房贷断供后果有多严重？购房者如何降低损失？
目前大家买房多采用首付加银行按揭的方式，此种情况下，开发商、银行、购房者之间是什么法律关系？疫情导致收入下降，购房者一旦还不上月供，将产生哪些严重后果？笔者在办理多起此类案件的基础上，总结经验，以探究一般规律。
法律分析
在商品房买卖合同中，购房者若采用首付款加按揭贷款的方式，开发商、贷款银行、购房者三者之间的法律关系如上图所示：开发商与购房者之间为商品房买卖合同关系，购房者为支付房款向银行申请贷款，贷款银行与购房者之间为借贷合同法律关系，开发商为购房者的按揭贷款提供阶段性担保责任，开发商与贷款银行之间为担保法律关系。
购房者向银行申请按揭贷款，开发商为什么要为购房者承担阶段性担保责任呢？这是因为我国目前实行商品房预售制度，在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但购房者买到的房屋尚不具备办理不动产权证的条件，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。开发商为促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间为购房者提供阶段性保证责任，待银行取得正式抵押权证后，开发商的阶段性保证责任解除。
因此在银行取得抵押权证之前，若购房者逾期偿还贷款，银行有权要求开发商承担保证责任。开发商在承担保证责任后，有权向购房者追偿，后果最终由购房者承担，同时开发商会按一定比例（一般为万分之一至万分之五）向买受人主张违约金。如果购房者连续三期或者累计六期逾期偿还贷款（即“连三累六”），根据银行与购房者、开发商之间的《购房担保借款合同》约定，银行有权解除借款合同，要求开发商一次性偿还剩余全部贷款。开发商替购房者偿还全部贷款后，会起诉购房者，视具体情况要求购房者偿还全部贷款，拍卖购房者房屋或其他财产实现债权（即“要钱”）；如果房屋尚未交付，且房地产市场行情较好的情况下，开发商可选择解除买卖合同、收回所购房屋（即“要房”），并要求买受人承担高额违约金（一般为购房总价的1%-10%）。
在银行取得抵押权证后，开发商的阶段性保证责任解除。此种情况下，如果购房者多次逾期偿还贷款，银行将直接起诉购房者要求偿还贷款本金、利息及罚息，拍卖购房者房屋或其他财产，以实现债权。
综上所述，购房者应当量力而行，避免超出经济能力盲目购房。否则若出现房贷“断供”情况，将会造成以下严重后果：
1、承担违约责任。除偿还贷款本金、利息、罚息之外，还会额外承担违约金、开发商或银行实现债权的费用。
2、列入征信黑名单，严重影响个人信用，日后贷款将受到影响。
3、开发商解除《商品房买卖合同》，所购房屋被收回，并承担高额违约金。
4、银行解除《购房借款合同》，收回全部贷款，拍卖购房者房屋或其他财产。
5、若不履行生效判决，会被列入失信被执行人或限制高消费名单，成为“老赖”。
房贷断供如何救济？
一旦出现房贷断供情况，除了尽快凑钱还款外，购房者还可从以下几方面去尝试，尽量把损失降到最低限度：
一、向银行申请延长贷款期限
如果还款过程中暂时遇到资金困难，可以向银行申请延长还款期限，银行会综合考虑贷款人的年龄、工作能力、经济能力后，决定是否同意延长贷款期限。
二、向银行申请暂停还本金
借款人可以与银行协商，申请在一定时期内只还利息，不还本金，并提供其他担保措施，银行风险也可控，可能会接受借款人的提议。待有还款能力后，再恢复正常的还款。
三、与开发商协商解除房屋买卖合同
以上两种方法只适用于资金暂时出现困难的情况，如果购房者确实无能力继续还款，且购买的房屋未交付，或者交付后未装修入住，不影响开发商再次销售的，可与开发商协商解除商品房买卖合同，支付一定比例的违约金，将房屋退还给开发商，避免房屋被法拍。
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