开发商破产无法交房，房贷应该由谁继续偿还
作者：麻增伟
参考案例：（2021）浙04民终1597号
案件概要：
许某与开发商永欣公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某向永欣公司购买位于浙江省嘉兴市秀洲新区某1幢2号预售商品房。2014年4月29日，许某、张某与招行南湖支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。在合同履行过程中，开发商永欣公司被宣告破产，无法向许某交付房屋，商品房买卖合同解除。后许某未按约定向招行南湖支行偿还贷款本息。招行南湖支行遂起诉许某、张某要求偿还贷款本息。
案件裁判结果：
一审法院认为房贷应由借款人继续偿还。
二审法院认为房贷应由开发商继续偿还
案件基本事实：
2014年4月29日，许某、张某因购房所需，向招行南湖支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：贷款金额392万元，贷款期限自2014年4月29日至2024年4月29日止，贷款利率按年利率7.5325％计算；贷款归还方式为按月等额还本付息；若许某、张某未按合同约定按时足额偿还贷款的，招行南湖支行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50％罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；许某、张某以购买的浙江省嘉兴市某1幢2号提供抵押担保；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及招行南湖支行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费）等；若许某、张某未按合同约定按时还本或付息的，招行南湖支行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。该合同第53条以加黑加粗字体载明：借款人、抵押人及保证人确认贷款人（即抵押权人）对本合同中有关免除或限制贷款（即抵押权人）责任、贷款人（即抵押权人）单方面拥有某些权利、增加借款人、抵押人及／或保证人责任或者限制借款人、抵押人及／或保证人权利的条款，均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。该合同签订后，许某、张某以其所购的浙江省嘉兴市某1幢2号办理抵押预告登记。
招行南湖支行于2014年6月18日向许某发放了贷款392万元，许某收到后将该款用于支付上述欲购买房产的购房款。许某自2019年10月1日起未按时足额归还贷款本息，截至2020年3月2日，结欠招行南湖支行借款本金2156721.77元、利息（含逾期利息、罚息等）47379.96元。招行南湖支行为实现债权支付律师费33000元。
许某称，许某与开发商永欣公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某向永欣公司购买位于浙江省嘉兴市秀洲新区某1幢2号预售商品房。许某与招行南湖支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。但2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算，管理人于2019年8月18日书面通知许某，因某项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。许某确认解除商品房买卖合同，并向管理人申报了对永欣公司的债权。在《个人购房借款及担保合同》签订、招行南湖支行发放贷款后，许某共计归还借款本息2727315.16元。招行南湖支行对还款金额无异议。
后招行南湖支行向一审法院起诉，请求许某、张某：1．归还借款2156721.77元，并支付利息47379.96元（自2019年10月1日起暂计算至2020年3月2日，要求按合同约定计算至款项实际还清之日止）；2．赔偿实现债权的律师费33000元；3．以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，招行南湖支行对抵押财产享有优先受偿权；4．承担本案诉讼费。
许某向一审法院提起反诉，请求：1．确认许某与招行南湖支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号8140424234003）解除；2．判令招行南湖支行返还许某已付贷款本息合计2727315.16元；3．招行南湖支行负担反诉案件受理费。
一审法院认为：房贷应由许某、张某偿还。
理由是：
一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。双方签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，权利义务明确。现许某、张某未按约还款，招行南湖支行依照合同约定宣布借款提前到期，鉴于许某也提起反诉要求解除该合同，故对合同解除予以确认。但需特别指出的是，许某签订合同的目的就是为了获取贷款以弥补其购房资金不足，现招行南湖支行已按约发放贷款，许某、张某在商品房买卖合同项下应支付的购房款也得以支付完毕，故许某、张某签订合同的目的已经实现，而非所谓“不能实现”。一审法院确认合同解除是基于双方在实质上一致同意，而非基于所谓合同目的不能实现。
双方对合同解除后的款项返还存在两部分争议，即：一、剩余未清偿借款本息许某、张某是否还应继续向招行南湖支行履行清偿义务；二、借款期内已还款项招行南湖支行是否应当返还许某、张某。
对此一审法院认为：首先，合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。而该合同第53条也以加黑加粗字体载明，有关免除贷款人义务及增加借款人义务的条款均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。故应认定为招行南湖支行已就该合同的格式条款向许某、张某履行了提示、说明义务，且许某、张某已理解并同意该条款内容，双方已就条款协商一致，对双方具有约束力。根据上述合同约定，无论许某、张某与开发商永欣公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许某、张某作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。
其次，许某、张某主张贷款人只能向房屋出卖人永欣公司主张债权、许某和张某不必继续还款以及要求招行南湖支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，许某、张某的相关主张缺乏依据。
综上，许某、张某未按约还款已构成违约，招行南湖支行有权要求许某、张某清偿剩余结欠借款本息。招行南湖支行主张的实现债权费用，亦符合双方约定及浙江省律师服务收费标准，予以支持。许某、张某已偿还的借款本息属于其依照合同本就应当负有的还款义务，招行南湖支行依照合同约定收取许某、张某的还款，具有事实和法律依据，许某、张某无权要求返还。
二审法院认为：应该由开发商继续偿还贷款本息
理由是：本院认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许某、张某应否承担剩余贷款的还款责任。
许某向永欣公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；许某、张某为支付购房款，与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同，招行南湖支行发放的贷款作为购房款由永欣公司收取，此后许某依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某、张某据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某、张某的责任，该条款对许某、张某不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许某、张某归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。