2022年郑州买房，经开区如何买？
不啰嗦，直接开始！
1
经开区，可分为经开老城区、滨河国际新城、经开物流园区
如下图
也就是说经开区置业，有三个选择。
① 经开老城。跟东区一路之隔，整体差不多19000元/㎡左右，配套成熟、教育资源还可以、商业配套逐渐落地，这个区域没问题，安全有未来。
② 滨河国际新城。承接老城区和航空港区的新区，主打低密改善，整体差不多16000元/㎡起，与主城区有割裂感、商业配套还未落地，但城市界面不错、还有经开区顶尖的中学（郑州一中和郑州外国语的经开校区），未来不会太差。
③ 经开物流园。距离主城较远，滨河国际新城向东10公里；但相当的便宜，最低有过6500元/㎡，最高不过11000元/㎡，除了企业工厂没有什么优势配套，仅推荐地缘自住考虑。
这三个区域
按价值排序 ①＞②＞③
郑州主城区收缩，经开老城自然是排第一的；滨河国际新城投资去泡沫化，回归自住属性；经开物流园除了地缘，无须过多关注。
置业经开区，要不就挑战一下够够经开老城，要不就选滨河国际新城，等配套落地。
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经开老城以航海路主轴一路向东发展，逐渐辐射南北两侧，距离航海东路越近、越靠近经开老城西侧越是成熟。
中原福塔刚好是经开老城航海路上最西侧的地标，以福塔作参考物，距离福塔越近越能代表地段优势。
福塔三公里内有四个楼盘，保利天汇、华润凯旋门、保利天珺、金茂未来府
这四个项目非常有代表性，都是有央企操盘、都是大热门项目（保利天汇、华润凯旋门、保利天珺热卖，金茂未来府是热门新项目）被戏称“福塔四兄弟”。
（绿城诚园不在中原福塔三公里内，暂不做讨论）
01保利天汇
保利天汇福塔四兄弟里卖得最好的项目，南侧不远是中原福塔，东侧是经开老城成熟的住宅区，地段不错。
项目做了纯高层社区，98㎡起步，整体偏刚改，140㎡临河户型非常惊艳。
可售的南北两个院，北院已清盘，南院尚有100多套房源，128㎡可挑选，98㎡、140㎡楼层略差，整体19500元/㎡左右，面积越大卖得越贵。
优势：保利+华润合作开发，十八里河+七里河双河环绕，户型设计有亮点，朝凤路二小（与省实验合作办校）高起点学校。
劣势：没有好中学，西侧有机场高速高架（距离120米左右），南侧有变电站，周边小路出行略有不便。
02华润凯旋门
华润凯旋门跟一路之隔的保利天汇一样，纯高层社区，户型相比保利天汇差了一些，89㎡起步。
相比保利天汇，华润凯旋门卖得略差一些，目前还有小300套房源，每个户型都可挑选。
主推的16#89㎡小三房优惠力度很大（得房率低，不到70%），此户型价格大概17000元/㎡，其他的102㎡、123㎡卖到18500元/㎡，143㎡可以突破20000元/㎡。
优势：华润+保利合作开发，十八里河+七里河双河环绕，低门槛性价比高，朝凤路二小高起点学校。
劣势：没有好中学，北侧有墓地（距离80米左右）、陇海铁路（距离130米左右），距离地铁略远。
03保利天珺
保利天珺距离高铁商务区非常的近，东侧两个路口到经开第二大街，一路向北就是双子塔，出行方便。
项目地块不大，2栋小高层+4栋高层高低配设计，整体偏改善，定位比较高，140㎡以上户型占比超50%，特别是小高层一梯一户的160㎡的大四房，经开区极其稀缺，开盘即售罄。
目前保利天珺还有100多套房源，以140㎡大户型为主，整体18500元/㎡左右。
优势：保利开发，距离高铁商务区近，无高架铁路硬伤。
