兰亭盛荟房价突破9万，还有人会买吗？
今天的文章，老邝想分享一位买家的故事，这也是时隔1年，老邝再次写出真实客户的买房故事。有别于其他同行，你会发现我很少写客户的家庭情况、买房需求、选筹标的物，这是因为我很尊重客户的隐私，既然他们将几百上千万的决策交给我们，势必要对得起他们的信任。
还有一个重点，是广州房价大半年都在下行，即使是成交的客户，买入的标的物还没迎来普涨，所以我们也不好意思“晒成果”。但老邝坚信由我们把关的产品，即使阶段性还没突破，但也必定是该价位下的稀缺好货，所以耐心等待即可。
无独有偶，近期很多自媒体都在报道，天河网红盘兰亭盛荟成交价不断走高，业主的报价“很离地”，逆转了去年“831”二手房参考价的态势。这不巧了嘛，今年2月我们帮客户以8.4w单价入手一套稀缺户型，同时他自身的经历很具代表性，因此今天的文章，老邝会详细分析为啥我会让客户高位入手金融城二手网红盘。
一、客户背景
X先生（以下简称X），纯投资置换，预计周期10年，希望收益率跑赢广州平均值，且＞原资产涨幅。自持东晓南Top 1盘——锦丽居，由于是长辈的家族资产，持有成本≈0，无负债且每个月收租5.5k+，21年4月卖出600w。
由于家庭还有其他开销，所以X不希望加太多杠杠，夫妻双方100w住房公积金额度还没用，同时最多+100w商贷负债，打算购买一套（含税）800w以内的房子，且必须是10年内楼龄，倾向于天河区（方便收租打理）。
客户找到我们的时候，已经是21年9月，由于贷款审批缓慢，他还没过户锦丽居，老邝问X是否接受新房？因为去年金九银十、12月促销，是入手新盘的最佳时机，可X性格偏保守，不愿意在没收齐全款时就贸然给定金，且不能接受3年的租金空窗期。所以我就劝他耐心等待，大概率要等到22年1月才能放款，12月中下旬再出来看房。
二、战略分析
即使有3个月不用踩盘，但该做的功课还是要做足，根据X的情况，老邝给它制定了“追高稀缺货”的置换战略，大概思路如下图所示：
卖出的A房即锦丽居，1999年的房改房电梯楼，卖点非常棒，恰好是上一轮行情的波峰，接盘的小伙伴是旁边布匹市场的夫妻，买套三房给孩子读书用的。对于接盘的这对夫妇，老邝也只能祝福他家孩子不会被预警统筹到其他小学，同时查看近期挂盘价，同品质户型产品已经回调10%，对于这类刚需上车没办法，狂热期被市场带偏了，只能高位站岗。
说回X，鉴于这次换房是纯投资，不考虑自住v.s教育等因素，那么高卖就代表胜利了一半，这600w袋袋平安，又恰好遇到银行放缓批贷+放款，阴差阳错地没有在2021年高位入手站岗。
其次从增加的200w负债来看，波浪线部分100w是夫妻住房公积金，3.25%的利率相当于国家的福利。唯一承担的风险是红色部分100w的商业贷款，这部分算是这次操作的瑕疵，今年4月放款是5.2%，相较于22年5月降息后的首套4.6%，确实每年亏了0.6%，但多付出的利息其实也就6k/年，十年也就6w，对于稀缺好货，买入时机远远＞这十年的利息亏损。
本来X的太太不愿意all in到800w总价，只想买个500-600w的产品，毕竟是纯投资又不是自住，留点现金+月供少些，可以应付未来经济的不确定性。但当我将上图发给他们后，太太明白了，其实这次600w总价的房子，大多数是锦丽居的换仓，自己所承担的风险仅100w商贷部分利息，以他们两公婆拉满的公积金缴存金额，足以覆盖全部月供，同时买入的B房还有租金收入。
