北京二手房税费

另外，我还附上了一份PDF版税费公式，方便大家随时在手机中进行查阅，但前提一定是仔细阅读完本文，否则有些内容会搞不清楚。

• PDF版税费公式链接： https://pan.baidu.com/s/1FsFfpcQd1QdDRiOUXdBIiA
• 提取码: 46ud

身为一名互联网产品经理，由于职业病的原因，当年在买房时，真是做了不少功课（请看下图），如今房子将满5年，又到了该补课的阶段（要换房啦），想必正在经历买房的朋友一定会遇到这样的问题，在网上很难找到最新、最全、且详细的【北京二手房交易相关税费】的介绍，如果想查阅相关的政策法规，不但很难找到（因为这些政策法规散落在自八十年代至今发布的很多文件中），就算找到了却又晦涩难懂，可毕竟税费在二手房交易中又不是一个小数目，应该调研清楚（都是钱啊，确定好预算是重中之重），因此本文会针对北京现行二手房交易相关税费的政策法规进行详细的整理，并采用大白话的方式介绍。后续也会根据国家政策实时更新，看这一篇就够了，原创不易收藏的同时点个赞，以便更多的朋友可以了解清楚。

划重点！因不同地区导致税收政策的差异，本文只针对北京二手房交易相关的税费进行介绍。

如有疑问或发现错误请在评论区留言，我会尽量及时回复并持续改进，也可以私信我哦~

好啦，废话不多说，下面进入正题！

【目录】内容检索

-- ↓ 必须了解的4个基本知识，有助于理解后面的税费介绍，请不要跳过 --

• 【北京二手房可正常交易的房屋类型】
• 【5个价格名词】
• 【计税金额】
• 【普通住房认定标准】

-- ↓ 税费 --

• 【税费计算常见名词解释】
• 【增值税】【增值税附加】【增值税和增值税附加的公式化简】
• 【契税】
• 【个人所得税】
• 【印花税】
• 【土地增值税】
• 【补全成本价】
• 【土地出让金】
• 【综合地价款】

-- ↓ 附录 --

• 【政策法规查询地址】

【北京二手房可正常交易的房屋类型】

【如何识别房屋类型】

大家可以通过“房本”中的“房屋性质”和“规划用途”这2项进行识别（如下图所示），这2项内容将关系到二手房交易相关税费的缴纳与计算。本文中所指的“房本”是指《房屋所有权证》或《不动产权证书》。

注：自2015年底开始，在北京购买住房，下发的“房本”由原来的《房屋所有权证》改为了《不动产权证书》。

“房屋性质”主要记载的内容有：商品房、经济适用房、按经济适用住房管理、已购公有住房、限价商品住房、自住型商品住房。（注：“已购公有住房”通常会标记在房本首页右上角）

“规划用途”主要记载的内容有：住宅、商业、办公、别墅、公寓、工业等。（注：本文目前不涉及“非住宅”类的房屋介绍，此类房屋交易时需额外缴纳“土地增值税”。

【房屋性质介绍】

以下内容，覆盖了目前北京二手房可正常上市交易的所有“房屋性质”类型，且“规划用途”均为“住宅”，这些房屋在交易时，均涉及“契税”、“增值税及附加”、“个人所得税”，另外根据“房屋性质”的不同，还需额外缴纳“补全成本价”、“土地出让金”、“综合地价款”。

