抵押经营贷全流程解读
抵押经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要。个人抵押经营性贷款是以企业法人或股东的房产做抵押，所获资金用于企业经营的贷款。
先简单了解一下抵押经营贷的流程吧。
知道自己的需求、自身的情况、匹配银行、评估房值确定可贷金额、准备资料、银行下户签约、批贷、签借款合同开户、公证、上抵、建委出他项凭证、银行见凭证放款。
现阶段，银行的服务效率都很高，标准业务下来的时间周期大概是10个工作日，其中涉及的流程包括，下户签约、组卷报卷（补资料）、批贷、签借款合同开户、公证、上抵、出他项、放款。有些银行线上产品碰到需要加急的客户甚至能压缩到一周的时效。如果碰到有上家银行抵押需要垫资，上家银行还要解押也需要时间，着急的朋友可以在银行下户签约时就提前估算一下约好上家银行还款时间，提高效率。即使你约好提前还款，在这天没有提前还款也没有任何影响，不会违约什么的。
在做房产抵押贷款前先看看下图（给大家精心准备的思维导图），然后我们考虑一下这几个问题，最后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。
说到整个流程最重要的部分还是在前期如何选择适合自己且自身情况符合银行要求的银行，这个是难点。
有些客户比较自信，认为自己有房产，征信也没问题各方面资质都挺好，直接去找银行咨询或者申请贷款。很多在咨询环节就被拒绝或者申请后以申请失败而告终，很多人都不服气很纳闷，这是为什么呢？可以这么说吧，每一个客户都多少有一些瑕疵有这样那样的多问题，真正的百分百全都符合银行条件要求的客户少之又少。抵押经营贷这件事，想起来简单，实际操作起来难。
说了这么多，还是会有很多人自己想直接去找银行办理，这很正常，能省就省嘛，根据上面的图，考虑好自己的需求和自身情况以及问题点再去和银行客户经理沟通，会省去不少事，一针见血，更高效。
下面先给大家分析分析上面这张图
一、人
1.年龄
普遍要求借款人年龄在22-65周岁之间（少数银行可放宽至18-70周岁），抵押人年龄要求在18-70周岁之间（少数银行可到85周岁，要求公司有真实经营），借款人和抵押人可以是同一个人，也可以不是同一个人，比如说父母的房子（抵押人），孩子做借款人，这叫“直系抵贷不一”。甚至极个别的银行可以朋友之间一个做借款人一个做抵押人，这叫“非直系抵贷不一”。年龄太小（18-22）或者太大（60以上）通常会要求家人知晓或者共借，但是这个可以沟通或者规避。
2.婚姻
未婚，这个简单就不说了。
已婚，会考虑之前有几段婚史，财产是否清晰，已婚需要配偶知晓共借。如果配偶不能知晓共借，市面上这个名词叫“单方”，这个在银行是明令禁止的、违规的，因为夫妻之间财产属于共同财产，婚姻期间债务也是共同承担的。“单方”违规，基本上没有银行愿意这么干，夫妻感情好还好一点，感情不好的贷款一旦逾期处置资产配偶作为不知情方不同意起诉后会牵连一大堆人，弄不好还有牢狱之灾。前几年的由于“单方”这些事闹得沸沸扬扬“以房养老”事件，连方正公证处都被牵扯进去了查处一大批人。
离异，首先要离异的时间是不是在近3个月，如果是在近3个月以内80%的银行会考虑夫妻间是否债务上有问题，有些甚至会要求查前配偶征信。还有就是离婚时离婚协议上是否有注明财产的分割，产权是否清晰，如果不清晰需要做产晰公证。
还有一种特殊情况“丧偶”，这种情况如果没有遗嘱公证，如果有孩子、父母涉及到这些人的时候就需要做一个放弃继承财产公证。
大部分的银行都要求公证，借款公证、强制执行公证。如果逾期没有还款能力，银行有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。公证费什么的都是由银行支付。也有少部分银行是不需要公证的，比如说工行、中国银行、交通、光大。
