2023年9月！珠海购房答疑！存量房贷、限购、限售都有！
最新，最全，珠海购房指南来了！
近日来，珠海楼市迎来多重利好，政策一个接一个。
存量首套住房贷款利率下调、执行“认房不认贷”、取消限购、限售松绑、限购区降首付……可以说基本都搬出来了。
说实话，利好太多，小编看得都要眼花缭乱。
不过没事，针对大家最近关心的问题小编全都研究出了，此外还整理了珠海最新购房政策，事关存量房贷利率、限购、限售等，看完记得收藏噢！
为了方便大家观看，小编把内容分为了「正在/即将申请房贷的粉丝必看」+「已经在还房贷的粉丝必看」+「其他问题延伸」三类，建议大家分开食用。
正在或即将申请房贷的粉丝必看
问：公积金贷款购房，首套房首付款比例最低多少？
答：根据新政，珠海公积金贷款购房，首套房首付款比例最低20%。
问：如果公积金贷款已还清，卖了再买还算首套房吗？利率能否按照3.1%贷款？
答：不算首套房。
因为公积金贷款只能使用两次，一旦有过一次贷款记录，下一套则按照二套房界定。
问：外地有房有贷，珠海没有，在珠海算首套吗？
答：算首套房。
目前珠海已执行“认房不认贷”政策，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在珠海市范围内，其名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
而相对应的，如果在珠海已经有1套以上的住房，无论贷款是否还清，再买的话，是不能享受首套房优惠的。
问：珠海购房首套首付款比例最低多少？
答：最低20%。
目前珠海无论是限购区还是非限购区，首套房首付款比例均为20%。
问：在珠海购买二套房，首付比例最低多少？房贷利率多少？
答：最低30%。
房贷利率要按照是否还清贷款，如果是无贷款记录或已结清，利率为LPR-60BP（当前是3.6%）；如果是未结清，利率为LPR+20BP（当前是4.4%）。
而在珠海已有2套房的，如果是无贷款记录或已结清，首付比例最低30%，利率为LPR+20BP（当前是4.4%）；如果是未结清，则不予贷款。
问：珠海是否限购？外地户籍可购买几套？
答：目前珠海只有横琴粤澳深度合作区限购，本地户籍以家庭为单位限购3套，外地户籍（包括港澳）以家庭为单位限购2套。
香洲区、高新区、金湾区、斗门区、鹤洲新区（洪湾、十字门、保税区）不限购。
已经在还贷款的粉丝必看
问：2019年10月8日前买房的，存量首套房贷利率如何调整？
答：对于2019年10月8日前贷款买房的，可以调整存量首套房贷利率。
不过，2019年10月8日前的贷款，存在房贷打折、固定利率等特殊情况。如果是固定利率或基准利率定价贷款，有两种方式可以选择：
①维持现有利率不变
②转换为LPR加点的形式，转换后利率为LPR（本月LPR为4.2%）
需要注意的是，选择机会仅有一次，如果你选择转换成LPR加点形式的贷款，以后没办法再转回去，此外，重新定价日有可能发生变化。
问：2021年买的房，当时房贷利率是5.8%，即LPR+120BP，那现在可以申请降低存量房贷利率吗？能降到多少？
答：可以申请。
参照珠海首套房贷利率下限历史调整情况，2019年10月8日--2022年5月17日期间执行的首套房利率下限为LPR，即LPR+0BP，所以这次可以调整为：（2023年8月最新LPR）+0BP（2021年买房时的BP下限）=4.2%。
算下来相当于降了160BP。
问：原来按二套房贷利率办的房贷能申请下调利率吗？
答：可以。
根据新政，此次调整范围明确是首套个人住房贷款，但根据近期“认房不认贷”政策落地情况，各家银行也细化了首套房贷的认定标准。
农行表示，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不用认贷”政策的，也在调整范围内。
工行表示，房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不用认贷”政策的，也可以申请调整。
也就是说，原来“认房又认贷”政策下的购房者，有机会通过“二套转首套”享受政策利好。
问：2022年我原贷款时LPR为4.6%，加点115BP，现在调整的话，能调整到多少？
答：2022年LPR为4.6%也就是在1月20日--4月20日之间，加点115BP的话，你跟银行商定的利率也就是5.75%。
但当时的利率下限为LPR+0BP。所以本次申请调整，你的利率最低能降到LPR+0BP，即4.2%。
那么如果是2022年5月18日后贷款买房的，利率则将调整为LPR-20BP。
总之，大家只要记住一句话，存量首套房贷利率调整是不涉及原LPR的，主要是调整加减点！
问：在珠海购买建筑面积144平以上的非普宅二套，首付比例最低多少？房贷利率多少？
答：最低30%，房贷利率4.4%。
根据最新消息，执行“认房不认贷”政策后，珠海不再区分144平面积大小。换句话说，此前购买建筑面积144平以上的非普宅二套首付款比例已由此前的60%调整为30%，房贷利率也由此前的4.8%调整为4.4%。
问：2023年3月买房，如何理解“阶段性取消下限”？还能下调吗？
答：存量房贷阶段性取消下限是指，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
关键词在于：自主决定，可维持/下调/取消。
在这里需要注意的是，参照珠海首套房贷利率下限历史调整情况，珠海存量首套房贷利率最低可调整为4.0%，所以低于4.0%的则不能调整。
据了解，2023年3月首套房贷利率普遍为3.7%。
问：贷款时是首套房，现在以家庭为单位的话有两套，能不能享受存量房贷利率下调优惠？
答：不可以。
因为存量房贷利率下调只针对首套房，但如果其中一套已经卖掉，那么另一套将递进为首套房，可以享受存量房贷利率下调优惠。
问：现有两套房，第一套房几年前贷款已经结清了，现在仅剩第二套房在贷款，能否享受存量房贷款利率下调政策？
答：不可以。
因为名下已经有2套房了，除非把还清贷款的那套房卖掉。
问：买的时候其他城市有贷款，所以当时不是首套，按现在认房不认贷政策属于首套，可以调整吗？
答：可以。
其他问题延伸
问：存量二套房贷利率可以调整吗？
答：不可以。下调范围限制为首套房贷款。
但需要注意的是，判断是都属于首套房，是以现有的“认房不认贷”政策为准。
问：珠海限售几年才能交易？
答：目前珠海全域限售政策一律松绑，包括横琴人才，限售时间调整为：自商品房买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满1年之后才能上市交易、转让。
问：原本印着3年/8年才能卖的不动产权证书，是不是也能按照新限售政策执行？
答：是的。
问：婚后男女各有一套房，符合条件么？
答：房子必须满足以下两个条件之一，才能算作首套房调整房贷。
1、放款时即为首套住房贷款；
2、放款时为二套贷款，但当前已符合珠海首套住房贷款政策。
比如，之前你买房贷款的时候是二套房，但现在你已经卖掉了，名下只有一套房在还贷款，那么这种情况下也是可以申请的，满足要求。
因此，婚后男女各有一套房，只有买的第一套房符合利率下调情形。
问：珠海历年基准利率多少？
珠海最新购房政策图
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