的天数，10天是正常的，如果拖延几天就要多给很多钱（我自己的9天），我们当时做第一个邻居的就是，已经开始赎楼了，才发现拍照的问题，当时吓死了，赶快想各种办法，还好搞定了。幸亏她是很聪明有经验的，当时就给让中介给的是全包价，这样就算赎楼天数拉长，也不用自己给钱。其实非常庆幸我跟她一起，两个人经验都相对丰富才以最小的成本和时间代价做完了新房的首贷。不过有了前车之鉴，至少可以避免邻居们走其他弯路。