详解：合肥买二手房过户贷款交易流程、中介费标准与安全注意事项
详解：合肥买二手房过户贷款交易流程、中介费标准与安全注意事项
我们将合肥买二手房分为前期、中期与后期三个阶段，本文主要详细讲解最后一个阶段成功签订合同后的第九阶段，最后期的过户贷款等手续。文末有大家比较感兴趣的二手房交易流程的问题，尤其是如何降低中介费与如何把控二手房交易流程安全问题。
这是我们服务过数百组合肥二手房购房者之后，总结的合肥二手房后期交易全流程表格与注意事项，助您实现高效安全买好二手房。
一、合肥二手房交易后端全流程图概述
二、合肥二手房交易注意问题与事项说明：
1、合肥整个二手房交易流程一般要多久时间？合肥二手房银行贷款预审批一般需要多久时间？
前期看房有的一个月内可以，有的两三个月不定，我们按照一个月来计算，近期银行额度非常充裕，审批非常快，基本当月内可以做到放款。从签订协议到过户交付目前一般2个月内即可完成。
当然如果银行额度紧张时候，放款就比较久。或者出现房主集中还款潮时候，房东还款还需要银行审批，时间就会拖久一点。
所以急需拿房的例如孩子上学的，急着结婚的，就需要提前看房买房，提前筹划好时间。
2、部分二手房房源银行评估价与成交价差距需注意
当在二手房价比较稳定或下降时候，房子不要太老（20年内），就不需要考虑这个银行评估价过低的问题。
针对部分二手房房源，例如房龄老的房子，回迁房，房价上涨过快阶段，还有市场价特别高的特殊的房源，需要注意二手房的银行评估价与实际成交价之间的差距的问题存在。
这时候，买方最好提前了解好交易房屋大概评估价，以免评估较低贷款额度低，导致交易失败。
举个例子，房子成交价是200万，按照成交价，房子首付款为最低30%即60万，需要贷款140万。
但因为是老房子，银行预测评估才180万，银行只能按180万放贷70%，即126万。则买家需要多出140-126=14万的首付款出来。
如果买家本身资金比较紧张，连买房首付款都是借的，再去筹多余款项就麻烦了。
3、二手房税费由谁缴纳？税费按照什么原则缴纳？
二手房合肥这边基本上税费都是买家承担，卖家只管拿到净得价。如果让卖家出也可以，羊毛出在羊身上，房子总价就会提高。
二手房税费缴纳就高不就低原则缴税：如成交价低于税务系统评估价，依评估价缴纳；如成交价高于评估价，依成交价缴纳。
4、合肥二手房中介费谁出？合肥中介费标准？如何降低中介费？
这个和税费一样的，基本上都是买家承担，卖家只管拿到净得价。如果让卖家出也可以，羊毛出在羊身上，房子总价就会提高。
现在不少二手房不好卖情况下，越来越多卖家愿意出中介费，以尽快卖掉二手房。
按照我们实操的经验，如果能够减免或者整体降低中介费，卖家房东是愿意把中介费进行减免部分，让渡到总房价当中去，相当于降低总房价。
例如：一套房子总价200万，通过bei系二手房门店办理，需要在过户时候，一次性付清该中介费2.4%个点，即4.8万。可能卖家房东愿意出中介费1%即2万元，则剩余的买家再出1.4%即2.4万元。
如果通过自己熟悉的二手房门店，或者通过吴哥办理二手房手续，200万房价总的中介费为最低0.7%起，为1.4万元即可，且只收买家单方，不收卖家的。则可以谈判，让卖家房东让渡1%即2万元给买家，即总房价降低到198万成交。
卖家这个2万元中介费，他也是要出的自己拿不到，还不如让渡给买家，降低买家压力以尽快成交。我们在实操过程中，一般卖家都是非常爽快的让给买家，算作房子优惠。
另外，对卖家而言，帮他房子尽快卖掉拿到他需要数目的资金即可，至于通过哪家中介成交，一点不重要。
5、二手房后期交易流程安全问题：
1）合肥二手房交易流程完善
合肥二手房交易已经非常成熟了，每年交易几万套，过程中出现交易重大问题的概率非常非常低。
我印象中，几年才出现一起房东携款失踪事情，主要原因还是买家贪图房子便宜或者省中介费，绕开中介私下交易。
房管局对于交易流程把控非常严格，有统一合同模板，有首付款与贷款尾款资金监管账户保障交易资金安全，对相关交易机构监管非常严格，还有完善的法律司法体系，保障购房者的利益，最大化控制风险。
2）买家替卖家垫还房屋尾款风险问题
对于买家需要垫付卖家的尾款部分的环节，首先市场上99.99%的房东与房子都是没有问题，因为房东既然是诚信卖房子，就会很配合进行各项手续，想尽快卖掉房子走完流程，才能套现拿钱。除非卖的房子涨价很厉害了要反悔。
当然具体极个别房东因为个人债务房子存在抵押问题，买家因为需要提前替卖家还款存在一定的风险。
可以通过提前调档查看房屋抵押情况，房屋如有除了原来银行一次抵押贷款的外，还存在其他二押情况，我们一般建议不要买这种房子。
替卖家的尾款，还到买家的还款的银行卡当中，卖家提前申请好还款，通过现场扣款或者次日扣款，尽量压缩款项滞留的时间。
另外，查阅房东的征信，详细了解房东债务情况。最大化，前期就避免后期麻烦出现。
3）买家自身银行贷款审批风险问题
自身最主要的问题是贷款审批出现问题。例如征信出现问题，流水不足，相关材料提供不全导致银行贷款审批被拒绝，或者银行审批时间太长，导致房东比较焦急。
解决这个问题就是买房前就提前考虑这些问题，提前查询征信有无问题，提前准备流水问题。
在交易流程上，务必一定要买家提前进行银行审批之后，再去替卖家还剩余尾款。以防止贷款审批出问题，提前还款就麻烦了。
6、二手房交易过程中选择中介公司的风险问题
从二手房交易流程表可以看出，二手房门店的价值是提供房源信息，撮合交易与后面办理过户贷款的手续，全程只收中介费。
中介二手房门店不会接触购房者其他任何一分钱首付款与贷款尾款，从资金层面来说，是非常安全的。
建议在实际买卖二手房过户过程中，买家不要将除中介费外的任何首付款、定金缴纳给中介公司保管。
所以二手房仅仅就过户与贷款流程操办事项，找一个经验丰富的二手房门店办理即可，各家银行贷款都可以合作，没有什么风险而言。
当然还有其他交易安全方面需要注意的事项，后期吴哥将单独出二手房交易安全细则文章出来。
以上内容同步可以解答：合肥二手房交易详细流程图，合肥二手房买卖房流程，合肥二手房过户办理流程，合肥二手房买卖流程，合肥二手房交易新规详细步骤、合肥二手房贷款流程、合肥二手房中介费是多少、合肥二手房中介费收取标准、合肥二手房交易注意事项等相关问题。
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