关于以上战略分析，其实就是老邝和X在9月份的第一次面聊，不到2小时的沟通，我们就明确了总价范围，并且心态上已经不急了，他们已卖在高位，接盘侠不可能违约（已付住房公积金监管），既然现在调控（831二手房参考价），那就好好搬砖等后面的卖房放款。
针对这对客户，老邝也是十分感激他们的信任，毕竟他们的资质很好，找我付费+全程跟进能将效益最大化。所以我还是想提醒各位小伙伴，卖在最高点也许是运气，但关于置换，强烈建议大家按照上图自己画一下你的资产结构，你要承担的风险到底是哪部分？如果高卖了，能否接受高买？倘若低卖，你有能否迅速找准被低估的稀缺货？关于置换的更多分析，请大家查阅我在二月份写的那篇文章。
《 该不该降价卖？》
三、选筹战术
时间来到22年1月，X的卖房尾款终于收齐，期间12月下旬我问过他们是否要去看新盘？毕竟彼时保利天汇挺多折扣，但客户还是希望买更核心且立马收租的产品，所以我们放弃了年底的打新促销。鉴于客户对楼龄新，有一股执着，所以老邝给挑选的都是5-10年楼龄的天河次新盘：
1、牛奶厂：其实奶厂4大金刚也是上一轮的网红盘，但我给它的推荐度是最低的，理由如下：学位溢价、产品限制、竞品增多。关于学位溢价，因为X夫妇不需要自住，但这几年的生育高峰期，会让他们跟更多天河中产竞争学位，先别管奥体东路v.s灵秀是否OEM，最起码优质的圈层+无村民生源，让奶厂的教育颇受中产家庭喜爱。
产品限制，则是在800w总价，也就挑奶厂的小三房，以奶厂定位改善的版块优势，其实买小三房是有点错配的，尽量买4房及以上，所以不给这位客户推荐牛奶厂，不代表老邝不看好那边。最后竞品增多，就是天河智谷的新房供应，卖了4年的珠江花城、网红盘天河壹品v.s保利天汇，小而美金地峯睿，其实未来5-8年这边不会缺二手供应。
2、员村：旭日雅苑。第二个被淘汰的候选楼盘，小区位于员村版块，2015年的楼龄让它成为仅次于天荟公馆的存在，尤其是它比后者更接近员村南区，也就是未来的金融城西区。按理说，这么优质的地段v.s产品，应该挺稀缺的，但问题出在楼盘所在的小区，虽然我们看的是最新一期2015年的28层高层住宅，但它和1999年的一期共用花园。后者是7层高的步梯小区，部分楼梯口已加装电梯，整个花园在绿化v.s安保上，保留了上世纪老小区的状态，倘若买入这种高层电梯（8-9w单价），有点“平民ku”里住豪宅的感觉。
3、车陂双子星：富力天禧v.s万科云启。前者2015年，后者2018年楼龄，都符合X要求的楼龄新，且都是知名物业，保养不用担心，算是当地小而美的代表。但后者23楼以上有历史遗留问题，直接排除，而富力天禧8.5w单价仅仅是北向望铁轨，噪音和采光让客户觉得不太满意，倘若实在没有更好的产品，再挑这两个，纯纯的备胎之选。
4、其他：天河其他同价位的网红盘，美林海岸、美林湖畔、骏景花园、盈彩美居3期等，都是因为楼龄问题，连具体房源都没有看，只在小区走了一圈就Pass。这里我也是十分佩服X的坚定，对于认定的买房逻辑，直接用排除法，可能这也是因为他是理工男的思考模式。老邝诚意推荐大家向X学习，罗列出你的原则性条件，不要太多，一条就够了最多两条，先将不符合的排除掉，能大大节约你的踩盘成本，同时减少这些楼盘对自己的干扰。
四、真命天子