• 商品房：简而言之就是房本的“房屋性质”中写有“商品房”字样的房屋（网上定义很多，且都冗长，大家可自行查阅）。
• 经济适用房：俗称“一类经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。已购经济适用住房的家庭需要取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，方可上市交易，在交易时需额外缴纳【综合地价款】。
• 按经济适用住房管理：俗称“二类经济适用房”，通常是指具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，在上市交易时需额外缴纳【土地出让金】。“按经济适用住房管理”与“经济适用房”属于两种性质不同的房屋，且不适用“经济适用房”关于限制交易的相关规定。
• 已购公有住房：简称“已购公房”，是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价、标准价(或优惠价)购买的公有住房。其中按标准价(或优惠价)购买的公有住房，应【补全成本价】后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房，在上市交易时需额外缴纳【土地出让金】。
• 限价商品住房：俗称“两限房”，是为了满足中低收入普通居民的住房需求，即限套型、限房价的住房，是由政府指导、市场合作、具有改善型的住房，是普通商品住房的一种。已购限价商品住房的家庭需要取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，方可上市交易，在交易时需额外缴纳【综合地价款】。
• 自住型商品住房：是指政府为了完善住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期而提供的住房。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。已购自住型商品住房的家庭取得房屋所有权证满5年后，方可上市交易，在交易时需额外缴纳【综合地价款】。

【5个价格名词】

【成交总价】：又称“房屋售价”，是指卖方出售房屋所期望获得的总金额，在二手房《房屋买卖合同》中，是通过[房屋成交价格( 网签价 ) ] + [房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价( 装修款 )]的方式间接体现的，在北京由于是卖方市场，“成交总价”通常不包括“税费”和“中介费”，也就是说“买方”需要承担的总支出为：成交总价 + 税费 + 中介费（当然还有一些其他费用，相比起来，金额较小，本文先忽略不计）。

【网签价】：是指二手房《房屋买卖合同》和《存量房网上签约合同》中的房屋成交价格，这个价格非常重要，它既是缴税的依据也是贷款的依据。“网签价”需要根据“买方”的实际贷款需求确定，比如高“网签价”，可以多贷款，但是税费同样增多；低“网签价”，贷款额度降低，同样税费也降低。

【装修款】：是指二手房《房屋买卖合同》中的房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价，在实际交易时，并不代表房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价的实际价值，而只是代表[成交总价-网签价]后，剩余款项的金额，在沟通中简称其为“装修款”。

【核定价】：又称“指导价”或“最低过户指导价”，这是由政府相关部门，根据房屋的所在区域、所在小区、建成年代、建造类型、楼层等多维度定义的价格，这是二手房交易中缴税的基准价，也是“网签价”可调整范围内的下限，每个房子都有自己的“核定价”。

【评估价】：是指由贷款银行委托评估公司根据房子的具体情况，评估出的最高抵押价值，这是“网签价”可调整范围内的上限。

【计税金额】

又叫“计税依据”，通俗讲就是拿什么价格进行税费的计算。在缴税时，税务局会按照“核定价”与“网签价”孰高的原则确定“计税金额”（别忘了，上一节曾讲过，“网签价”是可以根据“买方”的实际贷款需求确定的）。以下为计税金额的确定方式：

当 “网签价 ≥ 核定价” 时，计税金额为“网签价”

当 “网签价 ＜ 核定价” 时，计税金额为“核定价”

通过以上方式可以了解到，为了保护合理税收，不可能让你把“网签价”没有底线的进行申报，这个底线就是”核定价“。

需要特别注意的是，确定采用“网签价”还是“核定价”作为“计税金额”后，不同的“计税金额”会影响到税费计算公式的变化，这方面内容我会在后面的税费介绍中进行区分。

【普通住房认定标准】

根据“财税〔2016〕23号”文件，“契税”优惠政策已不再区分是否为普通住房，所以目前，只有“增值税”需要通过《普通住房认定标准》来判定是否满足税收优惠条件。后又根据“京建发〔2023〕425号文件”，对《普通住房认定标准》进行了调整，自2024年1月1日起开始执行。以下就是最新的《普通住房认定标准》，当这3条都满足条件时，即为“普通住房”。

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；
3.实际成交价格的单价需符合以下标准：5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

需要注意的是，根据“京地税营〔2014〕96号”文件，首次上市交易的“已购公有住房”无需按此标准判定，均视为普通住房。

说明：

• 容积率：在北京其实大部分小区的容积率都大于1.0，所以这条标准基本可以忽略，如果想了解容积率，可以咨询小区的物业或房屋附近的房产中介机构。
• 实际成交价格：就是本文中所指的“网签价”。

