银行房产抵押和银行信用贷款，哪个更好，利弊点在哪里

B个人信用贷款的最高上限。网上很多文章真的能扯，难道都不记得银行看征信会卡征信查询次数的么？

动不动就来个300多w的信贷，银行没风控，不看征信记录的么？

XXX时间 XXX银行/机构 某项查询原因

查询原因：贷款审批，信用卡审批，担保资格审查，保前审查，法人资格审查，资审审查等等都算，贷后管理不算。（贷后管理是银行定期的自发的对客户借款账户审查，监控客户征信状态，防止逾期及时提前催收，非客户主动申请的征信查询。当然如出现某银行在频繁的刷贷后管理，基本上确定，客户的当前情况不太好，已经列重点关注名单。如果是信用卡，而且使用率很高，基本确定客户现在还款能力不足，负债偏高，在频繁套现。如是贷款账户，也能侧面说明客户的某些方面，比方说负债逾期偏高，风险偏高）

比较普遍的银行看查询次数的要求是2个月4次以内。也就是说2个月之内基本上你也就最多申请4家银行。比方说这份征信现在时间6月14日，近2个月向前推2个月，也就是4月14日，到当前6月14日不能超过4次查询，客户已经有了3次查询，所以，客户只能再申请1次贷款。

如果客户近2个月查询次数为0，那他可以申请4家。

北京地区有3-4家查询次数标准不是这样，可以沟通后相对放宽松，甚至不看查询次数，但是对优质的客户群体开放，所以知乎上的用户不用想太多。

很多客户被银行拒贷的原因之一就是查询次数过多。

然后，还需要看的征信部分是负债和逾期次数，银行信贷要求逾期2年内不超连3累6，没有当前逾期，是没跑的。连3，连续3个月以上逾期。累6，两年内连续累计逾期6次以上。当前逾期，不是说你本月有逾期。因为征信系统是由放款方或者发卡方银行上报央行征信中心，央行再更新征信，所以当前征信更新不是即时性的。基本上延迟一个月左右更新。部分银行也会上报速度快，更新快。不一样。

负债：如果说你征信上已有信用负债是你月工资的30倍，50倍，那恭喜你，你的负债率已经很高了，想再申请点银行贷款，还是聊点别的吧。除非某家银行资金存量偏高，不定期的推出宽松政策，你才有机会再拿些银行贷款。但凡有些负债，银行风控在计算授信额度的时候都要减去负债再授信。

银行信用贷款额度，基本都是30w，有几家可以单家做到50w，100w，120w，但是对客户资质有特殊要求，比方说没有任何小贷，网贷；在该行的白名单系统，或者企业高管，国有单位，世界500强等。平安银行50w封顶（无网贷小贷），宁波银行3个产品同时做最高100w额度（要求超优质单位，无网贷，而且当前政策无渠道的话不允许客户单签，要团办）。南京银行有2个产品一个是30w等额本息，一个是120w的先息后本，没有渠道的话，去普通支行，行里没有权限办120w的授信。还有几家行长特批就不说了，普通客户没路子。

而且封顶额度是为最优质的客户设定的，征信4方面ok（综上所述+网贷小贷数量）资质非常好，单位优良，无不良记录。另外几项好理解，资质这块，很多人很难对自身定位。我举个例子来说你公积金个人缴纳1200，这不算最优质的客户。北京地区最高个人单边缴纳是3334元/月，所以，个缴1200的公积金仅仅算的上普通客户。征信上有些瑕疵，就掉落到差等客户的行列，银行授信偏难。

银行风控信审考虑的出发点一定是客户历史征信记录，还款意愿，还款能力。来避免客户逾期，给本行资产造成损失。

所以，个人信用贷款最高额度，不是你的最高额度，你要根据自身定位来评估。那是别人的。基本上，每一个人自身资质固定在那，征信在那，他能申请多少额度，基本就大概确定了。行里有一种说法，每一个人在银行会有一个固定授信总额，每个人都不一样。超了，就用完了，只能想其他渠道融资，车抵，房抵，或者小额贷款公司。

我们（包括我）经常接到贷款公司的广告推销电话，利息多低多低，额度多大多大，产品多有优势，很多人爱听这个吧，人啊，都这样，爱听好听的，就跟着去了人家公司签了约，然后就各种碰壁，然后征信花了，款没下来多少，还耽误了自己的用款，钱还花了一大堆。当然，任何行业都有良心中介。

