私下转让经济适用房购房指标，法院认定协议无效！
案例一
2006年9月25日，王某将自己在朝阳区E区范围内部分住房的购买权转让给李某，李某向王某支付人民币8万元，作为对王某将经济适用住房名额转让给自己的补偿，双方还签署了一份《经济适用房买卖合同》。因李某与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后李某拿着转让的房号去购买房子时遭拒。李某遂将王某诉至法院，要求确认《经济适用房买卖合同》无效，王某返还房号转让金人民币8万元。
法院审理后认为，王某将经济适用住房购房权转让给没有购房资格的李某，其行为违反了我国关于经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。因此，李某与王某之间签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害社会公共利益，依法应认定为无效。
案例二
熊某的父亲和秦某均为某集团的职工。2000年4月1日，熊某父亲以熊某的名义与秦某签署一份赠与协议书，协议约定，秦某将其所在单位的集资房赠与熊某，由熊某交纳集资款，秦某将房屋的所有权赠与熊某，并将房产证直接过户给秦某。协议签订后，熊某按照某集团的有关规定履行了相应的手续，并按约交纳了集资款。2002年6月，熊某用过挑号，选中某集团的一处集资房，后熊某一直占有使用该房屋。2005年7月19日，秦某拿到了该房屋的房产证，熊某找秦某协商办理过户未果，故向法院提起诉讼，要求秦某配合办理房屋产权过户手续。
法院审理后认为，经济适用房是政府为解决中低收入家庭住房问题而兴建的具有社会保障性质的住房，其销售对象有着严格的限制，只有符合条件的家庭才拥有经济适用房的购买资格，且即使拥有购买资格的家庭也不一定最终能实际购买到经济适用房。秦某虽具有某集团经济适用房的购买资格，但其将购买资格通过协议赠与没有购买资格的熊某，使原本不符合购买某集团经济适用房条件的熊某实际上向该单位交纳了购房集资款，但该房屋的产权证仍以秦某名义办理并引起本案诉争，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，故该赠与合同无效，据此判决驳回熊某的诉讼请求。
上述两个案例中，法院对于私下转让经济适用房购房指标的行为都是持否定态度的。那么，什么是经济适用住房？申购经济适用住房的条件是什么？购买经济适用住房有什么法律风险？下面且听律师一一分析。
一、什么是经济适用住房？
根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应，免收土地出让金，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。单位集资房属于经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行，并纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。单位集资房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
二、申购经济适用住房的条件是什么？
我国对于经济适用住房有严格的准入和退出机制，只有符合购房条件的低收入家庭才能购买，且经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。因此，想要申购经济适用住房还是比较难的。根据《经济适用住房管理办法》第二十五条第一款规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
上述案例中的李某和熊某都是通过购买经济适用住房购房指标的方式，欲达到购买经济适用住房的目的，但李某和熊某是否符合申购资格均未得到有关部门的审核认定，最终二人也因此没能买成房子。
三、购买经济适用住房有什么法律风险？
购买经济适用住房的法律风险主要体现在两个方面：
一是，买卖合同被认定无效。实践中，借名购买经济适用房、私下转让经济适用房购房指标、出售未满5年的经济适用房是导致经济适用房买卖合同无效的常见情形。经济适用住房有5年限制交易期限，违反国家限售政策往往被认定交易无效。而借名购房和私下转让购房指标的行为则客观上扰乱了经济适用住房的管理秩序，妨害了城市低收入住房困难家庭平等购买经济适用住房的权利，损害了社会公共利益，从而导致合同被认定无效。
二是，无法过户登记。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，不满5年不得直接上市交易，只有购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，才由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。所以，当经济适用住房不满5年，或虽满5年但未向政府交纳土地收益等相关价款或政府未放弃回购的，都会导致房屋无法过户。
律师提示
发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。买卖经济适用住房有诸多限制，且司法实践中对于经济适用住房买卖的裁判意见不统一，因此，建议大家在购买经济适用住房前慎重考虑。如果需要购买二手经济适用住房，需要着重审查房屋是否购买满五年，是否符合上市交易的其他条件，并在购房合同中约定好相关违约责任，以免竹篮打水一场空。