【税费计算常见名词解释】

• 购房年限：指房本中的“登记日期”与契税票中的“填发日期”进行比较，取两者中较早的时间作为卖方当年购买房屋时的起始时间，并以网签的时间作为结束时间，起始时间与结束时间之间的年限，作为计算税费时，购房年限的判断依据。
• 家庭唯一：指网签时，判断房屋是否属于“家庭成员”在“北京范围”内的唯一住房。家庭成员包括：购房人、配偶以及未成年(未满18周岁)子女。计算【契税】时，需要判断“买方”将要购买的房屋是否属于家庭唯一住房，计算【个人所得税】时，需要判断“卖方”将要出售的房屋是否属于家庭唯一住房。
• 房屋原值：指卖方当年购房发票中的“购房金额”与契税票中的“计税金额”进行比较，取两者中较高的金额作为房屋原值。纳税人不能提供上述相应凭证的，可通过主管税务机关的税收征管、房屋登记等信息系统，对房屋原值进行核实。如果通过上述途径仍无法确认房屋原值，在计算税费时，需做相应处理 (在后面税费公式中会有处理说明)。
• 本次增值税：该名词会在本文的公式列表中出现，如果本次二手房交易不需要缴纳“增值税”，那么“本次增值税”在公式中应视为0进行计算。

【增值税】

自2016年5月“营改增”以来，北京二手房交易取消“营业税”改收“增值税”，具体可参看“财税〔2016〕36号”、“财税〔2016〕43号”等相关文件。

卖方【购买房屋满2年】且【房屋属于普通住房】

增值税 = 免征

卖方【购买房屋满2年】且【房屋属于非普通住房】

增值税 = ( 网签价 - 房屋原值 ) ÷ 1.05 x 5 %
增值税 = ( 核定价 - 房屋原值 ) ÷ 1.05 x 5 %

卖方【购买房屋不满2年】

增值税 = 网签价 ÷ 1.05 x 5 %
增值税 = 核定价 ÷ 1.05 x 5 %

说明：

• 房屋原值：如无法确认房屋原值，应将房屋原值视为0进行计算。

【增值税附加】

“增值税附加”并不是专门的一种税，而是“城市维护建设税”、“教育费附加”、“地方教育附加”这3种税的统称，之所以叫它们“增值税附加”，简单讲就是本次二手房交易如果没有产生“增值税”，则不需要缴纳这3种税，如果本次二手房交易产生“增值税”，就需要缴纳这3种税，并以“增值税”的缴税金额作为这3种税的“计税依据”。

综上所述，需要缴纳“增值税附加“的条件就是本次二手房交易需要缴纳”增值税“。

城市维护建设税 = ( 本次增值税 x 7 % 或 x 5 % ) ÷ 2
教育费附加 = ( 本次增值税 x 3 % ) ÷ 2
地方教育附加 = ( 本次增值税 x 2 % ) ÷ 2

说明：

• 城市维护建设税：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山、门头沟、经济技术开发区（亦庄）税率为“7 %”；如所在城区不在上述范围内的北京其它城区税率为“5 %”
• 注意：根据“财税〔2019〕13号”文件，自2019年1月1日至2021年12月31日，“增值税附加”减半征收，所以上述公式在原有基础上均除以了2。

【增值税和增值税附加的公式化简】

上面两节介绍了“增值税”和“增值税附加”的相关公式，下面对这几个公式进行合并化简（其实就是初中数学），大家在计算时会更加简单。通常房产中介在算税时，都会采用这个合并化简后的公式。

