年底，天津房贷利率，或再下降！
临近年底，都在期待房贷利率能再降低。
还有最后一个月的时间，天津房贷利率，究竟还会不会降？
天津目前首套房贷利率3.9%，LPR-40基点。
经咨询农行、建行等大型银行，得到的答复是：
年底之前，基点不会调整，首套继续保持在-40基点。
二套房贷的基点，有没有下降可能呢？
银行表示，最近没有要调整的意向，仍然+60基点。
那年底，天津房贷利率还有可能再低吗？
取决于12月20日的LPR。
目前预测，将有10-15基点的降幅。
两方面原因：
第一，11月25日降准了。
央行将于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25%。
此次降准共释放长期资金约5000亿。
每次降准，信号意义都非常强。
这是今年的第二次降准，4月25日央行也降了0.25%。
时隔7个月后再次启动降准，降息的预期非常大。
而且，11月的LPR按兵不动，预计12月将会下降。
从眼下的大环境来说，“降准降息”是必要操作。
虽然政策密集“浇水”，但楼市“这棵大树”还没长出叶来。
按逻辑，是一定要继续给宽松的利率环境。
每一轮“抢救周期”均如此。
2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降准。
2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降准。
2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降准。
今年，仅有3次降息（LPR累计下调35基点）、2次降准（总共仅下降1%）。
力度还远不够。
年底的房贷利率，还有下降空间。
至于明年房贷利率会不会涨？
银行方面也给出答复：暂时没收到涨回基点的通知。
这意味着，明年年初，要么会延续LPR-40基点，要么调至LPR-20基点。
但即便回调，也是暂时的。
目前的趋势，楼市复苏，必须伴随更低的房贷利率。
客观说，现在首套-40基点，很难得。
基点一旦确定，将跟随整个还款周期。
抢到-40基点，以后无论LPR怎么变，基点也不会变。
如果打算买房，不必为了更低的房贷而拖到明年。
明年即便房贷低，也是由于LPR下降造成的。
LPR每年1月1日会自动调整为最新的，不必担心。
比如，只要转换为LPR的贷款，明年1月1日都将自动下调（以今年12月20日的LPR为标准，至少下降35个基点）。
关键还是办贷款时的基点，现在是不错的“优惠时机”。
第二，社融数据还是不好看。
10月，居民中长期贷款（主要是房贷）仅新增332亿。
比去年同期减少3889亿，创 14 年来同期新低。
同时，居民贷款也是年内第三次收缩。
说明此前出台的政策，以及房贷利率下调，刺激效果有限。
基于此，更加大了年底信贷政策进一步发力的可能性。
最近，密集出台的政策，都在救房企。
在供应端，玩命给利好。
从“三条红线”到“三支箭”，之前有多怕它疯，现在就有多怕它挂。
短短一个月时间，三支箭全部就位。
就连禁用多年的上市房企股权融资，都再度开闸。
资产重组、借壳上市、定向发行新股……统统恢复。
房企都要喜极而泣了，真是实力再强，不如命长。
但对于楼市来说，这只是“剃头挑子一头热”。
需求端的刺激，也刻不容缓。
降息、降准、降首付、税费减免、放松限贷……这些都是甜头。
有点甜，但还不够甜，还需要更甜的。
现在呼声比较高的一个救市大招：
降低存量房贷利率。
说到底，现在买房欲望低，主要还是对于未来收入预期的降低。
很多人的心态都是：拿着现金比什么都安全。
降低存量贷款利率，有两种方式：
商转公、存量房改利率。
20多个城市，已开始执行“商转公”。
也就是商业贷款与公积金贷款之间的转换，对存量贷款利率曲线降息。
全国来看，“商转公”风向很明显，一大批城市大概率要跟进。
据银行方面反馈，天津暂时没有“商转公”的政策。
但并不代表以后不会有，取决于整体的趋势。
“老房贷”高利率，也有希望下调。
其实，降低存量利率，并非没有先例。
2008年“萧条期”时，金融部门曾出台过政策。
多家银行宣布，8.5折、9折或更高利率的买房人，都可到银行改为7折利率。
这属于央行出政策，银行执行，配合房贷合同的修改。
当时的条件是：近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约、两笔以上未结清房贷。
最近，有消息称：“存量房贷利率即将统一下调，郑州成为试点城市”。
针对前期是5.88%，甚至更高的首套房房贷利率，一律执行最新贷款利率。
银行表示暂未受到通知，但也有内部人士透露，调整的可能性很大。
降低存量房贷利率，是“必需品”，有助于拉抬楼市信心。
包括“带押过户”的执行，天津也在筹备中。
已选定试点银行，APP等程序均开发完，近期将落地执行。
为了改变买房人的预期和情绪，明年年初，还将有针对需求端的楼市大招。