在广州，房贷按揭转抵押贷是否划算？
“丹爷，现在经营贷，利率3.7%，还先息后本，房贷首套5.4%，听起来好可口。我要不要把自己的按揭换成抵押呀，算起来好划算。”
最近这样的提问非常多，甚至付费咨询中10个有一半是在问这个问题，一些文章甚至打出了“抵押贷款年化3.7%，是房贷年化5.4%的平替”这样的标题
然而，房贷转抵押贷，真的划算吗？仅仅考虑划算吗？听丹爷跟你好好唠唠（本文有点长，你要么忍一下，要么点赞收藏下）
按揭和抵押参考额度并不相同
- 按揭：按揭参考的是网签价，也就是成交价，根据这个额度去跟按揭银行申请按揭额度，有时候还可以用些小手法，把额度评估高一些，打个比方：实际300w的房子，评估价到325w，
本来首付3成要给90w，贷款210w。
但是按照评估价325w，贷款7成227.5w，但是按照300w成交，首付只要给300-227.5w=72.5w （贷多了，首付减少了）
- 抵押：抵押参考银行评估价，甚至部分地区，会把指导价纳入考虑，比如深圳，评估价和指导价双重考虑的抵押额度
我们只讨论一般正常交易情况，价格正常的情况下，网签价格往往要高于银行抵押评估价，
打个比方：在广州，成交价300w的房子，往往评估价并没有到300w，
首先考虑到，
抵押如果坏账的情况，处理不良还会花费掉部分房子价值，
甚至这个价值段的房子，受楼市影响，价格波动是比较不稳定的，
说跌就跌，也要预留一定份额空间给到楼市波动。
抵押评估价格基于银行和评估机构的双重评估方法，都是相对严谨且客观。
但是网签价格不同，受主观影响肯定多于评估价
市值300w的房子，网签价格可能会高于300w价值，
比如买家特别喜欢大阳台，或者着急小孩读书，甚至凤变冰的手法，装修稍微收拾一下都可以比同类竞品多卖出点价格。
所以：同套房子同个时间，网签价>=评估价
7成情况下，按揭可贷额度通常>=抵押可贷额度
有些人这里可能会杠，我抵押评估价可以拉高额度，是的，可以拉高，
对于高价值的房子是允许的，但是，遍地都是可以拉高抵押评估价的房子吗？且不用成本吗？
我们这里只讨论大概率普遍的情况
适用场景不同：
按揭贷款资金用途用于购房
抵押贷款资金用途用于经营
抵押和按揭，适用的场景是不用的，
如果仅仅考虑利率，对于一个融资项目来说，是很片面的，当然在社会经济生活中，每个人场景各不相同，但是目的是一样的，就是为了节约成本。
抵押贷款：根据资金用途，分为消费性抵押贷款和经营性抵押贷款，用于经营或消费
这里讨论经营性抵押贷款，经营性的才是大水
单单消费性抵押贷，200w以内的可以解决，但是利率基本和房贷持平，没有便宜可占。
市面上所说很香的经营性抵押贷，【年化3.7%起的，10年的先息后本的】，
都是必须持”执照“才能下款的，要求经营执照，经营场所甚至经营痕迹，
当然，忽略操作手法，这些都可以解决，但确实会过滤掉一些保守觉得”执照“麻烦的群体。
比较按揭：
按揭：房票+首付+征信没问题 也就是房票贷票和在哪花钱的问题，
甚至在现阶段楼市不景气的情况下，流水的要求都是宽松的，操作是比抵押低了n个难度的。
按揭难得的是标的，买或不买
抵押难得的是资质，能或者不能
资质要求不同：
征信：
- 按揭：商业按揭贷款要求不能有小贷信贷，信用卡大额未刷的存在，
且半年内不能有抵押贷并存，不然会要求结清，查询适当宽松，但部分地区公积金住房贷款甚至不参考征信情况
- 抵押：基本不干公积金什么事，可以有小贷信贷，甚至其他抵押，但是会要求看资产负债比。
流水：
- 按揭：适当宽松，甚至要求2倍月供收入都可以过，只要给得起首付，在现在楼市去化的行情下，首付来源已经慢慢不用去解释了。
- 抵押：流水会相对严格一些，对过往流水参考结息和进出帐总额
标的：
- 按揭：要求有购房资格，并不需要营业执照，且公寓，别墅，商品房，写字楼，一手二手都可按揭
- 抵押：要求经营性抵押的必须有营业执照，且对部分标的并不接受，打个比方，公寓，有很多银行是只接受按揭但不接受抵押的。且只有出了房本才能参与游戏，一手房在这里“被移出群聊”。
产品结构不同
好了终于来到大头了，关于产品内容
还款方式：
按揭：等额本金和等额本息，10-30年
抵押：等额本息和先息后本（随借随还）
利率：
按揭：参考5年LPR：5.4%首套，二套（5.6%）（广州2022年3月）
抵押：参考1年LPR和5年LPR，基本先息后本参考1年LPR年化在3.7%-4.6%不等
等额本息在4.6%-6%不等
打个比方，贷款500w
以上大家可以清楚比较下，中介眼里的说按揭换成抵押，说的是：
按揭30年，年化5.4%，月供28076，
和先息后本3.7%月供15416.，一个月的月供差额：28076-15416=12660.
