3.68%抵押经营贷，能置换高利率的房贷么？
最近，房贷转经营贷的操作在市场上又流行起来了。对于此操作，我之前也有写过一两篇文章来分析。得出的结论就是，房贷转经营贷不具备普适性。
至于你适不适合，我相信你在看完本文后会有一个比较清晰的判断。
一、低利率的抵押经营贷不能一次做够20年
房贷是能做到20年、30年的长期个人住房贷款，而经营贷是以企业经营周转为主的中短期贷款。两者的用款性质、贷款年限完全不同，这才导致了两者的利率出现了较大差值。
3.68%、3.85%的抵押经营贷，看着利率很低是吧？因为它这个定价标准就是1年期的LPR，它利率低是理所应当的事情。
银行20年期的抵押贷款，它利率也是在5%以上。显然，这类20年期/利率5%以上的抵押贷和房贷利率差别不大。
如果有人让你垫资结清房贷，再来搞这种抵押贷款，那你肯定是不会转的。那为什么现在却有很多人打起了转贷的主意？
这一方面得益于银行低利率+长授信年限抵押经营贷产品的产生；另一方面则是归功于贷款中介乐此不疲的宣传推广。——抵押贷利率3.68%，可以用20年，而且支持先息后本。
这和5点几、6点几的房贷利率就产生了巨大的息差，绝大多数不明背后真相的人自然为之所动。可正如上文所说，3点几的抵押贷，它采用的是1年期的LPR作为定价标准，你觉得它能贷满10年，甚至20年吗？
银行授信年限20年没错，可银行往往也会要求每1年或3年归还本金之后审核续贷，以此循环20年。即使有的银行宣传无还本续贷，但先审核后续贷是必然少不了的。这类长授信年限存在较大的不确定性：
上头政策收紧，严查抵押经营贷资金用途的合规性，会影响续贷；
银行政策收紧，想要回笼资金，会影响续贷；
甚至给你办业务的客户经理离职，它也会影响你的续贷……
也就是说，超低利率的经营贷你能稳定使用的年限通常不超过3年（5年）。3年一过，就会涉及到归还本金换银行重新再贷，而每一次归本、转贷都会产生额外的费用。
所以，对大多数追求稳定的普通购房者而言，房贷转经营贷并不合适。
个人觉得，真正适合转贷的无非这几种情况：
1.释放房产价值
你名下的按揭房已经还款几年，现在房子升值了，想通过抵押把升值部分给贷出来；
2.手头有收益率不错的项目，需要更多的资金投入;
转成经营贷后，因为利率低而且可以先息后本还款，月供压力会小很多；
3.有计划提前结清房贷，或者置换新房；
房贷等额本息还款，前期还的大部分都是利息，月供高。如果你打算3~10年内结清房贷或者卖房，那转成抵押经营贷就能省利息