------以下为公式化简过程------

我以“卖方”购买房屋不满2年，房子在朝阳区，“计税金额”为“网签价”进行演示。

本次增值税 = 网签价 ÷ 1.05 x 5 %

增值税附加 = 本次增值税 x ( 7 % + 3 % + 2 %) ÷ 2
= 本次增值税 x 12 % ÷ 2
= 本次增值税 x 6 %
= 网签价 ÷ 1.05 x 5 % x 6 %
= 网签价 ÷ 1.05 x 0.3 %

本次增值税 + 增值税附加 = ( 网签价 ÷ 1.05 x 5 % ) + ( 网签价 ÷ 1.05 x 0.3 % )
= 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %

------以下为【增值税】和【增值税附加】合并化简后的公式------

卖方【购买房屋满2年】且【房屋属于普通住房】

增值税及附加 = 免征

卖方【购买房屋满2年】且【房屋属于非普通住房】

增值税及附加 = ( 网签价 - 房屋原值 ) ÷ 1.05 x 5.3 %（或 5.25 %）
增值税及附加 = ( 核定价 - 房屋原值 ) ÷ 1.05 x 5.3 %（或 5.25 %）

卖方【购买房屋不满2年】

增值税及附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %（或 5.25 %）
增值税及附加 = 核定价 ÷ 1.05 x 5.3 %（或 5.25 %）

说明：

• 如果房子所在城区为东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山、门头沟、经济技术开发区（亦庄）税率可以简化为“5.3 %”；如所在城区不在上述范围内的北京其它城区，税率可以化简为“5.25 %”。

遗憾的是，有些房产中介的经纪人，并不清楚这些细节（不知道还存在增值税附加），大部分情况会直接告诉你增值税的税率就是“5.3 %”，其实这个数值是包含了“增值税附加”且需要区分城区并通过公式合并化简得来的。

【契税】

买方【家庭唯一住房】且【房屋面积小于或等于90平米】

契税 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 1 %
契税 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 1 %

买方【家庭唯一住房】且【房屋面积大于90平米】

契税 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 1.5 %
契税 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 1.5 %

买方【家庭非唯一住房】

契税 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 3 %
契税 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 3 %

说明：

• 家庭唯一：指买方将要购买的房屋属于在北京范围的家庭唯一住房。

【个人所得税】

卖方【购买房屋满5年】且【家庭唯一住房】

个人所得税 = 免征

卖方【购买房屋不满5年】或【家庭非唯一住房】且【房屋原值可查】

个人所得税 =
(网签价 - 本次增值税 - 增值税附加 - 房屋原值 - 原契税 - 网签价x10% - 贷款利息) x 20%

个人所得税 =
(核定价 ÷ 1.05 - 增值税附加 - 房屋原值 - 原契税 - 核定价x10% - 贷款利息) x 20%

卖方【购买房屋不满5年】或【家庭非唯一住房】且【房屋原值不可查】

个人所得税 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 1 %
个人所得税 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 1 %

说明：

• 家庭唯一：指卖方将要出售的房屋属于在北京范围内的家庭唯一住房。
• 原契税：指卖方当年购买住房时，契税的实缴金额。
• 贷款利息：指卖方出售以住房贷款方式购买的房屋时，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，可凭贷款银行出具的有效证明，在本次交易时涉及的个人所得税中进行扣除。

【印花税】

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》和《中华人民共和国印花税 暂行条例实施细则》，在二手房交易时“买卖双方”均需缴纳印花税，印花税为“计税金额”的万分之五，其中买方在领取“房本”时，需要额外缴纳5元贴花费。

又根据“财税〔2008〕137号”文件，“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”，需要注意的是，这句话包含了两个重点，第一是“个人”，这是指“买卖双方”如果有一方不是“个人”（比如公司），那么这一方是需要缴纳印花税的；第二是“住房”，这是指“房本”中“规划用途”一项填写的如果不是“住宅”，那么“买卖双方”均需要缴纳印花税。