我们满打满算是1.2w好了，一年就是14.4w，3年就是43.2w。是的，中介朋友圈就是这样算的，真的对了吗？
对，也不对
对的：的确3年，40多w是拦在手里用了，确实是那种薅下来放枕头下，睡觉都香的那种，而且月供相对比等额本息很是轻松。
不对：并不是节省的，先息后本的本金是不会减少的，但是按揭的本金是稍减少的（等额本息前3年还款大头都在利息）
- 且，这个事只适用部分人：
1. 二套首付比例太高的。且在按揭下款期限遥遥无期的时候，也有很多人动过这个心思。
2.拿了房子后现金流紧张，某些基于投资目的购买房产的
3. 原房贷利率过高房贷压力大，且房子有一定抵押额度空间
4. 适用真实经营的生意人，提高资金利用率，维持经营现金流
先息后本的抵押贷，3-10年不归本，的确利息低了且月供少了，是极香的，不管基于以上哪个场景，
想要达到的效果都是一样的：贷款月供压力降低，且资金利用率高不会过多沉淀在房产里。
但是有几点大家要清楚知道的
1. 抵押贷，贷后需要维护营业执照，防止抽贷
2. 抵押贷只有二手房适用，且先息后本参考1年LPR，银行要求几年后归本一次。
有些害怕风险的工薪族在这个要求下开始颤抖了，不禁心里嘀咕起来，那我几年后没有几百万怎么还？
答案：再抵
在丹爷眼里看来，拿着几百万的资金，每个月只要给利息，只要这个车轮能够转下去，就不会想要还本。
反正大部分资源你都不可能完全占有，也都是暂时借用且更大效率利用。
你要买房，攒钱的情况，一边攒一边住的确定性和一边攒一边涨的不确定性，你选哪个？
我曾经一度听闻很多客户朋友的想法：
“大家都说我们一套500w的房子，几百万的身价，但是我觉得生活没什么变化，二套该买不起还是买不起”
不是没有用，是你没用起来
“但是总要还本的啊！”你看了看自己的死工资又看了看没有改变的本金，都和咸鱼一样，一动不动
“多获得一套房子，你走按揭，不也是要把这几百万还清楚吗？一线城市的房子，那么容易获得，除了投胎，我能想到的也就是杠杆了。难道，等哪个脑子瓦特了送你？（如果以后，连杠杆都没有了？）
想要获得却不想付出的，基本看到这里就可以出门左拐了。
对于生意人，追求资金利用率，对随借随还的先息后本有永恒的偏好，
还进去就能再拿出来，资金利用率极高，为经营保持健康现金流。
哪些人不适用
对于首付首贷的小年轻们，不适合玩这样的“游戏”，小年轻出个首付都要脱几层皮的人，怎么给的起全部房款进而去玩抵押的手法？
“你不是说有垫资买房吗？”
“垫资买房也要你至少出4成的首付，剩余的6成满满都是你的成本基数”
打个比方：
你和房东，就一套房子，以250w的网签价成交，但是要垫资买房走抵押，然后先息后本降低月供，
首先你要出部分垫资，垫资买房资金方是不可能给你出全部，出全部的资金方要么是脑子瓦特了，要么是你在做白日梦。
基于以上：网签价大于评估价
最多就给你出评估价6成，网签价250w的房子，评估价我们不要差太多，说230w好吧，6成评估价，就是138w给你哈，记住这个数，网签价250w-评估6成138w=112w，你自己要掏112w，才能过户，
变相你出了房子网签价的差不多5成了，那你为啥不好好走按揭，出个3成就ok，把剩余的2成资金留手里可以支配呢？
还有，普通人走垫资买房后再抵押，成本如下：
成本如下：垫资额度：垫资成本，
房子网签价：过户税费，
房子网签价：买房中介费，
抵押额度： 贷款中介费
还有七七八八的营业执照，经营场地等等的杂费。
普通人，而且是买250w房子3成首付都掏不出来的普通人
本来就没这么积蓄，好好去走个按揭就可以了，折腾这么一趟，
就为了以后的月供从1w变成5000？浪费首套资格，变相就变成了5-6成首付，且付出不少成本，一点不划算！！
而且对于有公积金的贷款来说，垫资买房基本用不上公积金年化3.25%的贷款了，且公积金现在都可以30年了，更香。
所以，首套买房不要用抵押贷款，除非只能全款。
贷后管理：
按揭：好好供房贷，不要断供，基本不会出现银行要求你提前还款的情况
抵押：需要维护个人征信和企业主体，做了抵押后，部分银行贷后一个月查一次法人主体资质
最后：
基于今年货币政策的宽松，所谓的放水，经营贷利率低于按揭房贷，利率的确有利差，
但几百万的额度操作，既要知其一也要知其二，对于市场一边倒的情绪热情要保持警惕，
为什么市面上对于这个问题的讨论如此热烈，因为的确有利可图，
但是我从不无差别鼓吹让所有人都去接水，因为不是所有人都适用，不仅关乎操作手法和成本，也关乎认知和心态。
对于一听说有利差，就兴致冲冲不做任何准备和了解，就去薅羊毛的朋友，
我只想说句，小学生都知道银行开在公路边
“大众没有辨别能力，因而无法判断事情的真伪，所以经不起推敲的观点，都能轻而易举的得到普遍赞同!”
——《乌合之众》
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