我下款最高的一个客户230w银行信用贷款，是国家电网石景山的一个，封顶公积金3334，非白户，基本无负债，无逾期，征信查询2月内0 ，无网贷。国企事业单位，首选南京120先息后本，当时宁波整顿政策，没有选，平安银行等额本息50w，工商银行30w（月息0.35%，年化4.2%）中国银行30w（等本年化4%，月息0.33%）。当时是客户够用了，还有2家银行可以同时操作一下（行里沟通查询次数，放宽政策）

再说一遍，那是别人。不是你。

从那以后，银行信贷大额普遍的都是100多w到200w，信贷超出200的都是极少的。大部分客户总有这样那样的问题，也就是说，完全优质的客户是极少数的，客户都是分三六九等的。能拿到的利息和额度都不一样。银行总会给最优质客户以优待，只会锦上添花，没有任何一家银行雪中送炭，人性也是这样。所以不要奢望，自己能拿到最好的，你期待越高，越容易相信别人的花言巧语，然后，越容易吃亏。

C 额度 。 房抵普遍额度在房产评估值的7成，像平安银行和哈尔滨银行的高评值，福建地方银行/珠江银行的高成数（可贷金额占总评估值的占比高），大部分最高额度1000w/2000w

封顶额度。像华夏可以做到4000w，厦门银行对公业务可以做到分行审批2亿，总行无上限。福建地方银行封顶2亿。

不吹NB，上大纲。

北京市面上的所有银行产品我都对接，也做思维导图，所以随便拿出来产品政策很轻松。

总的来说，房产抵押比信贷额度要高出很多。

D：利息：信贷和房抵最低利息都是差不多的，在年化3.5%-4%这样，其实这么小的差别，也差不了太多。但是利息低了，对客户的各种资质要求就严了，你能不能申请到，和你的运气有关，能不能选到合适银行，这个银行政策是否适合你，是否能批贷。咱是看得上人家的利息，人家未必看得上咱的资质。相亲谈对象也需要门当户对，对吧，这个道理想明白了，应该就放下了对利息的追求。银行普适利息在年化5%-6%之间，还有些政策宽松的，利息就稍高一些，在7-8%这样，客户人群质量定位就低一些，也就是说，还款能力，抵押物值，征信情况自身资质等相对宽松一些，这样的话逾期率也就高一些。利息的区别，从银行角度，是风险定价。

E 还款周期：信贷，3-5年。不会超过5年。30年河东，30年河西，3-5年之后，客户情况不一定什么样，没有抵押物抵押，很难说届时的客户有还款能力。还款方式各银行政策不一样，有先息后本，有等额本息。先息后本，到期前不需要归还本金，每月付利息，资金一直在自己手上，资金利用率高，但是对银行来说，周转率低。信贷银行不太愿意放先息后本。等额本息，按月归还本金+利息，这也是收一部分客群喜欢的还款方式，因为一些客户怕选了先息后本手里存不住钱，到期的时候不能一次归还本金

房抵：3-5年先息后本居多，很常见，不少；10年先息后本也有的，需要循环授信，到第三年的时候归本金或者不归本金重新审批，极少。剩下的周期再长的就是等额本息还款了，比方说比较有代表性的恒丰银行光大银行等额本息还款，借款周期20年，

F放款速度。信贷有当天放款到账，基本三天内都可以做到，少数银行审批慢，或者以信用卡形式发放，需要寄送，会周期稍长。

房产抵押宽松的银行也需要7天左右，简化了流程，正常利息低年化…6%的银行，普遍时效在15个工作日以上，整个流程 --准备资料---下户---批贷---签约----公证----上抵----放款，一圈走完，耗时不少。效率这块，房产抵押没有优势。

综上，房抵 Or 信贷，优势各有千秋。两种方式好或者不好，还是看哪种方式更适合你自身，解决你最需要的痛点需求，这对你来说就是最好的。

没有最优解，鱼和熊掌不可兼得，只有看你的需求，是要额度大，还是利息低，还是放款速度快，或者，授信周期长。这个世界上没有完美的人，也没有完美的产品。

不说银行名字，只说利息多低多低，额度多大多大，周期多久多久，还款方式多好多好，不算科普，只算耍流氓，吹牛B，韭菜收割机。

我说这话，并没有针对谁。

时间凌晨3:22， 长文耗时 2小时零42分钟。

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