开发商办不了房产证，业主可以要求退房，并且拒绝还银行房贷吗？
文章导读：开发商办不了房产证，业主可以要求退房，并且拒绝还银行房贷吗？
一、基本案情
1、蒋谋在2014年看中了一套精装修商品房，约定2016年5月交房，并且支付了首付款，办理了银行按揭贷款。开发商在收房之后，业主缴纳了房屋公共维修金和契税，蒋谋得知房产证正在办理，就快办下来了。蒋某并没想自住这个房屋，只想用来投资，先行租赁，等到将来房价上涨再出售。
2、三四个月以后，房价上涨很多，但是房产证还没有办下来。开发商对此事一拖再拖，业主得到的答复都是“再等等”。又过了三个月，开发商依然在拖延办理房产证。这时业主对此产生质疑。在多次催促开发商办理房产证未果的情况下，业主停止还银行房贷。京云房产律师团了解到，在蒋谋累计12个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。业主知道了钱款被划扣，开发商找到蒋谋，要求归还其为蒋谋代偿的按揭购房款。但是蒋谋以开发商严重违约为由拒绝偿还。业主蒋某认为办理房产证遥遥无期，房价一涨再涨，还要月月供应房贷，实在是没有能力继续等待下去，蒋某要求开发商退房退款。但是双方没有达成协议的一致，所以蒋某到法院起诉。
二、判决结果
法院认为，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表达，且没有违反法律规定，合同的成立合法，双方应该依照合同的约定，享有权利和承担义务。
在这个案件中，开发商没有为蒋谋办理房产证，属于没有履行合同的义务，开发商构成违约责任。然而蒋某与银行之间构成另一种法律关系，蒋谋因为开发商没有办理房产证而停止还房贷，同样构成了违约责任。由于开发商逾期办证的时间，没有达到法定退房期限，所以法院没有支持退房的诉讼请求。最后法院判决开发商支付违约金，蒋某偿还银行的房贷。
三、律师观点
1、能够因为延期办理房产证要求退房吗？
（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
（2）根据法律规定，蒋谋在开发商逾期办理房产证一年后，才有权要求退房。京云房产律师团发现，由于双方没有对此作出约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自交房之日起90日内开发商需要为业主办理房产证。也就是说交房之后的90天是开发商办理房产证的期限，超出这个期限一年蒋谋才可以要求退房。
2、能够因为开发商不办房产证，就拒还房贷？
业主和开发商签订《商品房买卖合同》，双方承担相应法律义务，享有合同约定的权利。业主和银行签订的贷款合同，属于业主和银行之间的合同关系，双方同样承担相应的义务，享有一定的权利。蒋某停还房贷，银行扣留了应该拨给开发商的房款，属于业主在其与银行的法律关系中，业主违约的情况。
3、开发商拖延很久不办房产证怎么办？
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商没有为业主办理房产证，必然是没有履行合同约定的义务，对于开发商违约责任的认定与处罚，一般有两种情况：业主应该
（1）双方在《商品房买卖合同》中有关于办理房产证的期限和违约处罚的规定，则按合同约定执行。
（2）双方没有约定办理房产证的期限和违约处罚方式的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在房屋交付之后90日内仍然没有为业主办理房产证的，根据已付房款比例按日计罚。
（3）京云房产律师团认为，如果开发商在超出规定或约定办理房产证期限一年以上，可以要求开发商解除合同并赔偿损失。
京云房产律师团提醒您：
如果开发商在手续不全的情况下，就开始施工建房，销售房屋，这样就会形成很多隐患。有时会导致业主无法办理房产证的情况。所以在业主购买房屋之前，就要对地产商充分了解，从而规避相应的法律风险。
原文作者：楚琳
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
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