劣势：地块小规划受限，高低配设计不纯粹，泰和小学一般，北侧有大量待迁工厂居住体验感一般。
04
金茂未来府
金茂未来府是去年第一次土拍的明星地块，自身素质不错，主城区少见的大净地。
项目北侧是经开区第五中学、世和小学，周边学校遍布，西侧郑州交通技师学院，南侧东侧则是黄金叶制造生产中心、中铁工程装备等工厂。
整体规划了精装+毛坯的高层，毛坯沿南三环、经开第五大街分布，户型89㎡-128㎡，精装146㎡、168㎡做了一梯一户，且带了金茂主打的绿金科技。
毛坯1#封盘、2#19000元/㎡，精装大户型23000元/㎡。
优势：金茂+越秀合作开发，精装绿金科技，精装168㎡稀缺改善大户型，园林景观规划出色，南侧南三环高架+西侧地铁12号线圣佛寺站出行便利。
劣势：教育资源质量一般，刚需改善混搭不纯粹，南侧有南三环高架（距离80米左右），被工厂环抱。
提醒一点，整个经开老城的新房库存不多了，接下来将是金茂未来府的主场。
3
如何选？
价格上，保利天汇＞金茂未来府＞保利天珺＞华润凯旋门。
交通上，金茂未来府＞保利天珺＞保利天汇＞华润凯旋门。
金茂未来府地铁口一公里内，加上南三环高架交通优势明显；保利天汇、华润凯旋门周边小路出行不便，保利天汇勉强算地铁盘，华润凯旋门更远交通优势略输一些。
教育上，保利天汇=华润凯旋门＞金茂未来府＞保利天珺。
保利天汇、华润凯旋门的朝凤路二小是朝凤路小学+省实验小学合作办学，起点高；金茂未来府的世和小学招生时间长，小胜保利天珺的泰和小学。
产品上，保利天汇＞保利天珺≥金茂未来府＞华润凯旋门。
地段上，保利天汇=华润凯旋门＞保利天珺＞金茂未来府。
商业上，保利天珺＞金茂未来府＞保利天汇≥华润凯旋门。
硬伤上，华润凯旋门＞金茂未来府＞保利天汇＞保利天珺。
保利天珺的硬伤是周边的工厂，好在这些工厂大多不做生产，影响不大；保利天汇临机场高速是个硬伤，有一定的噪音；金茂未来府有高架带来噪音，有大片工厂；华润凯旋门北侧有陇海铁路，且有一片村民的墓地，至于墓地硬伤仁者见仁智者见智。
以上分析一大堆，到底该怎么选？
考虑孩子上学，买保利天汇、华润凯旋门。
考虑商业价值，买保利天珺。
考虑改善，买金茂未来府。
刚需入门，买华润凯旋门。
但买房除了自住，还要考虑房产价值。
4
投资的角度，增值怎么选？
历史早已给过了方向，选学区。
高新区二手房最贵的是金科城、美景菩提、正弘数码港，远超周边项目，甚至是一些品质次新，没啥原因，就是靠的郑州中学学区。
但凡品质不太差、物业不太差、开发商不太差、产品不太差，学区就是中长周期的王者。
经开区整体的教育资源一般，越是这种情况，好的学区越是被重视。
一定有人说，花钱上好的私立学校不行吗？肯定是可以的，但不是人人都上得了好的私立学校，否则学区做不到经久不衰。
保利天汇、华润凯旋门有朝凤路二小，已经赢在起跑线上，问题是经开区的好中学（经开区外国语中学、郑州一中）都在滨河国际新城，经开老城没有好的中学，未来或许要赌，赌保利天汇那块教育用地是中学，赌保利天汇、华润凯旋门的业主能撑起中学成绩。
福塔四兄弟中，保利天汇、华润凯旋门有好学区的概率最大，且除了学校，其他优势依然明显，想跑赢选这两兄弟不出错。
以上是购房逻辑，不是答案。
或许你介意华润凯旋门的铁路、介意保利天汇的高架，选其他两个同样没问题，关键要找到自己想要的。
千人千面，每个人有自己的答案。
明白这个逻辑，整个郑州都通用。
完。
如果你考虑在经开区买房，“福塔四兄弟”你会选哪一个呢？
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