一文说清||开发商挪用预售监管资金，购房户可以停贷断供吗？
近日，网易新闻深度报道了一个新闻：因延期交房停贷一年后，他们被银行告上法庭。
购房户王某购买了“新力城”商品房一套，合同规定在2022年6月30日交房。同年12月8日，王某与银行签订了个人购房担保借款合同，开发商是王某的保证人，贷款金额115万元，贷款期限30年。
因开发商资金链断裂，停工，挪用按揭贷款。眼看，房屋难以正常交付。王某与其他“新力城”987户选择停贷断供。
现银行起诉要求提前还清全部按揭贷款。
关于预售资金监管问题，法律到底是怎么规定的呢？
一 预售资金监管法律法规规范性文件有哪些？
1、《城市房地产管理法》（2020年修正本）
2、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）
3、住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》建房〔2021〕55号
4、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》
浙建房〔2010〕72号
5、《温州市商品房预售资金监管办法》2023年1月1日施行
6、最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行
《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022］12号）二预售资金包括哪些款项？预购房款包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
三
资金监管具体要求？1、唯一银行唯一账户，若变更银行或账户需要经过住建部门审批。
2、所有资金全部存入，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
3、专款专用：必须用于有关的工程建设；
4、用款审批制：
1）开发商提交申请；
提交监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料；
2）监管银行：根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划审核；
3）两报告：
开发商按月向住建部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。
监管银行按月将商品房预售资金情况报人民银行当地分支行备案。
5、两限额：
1）监管项目工程预算清册总额不低于130％的预售资金；
2）工程预算清册总额的20％可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
四开发商挪用资金的形式？
1、未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;
2、变相逃避商品房预售资金监管的;
3、未按规定使用商品房预售资金的;
4、提供虚假材料的;
5、其他违反本办法或监管协议的行为。
五
开发商挪用监管资金的法律后果？1、警告
2、责令限期改正
3、暂停监管资金拨付
4、暂停其商品房预售和合同网签备案
5、记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统
6、吊销预售许可证
六
监管银行的法律后果？
（一）违法情形：
1、监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料
2、监管银行未经住建部门核准同意擅自拨付重点监管额度内资金
3、超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工
4、监管银行与开发商、工程监理单位相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金
（二）法律后果：
1、责令限期改正
2、应当负责追回重点监管额度内的资金
3、无法追回的，依法承担相应赔偿责任
4、三年内不得在当地市、县（市）行政区域内承担商品房预售资金的监管
5、追究相关责任人的责任
七施工单位、监理单位的法律责任？提供虚假证明或采取其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由行业主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。
八
住建局的法律后果？住建部门玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
九开发商挪用监管资金，购房户可以停贷断供吗？（一）不能。
（二）原因：法律关系不同。
1、开发商与银行、住建部门——《预售资金监管协议》
违反监管协议，既是违反行政管理法律法规的行为，应由住建部门作出行政处罚；也属于违反违反行政协议（三方监管协议）的行为，应承担行政违约责任。
2、开发商与购房户——《商品房买卖合同》
虽然开发商挪用监管资金是造成无法竣工验收、逾期交付、逾期办证的直接原因。但合同约定开发商的违约行为包括：逾期交付、逾期办证，对此中已约定相应的违约责任。
购房户只能依据合同主张违约责任，包括支付违约金、退房。
3、《个人担保借款合同》：
1）借款人、抵押人：购房户
2）贷款人（抵押权人）：银行
3）保证人：开发商
该三方就按揭贷款签订合同，银行的合同义务是发放按揭贷款到开发商的监管账户；购房户的主要义务是分期支付借款本息给银行。
购房户停贷断供属于违反借款合同的违约行为，银行可以起诉要求购房户支付本金、利息、罚息、实现债权的费用，并主张处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
当然，银行也可以主张开发商承担连带保证责任。若开发商代为偿还借款，开发商可以向购房户追偿。开发商资金链短链烂尾的情况下，不可能具备履行能力，也不可能代为偿还借款本息。
结论：购房户不能因为开发商挪用资金导致资金链短链而单方面停贷断供。
十
购房户应如何维权？
（一）申请住建部门依法查处、申请信息公开。
1、要求住建部门对开发商挪用监管资金的违法行为进行查处；
2、向住建部门申请资金监管信息公开，获取开发商资金挪用的时间、批次、金额、提交材料；
3、确定开发商、监理单位、监管银行的违法违规情形，收集相关证据；
4、跟踪住建部门的查处进度，是否责令开发商限期补齐资金，是否停止预售和网签备案，是否暂停监管资金拨付，是否对开发商进行罚款处罚，是否将开发商计入征信系统。
5、监管银行违法违规的，住建部门是否发函要求暂停拨付资金，是否责令追回资金，是否补齐资金，是否暂停预售资金监管资格；人行是否对监管银行进行约谈，是否责令暂停拨付资金、追回、补齐资金、暂停预售监管资格、对相关责任人进行处理等。
（二）行政诉讼：
住建部门不履行职责，提起行政诉讼。
（三）民事诉讼：
1、起诉开发商主张退房、返还购房款；
2、起诉开发商承担逾期交付、逾期办证的违约责任。
结论：开发商资金链断裂停工，无法交付或不可能交付，若购房户选择停贷断供，只会给自己增加违约金、罚息和实现债权费用等额外负担。
理智经济的做法：起诉退房要求返还购房款，或者起诉支付违约金。
微信号｜1553345343
廖玲娟律师浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人
温州市法学会首席法律咨询专家
温州市行政争议化解专家库成员
温州市重大决策社会稳定风险评估专家库成员
温州市清朗网络宣讲员
温州民间智库促进会会员
温州市法学会金融风险防控法学研究会秘书长
温州市人民监督员
温州市妇联“幸福家庭普法先行”项目特邀讲师
浙江省女律师普法讲师团成员
龙湾区企业行政合规第三方监督评估专业人才库成员
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