以上铺排了这么多，终于轮到真命天子——兰亭盛荟（以下简称”兰亭“），其实9月份跟X第一次面聊，我就隐隐约约感觉兰亭是最适合他们的。咱们再回顾一下客户的背景情况：天河次新、800w以内、纯投资、烂货换好货，兰亭的优点正好满足客户的所有情况，且兰亭的缺点：教育、噪音、二手参考价，正好是客户不Care的。所以说，老邝在2020年的视频就说过，兰亭v.s天汇，前者投资利器，后者自住首选。
说回兰亭，关于它的版块优势——金融城东区，已经有很多营销号写过，我就不再重复，反正2020-2030看琶洲，2030之后看金融城依然是我的基本判断。这里插个题外话，老邝在21.08.31打分兰亭盛荟，我给了8.0分的高分，当时有个同行叫”胡Sir“的自媒体号，他没有Diss我，倒是评论区有高赞回复在说我推这种溢价网红盘，让别人高位站岗。
《 兰亭盛荟打分》
在这里，老邝想说每个人对买房的决定都是不一样的，一个3成首付买家，和置换投资客就是不同情况，因为X是置换，本身有600w是东晓南的底仓，倘若他在高位买了，其实他也是高位卖的东晓南；但一个三成首付买家，就要承担彼时7成5.6%-5.9%的商贷利息，这就是一个不理性的决策。所以老邝反复强调”天时、地利、人和“，天时是宏观周期，对于置换客只要迅速衔接上是没问题的，你能做到高卖低买更是运气加成，地利是版块对比+楼盘稀缺性，这个看一年自媒体文章能搞懂，但是人和才是决定你的买房成败，同一时间段同样的房子，不同客户去买都是不同结果。
回到具体产品，兰亭有着天河东部（车陂+东圃）最大的花园，且二手它就是最新的，这两个优点都没有之一。反观天河东北部，奶厂vs珠花vs广氮vs天汇，个个都是大体量+次新（新盘），未来天河智谷的PK其实看教育，天河执信v.s清华附中将是胜负手，咱们耐心观察即可。所以X只要规避掉兰亭最大的缺点——噪音，兰亭有着好的版块+好的产品，只要挑个好的房源，那么未来涨幅依然是妥妥地领涨全市。
啥是好的房源？3房带主套、东南向、高楼层（非顶楼）、望花园、安静，因为兰亭的特殊性，其实安静是核心因素，老邝建议大家如果未来你真的要买兰亭，噪音大不大是最重要、最重要、最重要的要素。关于噪音，现在二手比起新盘更好测试，去到业主家，客厅、阳台、每间房，你都要拿出噪音仪打开窗户检测。这里有个小插曲，我们在踩盘时，有一套业主自住挂盘，故意在家中每间房放置了音箱，播放着舒缓的Jazz音乐，老邝也十分佩服他的小心思。
看回楼栋分布图，西边的3期还不满二，无法上市交易，但老邝对那边的噪音比较担心，一是楼间距过大，其实你只要能看到高速，就能听到噪音，这一点我在1期v.s 2期踩盘都得到验证，甭管低楼层v.s高楼层，噪音真的是发散性的。二是3期好的户型东南向望高速，也会影响那边大面积的流动性，这一点没办法。
X先生这次买入的是1期3栋东南向，次顶楼三房望着保利鱼珠港，优势就是看不到一点高速，且单边位望花园，与2栋、4栋的楼间距足够宽，采光与视野非常好，最核心的是早、中、傍晚、深夜，我们各自上楼帮客户测试了几间房的噪音，真的没有高速影响，这一点也要感谢当地链家小伙伴的配合。
同期我们还看了2期7栋中间楼层的三房，其实这套房源直至现在仍然挂卖，即使单价便宜了3k，但存在两个瑕疵让我们放弃了它，第一个是采光问题，7栋与6栋相连的户型，由于前面两个南向户型挡着了采光，所以真正要见到太阳，我们是等到上午10：15才见到第一缕阳光；第二个是北向小房间，从1期中间花园直接望向环城高速，北向开窗情况下低频噪音是无法睡觉的。