3.职业
公检法、律师、记者这几类职业，通常是银行不愿意接的客户群体。他们是社会的精英，和这几类职业人群打交道有纠纷诉讼时打起官司会比较麻烦。特别是借款人和抵押人本人是这几类职业的大部分银行会禁入，如果是配偶为这几类职业是可以的。房产抵押贷款都要求有公司，很多职业政策限制不允许名下有公司，这时候可以考虑让家人名下买个公司作为借款人，如果家人都名下都没法有企业的情况可以考虑一纸实控（利率会比正常业务高一些，大概在年化4.5-5%之间。
4.征信
征信对于每个人来说都很重要，通常银行要求近两年不能超连3累6，如果超过了，也不是不行，可选的银行就少了，利率也相对高，大概在年化6%左右。如果征信逾期太严重黑户了（连7之类的），大概率银行产品就没戏了，只能考虑典当行之类的。
征信好坏一般体现在三方面：负债、逾期、查询次数。负债是银行根据客户收入衡量客户还款能力的一种方法，通常要求月收入是负债的月还款加上本笔贷款的月还款的1.5到2倍，有些行要求严格一点会要求年流水是负债加本笔贷款总金额的1.5倍到2倍。查询次数一般看近一个月或者3个月，查询次数太多说明近期你的资金紧张频繁借款，风险加大。两种情况，一个是你很缺钱，借了很多还不够，还一种情况就是其他银行都没批说明你可能有什么问题才会被拒贷。通常要求近一个月不超3次，3个月不超8次。
5.诉讼、执行、借贷纠纷、失信
当前名下有诉讼，执行、借贷纠纷、失信这种银行通常是不接的，一种情况例外，就是你是原告。
二、房产
1.区域
房产所处的区域银行还是比较关注的，有些比较偏远的区域银行是不准入的，因为银行会考虑资产的处置变现能力。举例：北京某远郊的房产，交通不方便、购买热度低、有贬值的风险，一旦发生逾期不良处置资产的时候拍卖价格会很低，银行的损失率和风险会变大。所以，大部分银行愿意做市区、近郊的房产（额度也大，同样是一笔业务，流程和时间都一样，当然更愿意选择大业务），当然，远郊的房产也是可以做的，只是可选银行会少一点。
2.房龄
大部分银行接受房龄在30年以内的房产，部分银行可接受40年内的房产，少数银行可接受50年以内的房产，银行根据房龄划分的时候也会根据区域划分，举例：某商业银行要求四环以内房龄40年，四环外房龄在30年内，东、西城的老破小房龄可以再沟通。我碰到过最老的房龄68年的银行也接受了，但是客户的其他资质真的特别好。
3.面积
30平米以上，这个是最低要求，大部分要求在50平米以上，面积太小的有些银行会要求提供二套房产证明。
4.产权性质（立项）
这里指的是房产证上写的住宅、公寓、别墅、商业、办公、写字楼、经适房、按经适房管理、央产房、已购公房、两限房、房改房、厂房、科研办公等等。
住宅，所有的银行最爱，最好处置变现肯定是没问题。
公寓，70看的公寓可以等同于住宅看待，50年公寓银行基本都不接。
别墅，在北京大部分别墅立项上写的都是住宅，银行通常都按住宅对待，对于一些下户的时候是独栋别墅这种可能会降成。
商业、办公，由于商业办公房产浮动较大，变现能差一点，只有三分之一的银行接受这类的房产，通常贷款金额的成数在评估值4-6成，银行通常会把租金也考虑进去。
经适房，按经适房管理、央产房、公房等政策性住房，通常会要求转商后在办理抵押贷款，极个别银行可以不转商，但是会降成或者把稅值减掉，这类政策性住房首先要满足可上市交易。
厂房、科研办公，少数银行可接受，一般会考虑企业经营情况，有些会要求加担保，综合下来成本会高一点，大概年化7-8%这样的。