综上所述，如果交易双方均是“个人”，且“房本”规划用途为“住宅”，那么房子在进行交易时，“买卖双方”均不需要缴纳印花税。

【土地增值税】

根据“财税〔2008〕137号”文件，同“印花税”的优惠政策一样，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。

需要注意的是“土地增值税”和“增值税”是2个完全不同的税种，大家不要搞混。

因“土地增值税”计算公式较为复杂，且大部分朋友都是个人购买住宅这种情况，所以本文不做介绍，如有需要可私信我。

【补全成本价】

-- ↓ 标准价、优惠价已购公有住房--

根据“京政发〔2003〕3号”文件，按标准价(或优惠价)购买的公有住房，应【补全成本价】后（也就是按当年房改成本价6％补全），按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。

补全成本价 = 建筑面积 x 当年成本价格 x 6 %

说明：

• 根据房子所在城区不同，“当年成本价格”分别为：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区按“1560元/㎡”、通州区、顺义区、大兴区，昌平区按“1290元/㎡”、门头沟区按“1219元/㎡”、亦庄经济开发区按“1207元/㎡”、房山区按“1120元/㎡”、怀柔区按“900元/㎡”。

【土地出让金】

-- ↓ 成本价、标准价、优惠价已购公有住房 --

根据“京政发〔2003〕3号”文件，上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时，按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。

土地出让金 = 建筑面积 x 当年成本价格 x 1 %

说明：

• 根据房子所在城区不同，“当年成本价格”分别为：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区按“1560元/㎡”、通州区、顺义区、大兴区，昌平区按“1290元/㎡”、门头沟区按“1219元/㎡”、亦庄经济开发区按“1207元/㎡”、房山区按“1120元/㎡”、怀柔区按“900元/㎡”。

-- ↓ 按经济适用住房管理 --

土地出让金 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 3 %
土地出让金 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 3 %

【综合地价款】

-- ↓ 经济适用房 --

根据“京建发〔2010〕237 号”文件，已购经济适用住房的家庭需要取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，方可上市交易。其中，2008年4月11日起签订购房合同的按“差额70%”缴纳，2008年4月11日(含)前签订购房合同的按“全额10%”缴纳。

2008年4月11日前（含4月11日）

综合地价款 = ( 网签价 - 本次增值税 ) x 10 %
综合地价款 = ( 核定价 ÷ 1.05 ) x 10 %

2008年4月11日后

综合地价款 = ( 网签价 - 本次增值税 - 房屋原值 ) x 70 %
综合地价款 = ( 核定价 ÷ 1.05 - 房屋原值 ) x 70 %

-- ↓ 限价商品住房 --

根据“京建住〔2008〕226号”文件，已购限价商品住房的家庭需要取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，方可上市交易。在交易时，按“差额35%”缴纳。

综合地价款 = ( 网签价 - 本次增值税 - 房屋原值 ) x 35 %
综合地价款 = ( 核定价 ÷ 1.05 - 房屋原值 ) x 35 %

-- ↓ 自住型商品住房 --

根据“京建发〔2013〕510号”文件，已购自住型商品住房的家庭取得房屋所有权证满5年后，方可上市交易。在交易时，按“差额30%”缴纳。

综合地价款 = ( 网签价 - 本次增值税 - 房屋原值 ) x 30 %
综合地价款 = ( 核定价 ÷ 1.05 - 房屋原值 ) x 30 %

【政策法规查询地址】

本文涉及的大部分政策法规均可在以下地址查询，文章开头曾说过，这些政策法规散落在自八十年代至今发布的很多文件中，作者花费大量精力查阅并对比，找出现行最新规定，并在税务局核实得出（我这职业病啊！曾把朝阳地税局的人问到误以为我是记者），如有兴趣大家可自行查阅。

• 北京市人民政府： http://www.beijing.gov.cn/
• 国家税务总局北京市税务局： http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswjwz/
• 北京市住房和城乡建设委员会： http://zjw.beijing.gov.cn/
• 北京市财政局： http://czj.beijing.gov.cn/