至于＜800w的其他产品，要么北向，要么低楼层、要么噪音太大，都被我们Pass。大家发现没有？即使X是纯投资目的，但我们在踩盘过程，依然代入了很多自住的感受，毕竟房子终究要卖给接盘侠，兰亭的稀缺好货值得付出一定溢价买入。
说来也巧，X买入的这套房子，其实在21年7月以770w卖出（贝壳可查），但买家在办理贷款过程中，担心831的政策，宁愿挞定也要放弃它。我不知道前买家是啥心态？反正老邝和X挺感激他的”挞定“，最后业主以760w实收价卖给X，90㎡单价8.44w/㎡，谈得开心了，业主也愿意配合我们做一些操作，所以到底摩擦成本是多少我就无法告知，反正现在贝壳同户型报价已经超出X实际付出的单价。
五、交易复盘
老邝对兰亭稀缺好货是坚定看好的，倒不是我在那边有货，虽然老邝2022年的置换也在盯控兰亭，但在900w范围想挑个不吵的确实很难，目前挂盘的要么北向要么噪音大，有不吵的产品但业主心态很硬，可能兰亭终究还是跟我无缘。好在这个价位还有海珠的新盘给我挑，毕竟我的公司和门店都在南洲，孩子又在东山读书的话，这边的新盘不正好满足自住v.s通勤？关于老邝的置换，待我落实了再跟大家分享。
本月初，我跟团队小伙伴到锦城花园踩盘，皆因下周我要更新一篇学位房攻略《东风东双子星》，所看的标的物基本在1000-1200的三房，单价在12w左右。途中我们在讨论锦城值不值这个单价？小伙伴们一致认为12w还是值得，但除了锦城南苑（2007年楼龄），其他产品都已经到顶，这个总价买兰亭的大三房/四房，都不用等多十年金融城爆发，可能一轮行情就会超越这些省一级学位房。
从过往文章的评论，我知道很多人是无法理解金融城的价格体系，觉得啥都没有的地方，为啥房价可以短时间翻几倍？老邝不愿意长篇大论，只有一个建议：多去踩盘，即使你如X一样，自住在天河北，但通过我的文章，团队小伙伴的观点，或者其他KOL的言论，有没有想过为啥我们会看好这地方？毕竟我们真的每年踩盘200+，看了这么多小区，不多不少都掌握了楼市Sense。
当然，看好一个版块或者一个楼盘，都是无效咨询，更关键的依然是作为买家的你，倘若你是三成首付，在21年9月以5.6%利息买入兰亭作为纯投资，老邝也觉得这是个不理智行为。但如果你是本地置换，又或者卖多套烂资产而整合一套好货，那么就评估贷款部分你能否接受？原资产的底仓部分别担心，只要你是向上换，基本上都是明确跑赢旧房子的。倘若大家还看不准，不要吝啬咨询费，赶紧找我们咨询吧，战略规划、战术选择、实操技巧，我们的实战经验比你还是要丰富，上百万的决策1%的损失都不值得。
总结
好久不写买房故事，这次用了5k字才系统性阐述，我们是如何帮客户买到合适的房子，也打破中午12:12发布的规律，但好内容不怕延迟。近期我在群里面，看到有小伙伴吐槽有自媒体同行吃差价的事情，这里老邝不予评论，反正我们加盟的是德佑，作为贝壳平台的中介品牌，从系统上贝壳就已经避免了这一行为，你可以不接受我们的中介费，但如果选择相信，我们也会用真心去对待你，高效、安全、准确，帮你买到合适的房子。
写着写着，无意中变成广告软文了，但我愿意分享X的买房，也是市场给予正反馈，从2018-2022年，无论是新盘v.s二手，无论是自住客还是投资，我都给予兰亭很高推荐度，甚至文章、音频、视频都给过分析，你们点击右下角”号内搜“都能查询。这个待遇在我做自媒体5年间，是极少楼盘拥有的。