公司名下的房产，有些银行可能要求持有3年以上，有些银行对时间没有限制，因为公司名下房产需要满3年才能上市交易出售。
5.干净房本/转单
有些银行会考虑转单的客户上家是个人还是银行或者机构，是个人的可能会要求先结清；如果是之前是按揭的，有部分银行也会要求先结清按揭，所以说这时候选择银行很重要。有些人如果额度要求不高100万以里，也可以考虑抵押消费贷（一抵二抵都可办理）。
6.是否有二套
有二套，全国房产都可以，它是财力资产的证明。资产负债比超的时候可以降资产负债率率，也可以降低银行处置不良资产时的风险。有二套有些银行也可以提高你本套房产贷款的成数。
三、公司
抵押经营贷款的服务对象是中小企业或者个体工商户，要求贷款的资金不能流入股市、基金、房地产等或者其他不良嗜好消费（黄赌毒），为了合规，有真实经营当然是最好的，没有公司，没有真实经营的客户可以过一个成立一年以上的公司（这个公司一定要干净，没有经营异常涉诉什么的），有特殊需要的也可以不过公司走一纸实控（即找一个公司开立证明，证明你是这个公司的实际控制人）。
公司同样不能是银行的一些禁止行业，如：小贷公司、基金公司、KTV，足疗等等，经营范围里也不能有这些字眼出现。
公司和个人一样，会看公司流水的收入以及公司有无诉讼、执行等，有时候也会看企业的征信，银行需要到经营场所下户拍照。
四、需求
需求一般指的是想要贷款的额度、利率、还款方式、期限等等。
通常情况下可贷额度是评估值的7成（这当中评估值是有调整的空间的），有些银行可以给到75成或者8成，客户优质的甚至能到9成。利率各银行基本是固定的，银行的融资成本不同定价也不同。现阶段举例：建行利率3%-3.4%，中国利率2.5%-2.8%。当然，这些利率并不一定你的情况都符合要求，还款期限和方式也并不一定都适合你，整体来说，利率现在普遍都在3%-3.2%之间，当然，如果你的情况问题多资质不好比较疑难，那利率可能会改高一点在年化5%左右
还款方式有先息后本和等额本息，大部分银行推的都是先息后本的还款方式，先息后本前期压力可能会比较少一点，资金使用率高，对应的还款期限一般是1、3、5年期。少数银行有等额本息的还款方式，一般对应5年期或者10年期，如招商、平安、光大。
常有人问提到资金使用用途，这个涉及到三方受托支付、资金截留等问题，最终资金流向哪里，这些都是可以规避的。银行想要的是你按时正常还款，不是想你逾期了去处置你的资产，所以你只要按时还款别逾期，其他都好说。
抵押经营贷所需要的资料都有哪些？
个人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证、流水
公司：营业执照、公司章程、流水、上下游合同、财报、三方受托支付合同
以上材料各银行要求不同，大同小异。
上面聊了这么多，希望对大家做经营贷过程中有所帮助
这些问题对于大家来说看似复杂都是问题，但对于我来说，都不是问题，都是可以解决或者规避的。为您提供专业化的，最贴近自己需求量身定制的方案，协助您快速、高效成功办理。
结合一些实际案例给大家说说吧
客户A，男的77，女的73岁，房龄47年，想拿名下房产做抵押给孩子生意上周转，因为这几年疫情影响，孩子的公司资金出了问题孩子名下有200多万的诉讼未处理，两老人为了帮孩子加上对征信的忽视，征信历史逾期连6累30了，老人不想让孩子担心想着贷款还不让孩子知道，要不孩子肯定不会接受，像这种老龄人，老龄房，征信历史逾期又严重，还不能让孩子知晓，银行正常情况下根本就不接，通过不懈努力，和一商业银行行长沟通了好几天，最终让老人找个有经营的朋友公司做借款人，两个老人作为抵押人，非直系抵贷不一，签署一个非唯一住房声明，年化利率3.7%，短暂解决了一家人的燃眉之急，缓解了家庭的压力。