案例探析：逾期办理房产证双方责任确认探析
房地产买卖纠纷这几年随着商品房价格趋稳，纠纷稍微好点。前几年房地产业疯狂的时候，
开发商资质和资金链千差万别，合同履行能力也各有不同。一般在买房的时候合同中都会明确双方义务责任，比如办理不动产权证的时间和需要提供的材料，以笔者的经历，开发商会把自己的责任规避的非常轻，笔者的购房合同开发商违约一日赔偿十日，购房人违约就是百分之三十违约金，严重的不平等，但是在当前房地产市场却十分常见，法院在判决的时候也会按照双方合意的合同进行裁判。今日根据山东省临沂市中级人民法院二〇二〇年八月十九日关于常某成、山东荣盛富翔地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。
一、当事人主要纠纷和诉求
常某成上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金69240元；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定交房时间错误。被上诉人在合同约定交房前即向上诉人交房，被上诉人已于2015年12月30日前交房。二、一审法院判决违约金计算起止时间错误。被上诉人的违约办证时间应当自合同约定最长办证时间后计算违约金，即2016年12月30日起算，计算至2018年6月13日为止。
荣盛富翔公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。
荣盛富翔公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告违约金69240元；2.本案费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩-沂河观邸小区楼房一位。双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应当依法承担违约责任。综上所述，被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，为了维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条之规定提起诉讼，请求依法予以支持。违约金的计算方式：购买款791757×6%÷365×532天=69240元。
二、一审二审法院认定事实和判决结果
一审法院认定事实：被告荣盛富翔公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年7月19日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS390796。约定原告购买由被告开发的位于荣盛锦绣外滩沂河观邸小区12号楼1单元102室商品房一套，包括12号楼-120号储藏室。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”
合同签订后，原告常某成交付房款共计791757元。被告出具销售不动产统一发票。被告于2017年2月15日向原告常某成交付涉案房屋。2018年6月13日，被告荣盛富翔公司取得包括涉案住宅楼在内的大产权证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。
一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告荣盛富翔公司于2017年2月15日将房屋交付给常某成，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛富翔公司应于2018年2月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛富翔公司于2018年6月13日取得大产权证书，且荣盛富翔公司并未能提供原告常某成存在违约的证据，原告没有按时办理产权登记和荣盛富翔公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，荣盛富翔公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛富翔公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行，但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由。荣盛富翔公司已于2018年6月13日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书，该时间也就是荣盛富翔公司履行合同义务的时间，因此荣盛富翔公司的违约时间应止于此。原告主张荣盛富翔公司违约时间为532天，超出了上述认定范围，对于超出部分，不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛富翔公司支付违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持的数额为791757元×6%÷365×120天（自2018年2月14日至2018年6月13日）＝15618.22元，对超出上述法定数额的部分，依法不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告常某成违约金15618.22元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告常某成的其他诉讼请求。案件受理费1351元，减半收取计675.50元，由原告常某成负担580.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担95元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人常某成提交五份证据：证据一，2015年12月1日被上诉人为上诉人出具的收据一份，拟证实当日双方履行了交付手续，房屋交付时间早于2015年12月30日，该案交付时间应当系2015年12月30日前，违约金的起算时间应当自2016年12月30日，非被上诉人主张的2017年2月15日；证据二，入住须知，拟证实被上诉人于2015年12月1日通知上诉人交房，并出具入住须知，入住须知第二项（一）业主亲临我公司接受该房，并携带以下资料，1.《房屋交付通知书》及相关附件，进一步证实《房屋交付通知书》已经于交房时交付给被上诉人；证据三，荣盛沂河观邸项目入住款项结算单，拟证实被上诉人于2015年12月10日向上诉人发出结算通知，时间早于约定交付时间，即无论根据双方补充合同约定，还是根据实际情况被上诉人已于2015年12月30日前已经交付房屋；证据四，商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书各一份，拟证实被上诉人于2015年9月10日向上诉人下发了商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，即无论根据双方补充合同约定，还是根据实际情况被上诉人已于2015年12月30日前已经交付房屋；证据五，物业收据一份，拟证实上诉人如数缴纳了2016年1月1日至2017年6月30日的物业费，上诉人在房屋交付的情况下缴纳了相应期间的物业费。
荣盛富翔公司质证称，对证据一的关联性及证明目的有异议，该收据系常某成偿还贷款，并不能够证明上诉人的证明目的；对证据二入住须知的关联性及证明目的有异议，通过该条可以看出上诉人应当持有《房屋交付通知书》，应当由其承担举证责任；对证据三款项结算单的证明目的有异议，涉案房屋系2016年1月1日之前已经具备交付条件，由廊坊荣盛物业服务有限公司收取相应的物业费，与被上诉人没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。在上诉人没有提供真实有效的证据的前提下，被上诉人主张按照涉案房屋的实际交房时间计算违约金；对证据四的关联性及证明目的有异议，只能证明涉案房屋已经达到交付条件，不能够证明双方完成了实际的交付；对证据五的关联性及证明目的有异议，该收据系由上诉人与廊坊荣盛物业之间基于物业服务合同约定的缴费区间及缴费标准，不能证实上诉人的证明目的。
本院对上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对常某成上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。“根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”结合双方在一、二审中的陈述及提交的证据，被上诉人按照合同约定的时间达到交付房屋的条件，而上诉人于2017年2月15日补交完物业费后才办理的《领取资料、钥匙证明》，故合同中约定的交付使用是指对房屋的转移占有，一审法院以此认定房屋的交付时间为2017年2月15日并自2018年2月14日起计算违约金并无不当。
综上所述，常某成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1531元，由上诉人常某成负担。
本判决为终审判决。
三、判决的主要法律依据和实务探析
1.本案看似复杂，其实就是普通的商品房买卖合同纠纷，纠纷的关键点也主要在赔偿计算时限，也就是合同中约定的交房时间，上诉人主张按照交房通知的时间为准，而实际的过程中估计是因为交房拿钥匙需要交费用，上诉人过了一段时间才去缴纳费用办理了领取资料和钥匙证明，这时候才发生房屋所有权的转移占有。最终法院也是以此时间点为合同违约金的起算点。
2.拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
3.具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
4.出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
5.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
6.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
7.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
8.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
9.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
10.根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
11.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
12.商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
13.由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
14.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
15.出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
16.出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
17.对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
18.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
19.因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
20.以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
21.买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
22.买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
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