贷款买公寓的注意事项，以及如何办理最省钱
近期笔者有一个客户咨询我，公寓在全款可以买的情况下，想贷款买，让我给一些专业的建议。
其实这个事情确实可以理解，很多时候，我们都希望能留一些钱在手里，心理踏实一些，贷款这个事情，反正能慢慢还，就慢慢还吧。
不过，贷款买公寓要注意什么事情呢？
无论是任何时候的贷款，其实贷款都是一个经济行为，要借银行的钱，所以，无论是如何贷款，都需要拉征信，拉流水，查资金来源等，这些统一的事情，笔者就不提了。我们来谈谈真正贷款买公寓的情况下，要注意的事情：
第一：贷款买公寓的税费，往往比全款要贵。
一般来说，公寓中最大的税费是增值税，一般基础是增值部分的20%。
举例：
20买的公寓，30万卖，那么，增值了10万，增值税起步就是2万，然后契税3%，30万的3%，成本是9000元，合计税费一般就2.9-3.5万左右（其他杂项也不少，比如城建，印花，个税，土地税等等）
简单的说，如果原来业主买的这个公寓增值的情况下：
全款买入，可以做一部分的装修款等，网签合同价格可以根据实际情况来写。（比如扣除装修，家电和契税等金额）这样的话，这个网签价格与当初买入的总价差额就有限了。就可以因为差额少，所以税费低。
不过贷款的情况下。一般我们追求的都是能多贷就多贷：
这个时候，一般会以成交价为贷款的基础价格，这个时候。就要以成交价扣除原来业主买入价，这个差额部分都是要按照20-60%来交税的（分级界定的），所以，这个时候税费成本就会很高了。
第二：贷款买公寓，可以少一些贷款金额吗？
可以的，公寓的贷款，原则来说就是以你有公寓以后去银行借钱，借钱越多银行的风险就越大，所以，你想少借一些，这样的话，银行也是办理的。
那么同样是30万的公寓，原本可以按照30万，申请15万的贷款，但是，现在你只贷款10万，那么，这个时候：
就是需要首付20万，贷款10万。
这个时候的税费计算基本跟全款没有多少差别，正常计算即可（也就是说，网签价格可以去除家具家电等成本，这里面有一个特殊情况，假设这个公寓在房管局的内部评估价比网签价高，那么，还是要以房管局内部的计税价来计算的）
第三：贷款买公寓如何贷比较划算？
那么，当我们必须要贷款的时候，我们就要思考，如何贷款更划算呢？
其实房贷不仅仅只有按揭贷款，还有就是抵押贷款。
按揭贷款是建立在房子没有全款的情况下可以申请的。
抵押贷款是建立在房子已经全款买入的情况下，可以申请的。
目前苏州这边的情况是：
按揭贷款看个人征信，一般成本6-6.5%，
抵押贷款看个人征信，一般成本6.5-7.5%
为了计算方便，我们统一按照最高的利率来看成本：
我们还以刚刚提到的30万的公寓为例，假设是按揭贷款15万的情况下，那么，贷款10年，利息6.5%，每个月的还款额是：
按照最低计算是需要：1704元这样
那么，按照抵押贷款：
目前我们按照最高7.5%，5年（一般最高是5年左右），先息后本。
那么，贷款15万，一年的利息就是：150000*0.075=11250元
每个月的成本就是：937.5元
所以，如若是手里有钱，想贷款买公寓的话，我的建议是：
先全款，然后抵押贷款出来。
这样的话，就算公寓的按揭贷款只有1700元左右，也是比937.5元的利息高的多，每个月就无形之中积累了：762.5元。一年就是9150元，5年就是：45750元。这些钱都是全款买入一周然后办理贷款就省出来的哦！
备注：
欠的钱还是要还款的。5年后要一次性还清本息的，这个也需要读者了解清楚，给自己的资金做好规划，然后再做打算。
总结下：
在网签价比房管局内部的评估价高的情况下，贷款比较划算，省税是可以的。
网签价比房管局内部的评估价低的情况下，无论贷款还是全款，税费都是没有办法节省的。
特殊情况想买公寓省钱贷款的情况下，那么，先全款买入，然后贷款贷出来，由于是先息后本，所以，成本会更低！
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公寓投资百问百答
